締切済み

不動産売却と自己破産ついて

2009/07/21 04:08

２０年前に東京の投資用マンション販売会社で購入したワンルームマンションを１つ持っています。当時物件価格は２，３００万円で上記のマンション販売会社のファイナンスでローンを組みました。現在ローン残高は７６０万で市場価格は４５０万から５００万だと聞いています。任意売却を考えましたが、根抵当権をはずしての売却には応じてくれません。仮に５００万で売れるとしても、ローン差額の２６０万は一括返済していただくとのことでした。残念ながら２６０万ものお金は残っていません。社内買取もやっているが、それだと２００万だといわれました。毎月ローン返済額が１０万以上なのですが、家賃収入は４７，０００円で、積立金・手数料を差し引くと手取りは４１，０００円です。毎月７万円近くの返済をしています。実は上記の物件のほかに居住用のマンションが１つあり、現在返済中ですが住金、年金、ＲＣＣの借り入れの額が１，４００万残っておりますが、この物件については任意売却の専門業者に売却をお願いしょうかと考えています。市場流通価格は６００万で仮に５００万で任意売却したとしても残債が９００万残ってしまいます。現在失業中であり、今までは蓄えでなんとか返済してきましたが、もう限界にきています。財産としてはこの不動産のほかになにもありません。現在預金残は１３０万円弱です。この不動産購入のために現在８０歳の母親が連帯保証人になっています。居住用の物件をこれまで住金に留守管理申請をして賃貸に出してなんとかやってきましたが、その入居者も８月には退去してしまいます。二つの物件を処分して残債を減らし、それでも毎月払えない額が残るならば自分で破産手続きを行うしかないと考えていますが、これからどう進めて行けばよいのか迷っています。特に投資用の物件の販売会社にどう対応していけばよいのかわかりません。残債があまりに多額なので物件の処理など考えずはじめから自己破産のかたちをとるべきでしょうか。早期にできれば総合的なアドバイスをお願い致します。

ykon2009
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m_inoue222
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2009/07/27 10:36 回答No.2

＞現在母と同居し公営住宅に住んでいます。住まいが他に有るのなら一度「住金、年金」の窓口銀行に相談されては？わずかな望みですが「銀行独自のローン」に切替が出来るかも知れません支払い回数と金利で有利になる可能性は有ります（担保能力に不安は有りますが．．．）投資用ローンだと「本人居住条件が有りません」．．．堂々と賃貸に出来ますそれと現実には「住金に内緒で賃貸」をされている方は多いですよ・入居者に相談し貴方宛の郵便物を受け取って貰う　実際には貴方の名前を書いたポストを別に設置していれば良いだけですが．．．契約違反にはなりますが犯罪（刑事事件）にはなりません自己破産よりマシだとは思います＞特に投資用の物件の販売会社にどう対応して基本的には何をしても相手は困りませんので無駄です「貴方に物件を売りつけた時点で実質、商売はお終いです」ローンを続ければ最終的に損なことはわかりきっていますが破綻するよりはマシだと考えるしか仕方ないでしょうあまりお薦めは出来ませんがダメ元でやるなら．．．・マンション販売会社のファイナンスの支払いを止めると通知する　（実際に止めてはいけません）・先方から督促と話し合いの場が出来る・ローンの組み替えを提案するで、支払い回数の延長と金利の見直しの交渉をするただ、入居者の家賃も握られていると少し弱いですね現状把握・投資用マンション　残債　７６０万円、ローン７万円、家賃４万円・自宅用マンション　残債１４００万円、ローン？万円、家賃？万円・居住中の公営住宅　．．．．．．．．．．．．．．．、家賃？万円自宅用マンションは収支プラス？・とにかく再就職に全力を尽くす・住金、年金には申し訳ないが黙って賃貸（不動産屋は仲介してくれます）・投資用ローンの条件を交渉するそんなところでしょうか．．．

m_inoue222
ベストアンサー率32% (2251/6909)

2009/07/21 13:35 回答No.1

＞これからどう進めて行けばよいのか迷っていますシロウトの私が考えても良い方法は無いと感じます一度個人破産専門の弁護士に相談されては？すぐに「破産」と言う選択肢だけでは無いと思いますよ・返済期間を延長して毎月のローン支払いを減らす・金利の見直しをして貰う・一定期間は「利息だけ」とかの契約に変えて貰う他にも方法はあると思いますローンも現実には「契約が全て」とはなっていません双方の了解が有れば契約の変更は可能です質屋ならお金の代わりにすぐ質草を取りますが金融機関は違います不動産を貰ってもあまり喜びませんそれより生かさず殺さずでも貴方から現金を回収できる方法を提示してくるでしょう・不動産を貰っても売却までに時間が必要・事故になり担当者はマイナス誰も貴方が破綻することを望んではいません＞投資用マンションそもそもこんな話に乗ったのが間違いの元でしたね投資なら毎月５万円の家賃なら支出増額は５万円以下のはず３０年ローンでマンションが貴方の物に．．．３０年後は建て替え間近のゴミ物件が手に入ります他人（入居者）の為に家賃補助をしているのと同じだったでしょういずれにしろ＞「財産としてはこの不動産のほかになにもありません」まずは．．．「不動産」＝「財産」．．．では無い事を認識しましょう．．．・価値５００万円．．．残債７６０万円．．．立派な２６０万円の負債です・自宅はあくまで「消耗品」と考えておかれるべきです価値５００万円．．．残債１４００万円．．．９００万円の負債合計で１１６０万円の負債ですねしかも自宅は処分するとこれから住む場所に困りますお母様が８０才．．．私の母と同じくらいです貴方自身も５０台後半でしょうか？今後の就職も困難な年代ですね就職できる見込みがないのならあっさりと「自己破産＋生活保護」の方がスッキリはしますが．．．今後暫くは何とかなっても最終的に返済できる道が無ければ仕方ないでしょう＞５００万で任意売却したとしても残債が９００万残ってしまいます。これも売れません．．．基本的に．．．残債を返済しない限り「貴方が自由には売れません」＞居住用の物件をこれまで住金に留守管理申請をして貴方とお母様は他に居住場所が有るのですか？

質問者