任意売却不動産の探し方（購入希望の場合）

質問

不動産を購入するのに、任意売却物件だと優良な物件が、格安に手に入るとよく聞きます。しかし、不動産業者のサイトを見てもそのような物件は、載っていません。

　（１）任意売却物件を購入した方は、どうやってそれをみつけましたか。
　　例えば、
　・信頼できる不動産屋に物件がでたら紹介してもらうように頼んでおく。
　・大手銀行に、そのような物件が出そうになったら、依頼先不動産屋ごと、
　　紹介してもらうように頼んでおく。
　（２）普通の一戸建てやマンション以外に、賃借人がいる賃貸マンションや
　　　賃貸アパート等の収益物件なども、任意売却で出ることがでますか。
　　　もともと、アパートは賃貸収入が入るから、アパートローンの支払いが
　　　滞ることなどないから、まずありえないのでしょうか。
　　　また、土地などもあるのでしょうか。

　以上のようなこと、また注意すべきこと等、教えて下さい。よろしくお願いいたします。

回答No.2

noname#20895 · ベストアンサー

再びです。
任意売却物件は、所有者から話が来ることはありませんから、専任媒介を結ぶわけでもなく、当然不動産業者のサイトや広告に出てくるものではありません。ある意味「裏」の話でもありますね。そういう情報を手に入れるには、不動産屋、銀行、弁護士などとの人間関係がなければなかなか難しいでしょう。
私は不動産屋ですが、任売物件でも普通の物件でも、いい物件があればすぐ買ってくれるお客さんはいますから、何か出物があればまずそういう人達に話をします。相手はプロの不動産屋であったり、資産家であったりで、いずれもすぐにある程度のお金を動かせる人達です。中には、いい物件が買えるなら通常の仲介手数料以外にも御礼をくれる人もいます。
あなたに「こうすればいい！」というアドバイスをすることはできませんが、こういう世界だということだけでもわかってもらえればと思います。

お礼

ありがとうございました。まず、コネありきなのですね。大変勉強になりました。

回答No.1

noname#20895

たしかに不動産屋や銀行に物件が出たら紹介してもらうというのは一つの方法でしょうが、それをしてくれるかどうかは、あなたとの付き合いの度合いやあなたの資金力次第でしょう。あなたはどのような目的で物件をお探しですか？一生に一度あるかないかのご自宅の購入ですか？それともある程度の資金をお持ちで投資物件をお探しですか？
任意売却物件は、なかなか話がまとまらない割には、話がまとまると急ぐとかいうこともありますし、契約で手付金を入れてしばらくして残金決済ということよりも、一発で取引してしまうことも多いです。また場合によっては、話をまとめるために表に出せない金額が必要であったりします。つまりまとまった金額をすぐに動かせないとダメですし、住宅ローンなどと悠長なことを言ってる暇はありません。
収益物件もたくさんあります。家賃収入だけでは追いつかないくらいに借り入れてしまったりとか、賃貸人が入らなくて家賃収入が上がらなかったりなど色々あります。収益物件を好んで、任売や競売で買っている人もいます。今まで空いていた物件でも、リフォームしたり家賃を下げたりで満室にしてすごくいい利回りになった物件もたくさんあります。土地もあります。
不動産屋や銀行というルートもありますが、もう一つは弁護士ですね。裁判所の競売担当者が情報を流している、なんて噂もありますが（苦笑）

補足

丁寧な回答、ありがとうございました。考えているのは収益物件です。実家が行っているアパート経営を手伝ったことがあり、収益物件の管理方法等の実務経験はあります。
　４０代の会社員ですが、成果主義の導入で、今後、給与収入が下がることはあってもあがる見込みがないことと将来の年金額が不安なことから、働いてためた預金を有効に運用し、またインフレ対策として安定した資産に形を変えておきたいと考えたのがきっかけです。今年、１件、中古マンションをオーナーチェンジで購入しました。銀行とのつきあいは、恥ずかしながら、給与振込みと、その家賃振込みと自宅の住宅ローンの支払いくらいです。不動産屋のつきあいも、そのマンションを仲介してもらった程度です。預金の程度は、銀行の営業から、ペイオフ対策で、保証額を超えた分を投信や外貨預金にまわしませんかと勤務先へ勧誘に来る程度です。預金があるくらいなら、住宅ローンを繰り上げ返済しちゃいなさいよ、と言われそうですが、せっかく住宅ローンの借入金利が低いので、わずかでも、プラスになるなら、運用にまわしたいと考えています。
　任意売却であれば、売主の計算が絡まない、優良な物件に出会う近道かと考えました。相続税支払い目的のための被相続人の財産の整理の売却なども必要に迫られての売却なので相続税評価価格にて購入できるか等、色々考えているのですが、そんなことを不動産屋や銀行にいきなり相談するのも気後れし、こちらで教えていただきたいと考え質問をさせていただきました。
　以上のように、ごく一般的な慎ましい市民なのですが、どう行動すれば、スムーズに話ができるか教えていただけると幸いです。