土地についてアドバイスお願いします。

質問

１年前からずっと家を探してまして、最近やっとなかなかいい土地に巡り会いそうで希望している地域的に９２m2と小さいですが、北側に２０mの幹線道路、東西が７m、南北１３mぐらいで西南２m程の擁壁があり角地、第一種住居地域、建ぺい率、容積率６０％２００％で第五種高度地区のようです。今この土地がいいのかどうか悩んでます。
擁壁や第一種住居地域、第五種高度地区などってどうなのか？全く解らないのでアドバイスお願いします。

回答No.3

kei1966

昨日は外出しお返事が遅くなりました。すみません。

神戸市の第５種はずいぶん高い建物もＯＫになるのです。
10ｍ+1.25Ｌが高さ20ｍまでそれ以降は0.6Ｌの勾配ですから。
どんな狭い敷地でも３階は余裕でＯＫ５～６階の建物が多くなってもおかしくない地域です。

さらに、神戸市は第５種に関して緩和措置があり、安全などが認められれば工場倉庫、危険物貯蔵倉庫はこの高さを上回ってもよいそうです。あまり住環境としてよい場所として計画された土地ではないようですのが第一種住居地域なので、工場は大規模では建たないと思われます。しかし、第一種住居地域は住環境を守るといっても3000m2までの多くの大規模建築が可能な土地ですので、そういうものが隣接する可能性も否めません。逆に大規模建築のできない大きさの敷地では地価が割安になるということが考えられます。

擁壁についてですが、神戸市は市条例もあって斜面地の安全確保ということで２ｍ以上の高低差は「構造計算が必要な擁壁」であると読めます。現在ある擁壁の安全の担保として土の高低差で２ｍあるかないかは大きな差がでる可能性があります。構造安全性が確認できないと作り直し等も視野に入れなければいけないかもしれないです。

詳細は市の方に確認したほうがいいかもしれませんが、条例や施工例を確認した中では
便利な環境になりやすい地域だが、大規模建築に囲まれるリスクが高く
擁壁の老朽化、構造安全性の確認ができなければ、土地の値段だけでなく結構費用がかかる可能性もある土地であると想像できます。

擁壁があれば杭を打つことで建物は建てられると考えがちですが、擁壁の底盤を突き抜けて杭を打つことはできませんので土地が狭い場合はそれなりに対処を考えなければならない土地です。

あまりお勧めではありませんね。これだけの情報からでは、買ってからの費用リスクと日照の不安がありすぎます。

お礼

とても解りやすい説明ありがとうございます。第五種高度地区や擁壁など色々探して調べたのですが全く解らず困ってました。モヤモヤが無くなりました。また新たに土地探ししょうと思います。地域限定でなかなか見つけるのが難しいですが・・・。

回答No.2

oyazi2008

地域わかりませんが、たぶん5種だと10ｍからの斜線なので、3階建ては問題ないかと
擁壁ですが、2ｍ以上なのか？以下なのか？で全く変わります。2ｍ以上ですと工作物の許可後に工事着手、検査となりますので、2ｍ以上なら適合しているのか？宅地造成等規正法などかからなくとも同様です。建物のように建築確認の様なものを取得し、最終的に検査済みが発行されます。2ｍ以下ですとこれの適用はありませんので、法規上は問題ありません。
また、間口が7ｍで2ｍ程度の高さのＬ字擁壁だとした場合、Ｌ字の底盤の長さは1.5ｍ程度以上はあると思います。（見えない土の中に擁壁の下の盤があります）この上に基礎を乗せられる構造になっていれば良いのですが、それはあまり期待できません。そうすると7ｍから西側は1.5ｍ程度以上あける必要があり、地盤改良など必要な場合は、更に土留めから離れなければなりません。
ぎりぎりで、東を0.5ｍ西を1.5ｍ程度開けても、建物の東西は最大で5ｍ程度となることが予想されます。これは決して広くは無く、住宅メーカーや一般の工務店などでは余り良いプランなどは期待できず、建築士などの設計事務所へ依頼したほうが満足できる建物が建つ可能性は大きいと思います。
擁壁に関しては、もっと良く不動産業者に聞いて、わからなければ調査させてください。尚擁壁の強度に関しては、見た目の損傷等無い限り、業者の説明義務は限られますから、どなたかわかる方に一度良く見てもらいましょう。
その地勢ですと少なくとも擁壁側の西側は盛土のはずです。何らかの地盤改良を施す必要があると思っていたほうが無難です。しかし、盛土の高さが問題であり、盛土＝危険な地盤ということではありません。
この辺りも、建物を建築しなくとも地盤調査などは可能です（建築時には再度必要となりますが）、5万ほどあれば可能ですから、御不安ならば契約前に売主の許可を得て調査しても良いと思います。

お礼

お礼遅くなり申し訳ないです。地盤はみためでは解らないから調査必要ですね。アドバイスありがとうございます。

回答No.1

kei1966

補足願います。高度地区制限は県によって何種高度といっても条件が違います。
県名を補足してください。

お礼

回答ありがとうございます。補足しましたのでアドバイスお願いします。

補足

補足遅くなり申し訳ないです。兵庫県神戸市です。