大きな道路建設による用途地域や建蔽率の変更はあるのでしょうか？

質問

いま土地に家を建てようとしているのですが、その土地の南側10mのところに近い将来、片道２車線の道路（総幅5-60ｍ）が計画予定です。その道路ができると、私の土地のすぐ南隣の土地はその大きな道路に直接面することになるのですが、そうするとその土地の建ぺい率、容積率は変更される可能性があるのでしょうか？
現状は私の土地、その南隣の土地共に第一種低層住居専用地域で建ぺい率40％、容積率80％なのですが、道路ができることによって、南隣の建ぺい率＆容積率が変更になり、私の土地のすぐ南側に背の高いマンションができたりしないかどうか、非常に心配です。よく大きな道路沿いに背の高いマンションがずらっと建ち並んでいますよね？そうなってしまうのでしょうか。
どなたか教えてください！よろしくお願いします。

回答No.5

nobugs · ベストアンサー

道路を拡張した場合は、沿道に対する考え方で用途地域を決めます。
低層住居専用地域が幹線道路に面する様になる場合には、通常、沿道２０ｍを「準住居地域」に指定する事が一般的です。

防災面から幹線道路を確保する必要があり、沿道建築物を防火帯として機能させるために、不燃化を促進するので、容積率を大きくして建て変えをしやすくする方針です。

用途を決める時期としては、実施決定をする前に移転計画をたてる必要があるので、事前に決まります。
ただし、都市計画決定がされている道路でも、実施計画の見込みの無いものも結構ありますね。

詳しくは、役所の都市計画課で聞いてください。

お礼

nobugsさん、回答ありがとうございます！
計画道路（放射５号線です）は去年の12月に事業認可が下りたようです
ので、もうその時点で用途変更されている可能性があるということ
なのですね。役所でこれから聞いてみます。

回答No.4

noname#20895

道路計画のあるところは、道路計画決定の段階で、計画道路に接する路線住居などの用途地域も決まっていることが多いですが・・・。

お礼

terachanさん、回答ありがとうございます！
すでに用途地域も決まっているのでしょうか。
役所に問い合わせしてみます。

回答No.3

wojaru

幅員が20ｍ以上(だったと記憶してますが)の道路に面している部分（道路の境界線から20ｍ）は、周囲の用途地域に関わりなく、「近隣商業地域」に指定されます。
いわゆる「路線近商」ってやつです。

計画道路の事業認可が下りると、道路予定地内の建築制限と、「路線近商」内では、道路があるものとして建築確認の申請ができます。

何より心配なのは、「その土地の南側10mのところ」ですが、
10ｍいったところは、道路境界線なんでしょうか、道路中心線なんでしょうか？
道路中心線だと、幅員50ｍの半分で25ｍで、あなたの敷地も15ｍ道路に引っかかってる事になりますが。

お礼

wojaruさん、回答ありがとうございます！
計画道路（放射５号線です）は去年の12月に事業認可が下りたようです。
それから10mというのは道路境界線から、ですので、私の敷地は引っかから
ないのです。とすると私の所も「近隣商業地域」に用途変更される可能性
があるということなのですね。
詳しくは役所に問い合わせしてみます。

回答No.2

noname#71482

１低層に幅員６０ｍ？？
ずいぶん珍しい計画ですね。

近い将来というのは都市計画道路で事業決定しているということでしょうか？
であれば、用地買収はどの位進んでるんでしょうか？
または、計画決定の段階でしょうか？

いずれにしても、幅員６０ｍの道路となるとその道路から２０ｍ位の地域は用途地域の変更が考えられます。
すなわち、質問者さんの土地も用途地域の変更の可能性があります。
当然土地の用途地域が変われば、建てるべき建物の種類も変わってきます。
その南側の土地と併せて高層建築物を建てられるかもしれません。
土地の価値自体も変わります。
容積率８０％→４００％になったら価値が５倍になる可能性もあります（そんなに単純ではありませんが）。

一度行政に確認しましょう。

お礼

kera_507さん、回答ありがとうございます！
計画道路というのは放射５号線で、今ある玉川上水を挟んで緑地帯を
含めて60メートルの幅になる予定らしいです。
去年の12月に事業認可も下りたようです。
私の土地も道路境界線から10mほどですので、用途地域の変更の可能性
もあると言うことですね。
役所にも問い合わせしてみます。

回答No.1

char2nd

確かにそのようになる可能性もあるでしょう。
　ただ、日照権の問題もありますし、たかだか奥行き10ｍ程度ではアパートも建てられないと思います。

お礼

char2ndさん、回答ありがとうございます！
その可能性が一番怖いところです。
でも日照権というのもあるんですね。参考になりました。
役所にも問い合わせしてみます。