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土地と中古建物の評価について知りたい
- 土地と中古建物の評価額を知りたい
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- first_lady
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No.4です。 ＞前の質問には詳しく書きましたが、 ＞もともと父の所有で、母は専従者でした。 ＞その後、夫が事業継承しましたが、母は今でも事務員として給与を貰っています。 ＞この場合は『実際に居住』という要件とは意味が異なるのでしょうか？ いわゆる居住です。そこで事業をしていたとか専従者としてとか関係ありません。自宅として使用しているなら「居住用」です。お母さまの住民票はそこにありますか？またはそこで寝食して生活していることが証明できますか？ ＞＞ましてお母さま名義になってから５年経っていないご様子ですので ＞おっしゃる通り数年しかたっておりません。 ＞5年待つ価値があるなら、数年後から話を進めることは可能です。 ＞その差は何か教えて頂けるとありがたいです。 居住用の不動産を売却するのでなければ、売った年の１月１日時点で、５年以内であるとすれば、「短期譲渡」として、５年を超えてから売却した場合の「長期譲渡」と比べて税率が違うのです。長期譲渡の場合は、所得税が譲渡益の１５％、住民税が同じく５％で、計２０％となりますから、３９％よりは負担が少ないのです。 ＞＞お母さまに「賃料」を支払い、経費で落とし、いずれ相続 ＞これが母が提示した話でした。 ＞ ＞でも、賃料を20年(？母が死ぬまで)＋相続税を払う事を考えたら、 ＞買った方が得なのでは？と思った次第です。 ＞しかも母的には、引退を視野に入れた上で、 ＞今貰っている給料代わりの家賃収入という位置付けです。 ＞20万円の月給代わりと言われてしまうと、 ＞賃料は数万でお茶を濁すわけにもいかない様な。。。 プラス相続税と、相続税を心配されているようですが、これも税金の控除があります。５０００万円までの基礎控除と、プラス相続人一人当たり１０００万円の控除です。 つまり、相続人が３人いれば８０００万円までの相続については相続税がかかりません。 当然、お母さまに「家賃」として支払われて、お母さまがそれで生活し、残りを貯金したとして、いずれはその貯金も相続の対象となりますよ。 ＞もちろん、母が数万で良いと思っているなら別です。 ＞ただ、買った方が得なら、話の持っていき方が違うと思ったので、 ＞母の心積もりを聞く前に作戦を立てている段階です。 買えば、相続となったときに他の相続人ともめずには済みそうです。こっきりスッキリもすると思いますが、損得で考えると売買代金の割賦返済と固定資産税等の公租公課、補修などのメンテを考えるとあまり得策ではないように感じます。 ＞お察しの通り、木造で数十年経っています。 ＞土地だけの価値と思えば、 ＞母自身が言っている『1000万はしない』という言葉も理解できますね。 ＞ただ39％は確かに高いですね～ ＞ ＞正直に、夫の事業を見ている税理士へ相談した方が良いですかね？ ＞余りにも素人には難しい話です（＞＜） 税理士さんがいらっしゃるならぜひ相談すべきです。不動産業者に聞くべきこともその税理士さん経由で聞いたり調べてもらえば問題ないと思います。 それと、お母さまの希望や条件をまず、かけひきなしに聞くこと。その内容をよく把握してから計画をたてていかないと、お互いすれちがいで、事実とは関係ナシにお互い「損した気持」になってしまうと思います。 良い方向にいきますように。
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- toteccorp
- ベストアンサー率18% (752/4134)
妻が持ち主の場合 １所得の分散 ２妻のほうが長生きする場合が多い。 ３不測の事態（破産など）に守ることができる可能性が高い。 自営業の場合は事業主でない者の方がよいような気がします。 金額は固定資産税評価額が良いと思いますがお母さんが納得できる金額で交渉すれば良いと思います。 これより高い場合、土地は原価償却できないのでなるべく土地を安く建物を高くが良いような気がします。
お礼
返信が遅れました。 ＞１所得の分散 ＞３不測の事態（破産など）に守ることができる可能性が高い。 この2個は納得しました。 ＞２妻のほうが長生きする場合が多い。 珍しいパターンだと思いますが、 私の方が5歳年上なので同じくらいに死ぬはず(爆) 参考にさせていただきます。 何度もありがとうございました！
- bunbun8
- ベストアンサー率47% (246/521)
不動産を売買すれば、いろいろな税金がかかってきますが、中でも売却益にかかってくる所得税・住民税が大きいと思います。 居住用不動産で、実際に居住していたものであれば特別控除などを利用し、さほど心配することはない場合が（ご時勢柄）多いのですが、今回対象となっているのは、いわゆる事業用不動産で、ましてお母さま名義になってから５年経っていないご様子ですので、詳細はわかりませんがそのまま課税される場合は譲渡益に対して３９％・・つまり１０００万円で買ったとした場合には最大で３９０万円を、お母さまは納税しなくてはなりません。 探られていらっしゃる「譲渡」とみなされない程度の価格を出したとしてもその３９％は税金と考えておいたほうがいいです。それと、売却した翌年は、お母さまにそれなりの所得があったということで健康保険税や住民税もそれなりに上がると思います。 それならば、お母さまに「賃料」を支払い、経費で落とし、いずれ相続されたほうが身内全体として考えても得策ではないかと思います。 でも・・価格を算出したいということであれば、建築年数やら近隣での取引事例なども参考にしなければなりませんが、極端な話、建物が木造で築年数も２５年以上も経っているようであれば、ほとんど土地値でも大丈夫ではないかと思います。
補足
ご回答ありがとうございます。 返信遅くなり申し訳ありません。 ＞実際に居住していたものであれば特別控除などを利用し 前の質問には詳しく書きましたが、 もともと父の所有で、母は専従者でした。 その後、夫が事業継承しましたが、母は今でも事務員として給与を貰っています。 この場合は『実際に居住』という要件とは意味が異なるのでしょうか？ ＞ましてお母さま名義になってから５年経っていないご様子ですので おっしゃる通り数年しかたっておりません。 5年待つ価値があるなら、数年後から話を進めることは可能です。 その差は何か教えて頂けるとありがたいです。 ＞お母さまに「賃料」を支払い、経費で落とし、いずれ相続 これが母が提示した話でした。 でも、賃料を20年(？母が死ぬまで)＋相続税を払う事を考えたら、 買った方が得なのでは？と思った次第です。 しかも母的には、引退を視野に入れた上で、 今貰っている給料代わりの家賃収入という位置付けです。 20万円の月給代わりと言われてしまうと、 賃料は数万でお茶を濁すわけにもいかない様な。。。 もちろん、母が数万で良いと思っているなら別です。 ただ、買った方が得なら、話の持っていき方が違うと思ったので、 母の心積もりを聞く前に作戦を立てている段階です。 お察しの通り、木造で数十年経っています。 土地だけの価値と思えば、 母自身が言っている『1000万はしない』という言葉も理解できますね。 ただ39％は確かに高いですね～ 正直に、夫の事業を見ている税理士へ相談した方が良いですかね？ 余りにも素人には難しい話です（＞＜）
- Mokuzo100nenn
- ベストアンサー率18% (2123/11344)
これ以上高い価格では、買う人が居ないであろう価格の譲渡であれば妥当な譲渡です。 これ以上の価格で買う人（売れる市場）があるにもかからわす、その安値で譲渡すると贈与税の対象となりえます。 その金額は個別の事情で決まりますので、地元の不動産鑑定士にご相談ください。
お礼
返信遅れました。 やはり鑑定ですか。 ご回答ありがとうございました。
- toteccorp
- ベストアンサー率18% (752/4134)
固定資産税評価額で良いのではないでしょうか。 貴女が購入し旦那に貸しては。
お礼
返信遅れました。 ＞貴女が購入し旦那に貸しては このようにアドバイスされる理由を教えて頂けるとありがたいです。 そして、将来的に、私が専従者になった時にも、 貸し続けても問題無いのでしょうか？ 何を質問したら良いかも分からず思いつきで書き込んでいますが、 アドバイスいただけるとありがたいです。 まずは、ご回答ありがとうございました。
- yana1945
- ベストアンサー率28% (742/2600)
土地は都市部ですと路線価×１．３～１．６、または、近隣の 不動産屋の販売価格×７０％が参考価格です。 建屋は倉庫兼事務所ですと、不動産屋でも事例が無いでしょうから、 概算の建築費から建築年数に応じ、減価償却分を引く方法です。
お礼
返信遅れました。 路線価を調べてみましたが、とても動きが少ない地域の様です。 (古い団地の一角） それでも、参考にしても問題無いですかね？ http://www.chikamap.jp/ ここで価格が出たのは1個だけで。。。 築数十年の木造は、減価償却終わっていますよね。 参考にさせていただきます。 ありがとうございました。
お礼
返信が遅れました。 お役人が見に来たら、 明らかに住めない作りなのはバレます(泣) ＞事実とは関係ナシにお互い「損した気持」になってしまうと思います。 穴を穿たれた気がしました (-_-)┳*- - - - - - - - - -*)゜ロ゜) そして、目が覚めた気がします。 ＞他の相続人ともめずには済みそうです いずれの方法をとるにしても、 姉を含めて家族会議を開く必要がありそうですね。 何度も親身になっていただき、ありがとうございました！！！