共有名義？区分所有？ 購入、登記手続きについて。

質問

マンションを購入します。

購入金額（諸費用含む）の２／３は自分の貯金から出します。
あとは親が出して、区分所有とする予定です。

最初は親に借りて返済する予定でしたが、お金の流れが、結局、親→（貸付）→私→（返済）→親→（相続）→私と繁雑になるため、区分所有とすることになりました。
親自体は一緒には住みません。
親は、このことがあろうがなかろうが、相続税を支払うことになる資産を持っているため、相続税軽減の目的もあります。
実際の相続時には、建物の時価評価となり、現金そのままの相続より有利というのも利点と聞きました。

贈与の非課税の特例にはマンションの広さの関係で当てはまらないです。相続時精算課税も、区分所有による相続よりは不利なので、選びませんでした。

借りて返済するつもりだったので、親からの借金、返済については調べたのですが、区分所有にする時の、購入時の流れがよくわかりません。

区分所有とは、夫婦でマンション購入の話で聞く、共有名義とは別物ですか？

購入後の固定資産税や、管理費はもちろん私が払いますが、自然にそうなるわけではなく、一本化するためには、届け出が必要ともききました。

全体を把握するためには、どうやって調べたらいいのでしょうか？探してもマンションの区分所有（一部屋所有）についての情報ばかり出てきます。

回答No.2

fujic-1990 · ベストアンサー

なるほど、了解しました。

　であれば、マンションの１室を、夫婦で買って共有し、共有登記をする場合とまったく同じです。

　質問者さんの場合、資金が２：１だから、１つの区分所有権を、質問者さん２：親１で共有し、共有登記することになるわけです。

　まあ、ふつうと違うのは現金で買うのでローンを組まなくてもよい、という点だけです。

さて
　全体の流れは、よい物件を探して、購入を申し込む。代金と交換に登記書類を受け取る。そして登記する、ということになります。（具体的な手続きは、そんなに難しくないので自分でもできますが、司法書士に任せるのが安全です）

　質問者さんの場合、ローンを組むために銀行の審査を受けたり、抵当権を設定したりしなくてもよいぶん、手続きは非常に簡単ですね。

　もう一度（インターネットなどで集められた）資料などを読まれる場合に備えて、念のために申し添えますと、「所有権」は一棟全体を所有する場合の権利、「区分所有権」はマンションなど、一棟のうちの一部を所有する場合の権利です。

　違うのは名前だけ。権利の内容は同じだと思って読んでいけば理解できるはずです。

　もちろん、一棟まるまるの権利ではなくて、マンションの一部ですので、壁に勝手に穴をあけてはならないなど、当然の制約は受けますが、それはしかたないですね。

　共同住宅ですから、常識で考えていただければわかると思います。

・・・・・・・

　税金の件、狙いはわかりました。が、どうなんでしょうね、あてにはならないと思うのですが。

　というのは、今も昔も、時価（売買価格が基本）で評価して相続税を課税しました。

　とはいえそれは建前で、実際には、昔はかなり建物の価格は安くみてもらえたらしいのですが、いまはせいぜい２割くらいしか安く見てもらえなくなっているそうです。

　それだって、そういうケースが多いと「言われている」というだけで、２割引きを裏付ける資料があるわけでもなく、２割引くと保証されているわけではありません。

　うちの税理士は「財政不足のせいか、かなり厳しく認定されるようになってきている」と言っています。

　それと、昔は、不動産は値上がり基調だったのです。

　時差があって値上がりがすぐ評価額に反映されるわけではないので、１０００万円で買ったものが価格は１５００万円になっているのに、評価額は６００万円のままなどということもあったらしいのです。

　だから、６００万円の財産に相当する相続税を納めて、１５００万円の財産を得ることができたわけです。

　ところが今はガンガン下がっている状況です。

　つまりですね、まず今相続が発生したとしても親御さんの出す資金が１０００万円なら２００万円しか安くならないわけです。（まったく安くならない可能性もある）

　○○年後に実際に相続のときにそのマンションがいくらになっているかというと、５００万円になってるかもしれません。課税評価に時差が生じるのはいまも同じなので、その時の評価額は８００万円のままということもありえます。

　会社でパッと回答しているので、うまく説明できませんが、８００万円分の相続税を払って５００万円のマンション持分を相続する（損する）、ということもありうるのです。

　可能性の話ですので、どっちに転ぶかわかりませんが、昔のように「現金を建物に換えれば相続時に必ず儲かる」とは言えないのは間違いありません。

　そういうときは、それは当てにしないことです。安くなれば「ラッキー」で済みますが、安くなるものとあてにして行動すると、そうならなかったとき、破たんしますから。

　しかしもし、敢えて「安くなる」の目に賭けるなら、質問者さんは資金を出さず、親御さんが全部資金を出して買うほうがいいでしょうね。

　１０００万円しか出さなければ２割の２００万円しか安くなりませんが、３０００万円出せば同じ２割でも６００万円が安くなる計算ですから。

お礼

二回目のご回答ありがとうございます。共有登記なのですね。
物件は決まっていますが、完成まであと半年以上あるので、勉強してみようと思います。無理なら司法書士さんに頼みます。

二割安くなるならそれでも上々ですが、そこまで安くならなくても、評価が、実際の親の手出し分の金額分より高くならなければ、いいか、と思うことにします。

＞質問者さんは資金を出さず、親御さんが全部資金を出して買うほうがいいでしょうね。

安くなるのに賭けるならそうですよね～。でもそれでは私が嫌なんですよ。

普通に銀行ローンを借りたら銀行に払う利息を、どうせなら親に払いたいと思っていたのですが、返済が煩雑になると言われ、それでは、と、本来別の手段をとる予定でした。
でも親に頼らないというのが寂しかったようで、結局相続することになると説得され、私が折れました……。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　マンションのどこを買うのでしょう？

　マンション１棟全体を買うような言葉と、１室を買うような言葉とが入り交じっていて理解を難しくしています。

> 購入金額（諸費用含む）の２／３は
> 自分の貯金から出します。あとは
> 親が出して、区分所有とする予定です。

　例えば３０室あるマンションを１棟全部買って、１号室から２０号室までは質問者さんの区分所有、２１号室から３０号室までは親御さんの区分所有にすることを考えていらっしゃるのですか？

　上記の引用部分を素直に読むと、買うのは１棟ですよね・・・ 。１室だけ買うなら、共有であって、親御さんと質問者さんが区分所有権をもつということはできませんから。

　逆に、管理費は質問者さんが払う、なんて言葉は、買うのは１室であることを示しています。一棟買うなら自宅同様ですから、管理費なんて不要ですし、賃貸すれば、払うんじゃなくて「もらう」側ですから。
(゜_。? (。_゜?

　で、中間を省略して

> 区分所有とは、夫婦でマンション購入
> の話で聞く、共有名義とは別物ですか？

　から、簡単に回答します。

　本来、建物の所有権というのは全体だけに認められて、建物の一部（部屋単位）での所有権は認められなかったのです。

　が、マンションなどが建設される時代になったので、建物の一部（部屋単位）の所有権も認めましょうということになりました。

　そして、従来の所有権と区別するために、「区分所有権」という名前をつけたのです。

　つまり、区分所有権というのは、部屋ごとの所有権のことです。権利の対象（建物１棟か、１部屋か）が違うだけで、権利の内容は同じです。

　建物全体所有権を夫婦や兄弟姉妹、友達などで共有できるように、部屋の区分所有権も夫婦や兄弟姉妹、友達などで共有できます。もちろん、親子でも。

　そこで最初の問題なのですが、何を買うのでしょう？

　マンション１棟？　それとも１部屋？

　仮に１部屋なら、建物の一部ですので、どうしても「区分所有」になります。いやだ、と言っても「区分所有」になります。

　一つの部屋には１つの区分所有権しか発生しませんから、質問者さんと親御さんがそれぞれが１つの区分所有権を持つ、ということはできません。（９畳間は質問者さんの区分所有権、６畳間は親の区分所有権、という区分けはできません）

　で、お金を出した質問者さんと親御さんが、出した金額に応じて、１つの区分所有権を共有することになります。

　夫婦がマンションの区分所有（一部屋所有）を共有するのと同じですから、質問者さんも手続きも同じです。つまり、購入時の流れは同じです。

　それ以外はありえませんので、インターネットを調べても『マンションの区分所有（一部屋所有）についての情報ばかり』しか出てこないのは当然です。

　夫婦が共有する場合の情報はご存じのようですから省略しますが、質問者さんも夫婦の場合と同じように手続きしてください。

　『全体を把握するためには、』って、やっぱりマンション全体を買うのですか？　でしたら質問を補足してください。

　あと、言わせてもらえば、お書きの内容で、相続税が安くなるとは思えませんので、なにか勘違いなさっているのではないかと思うのですが、なにを勘違いなさっているのか、お書きのことから推測できません。

　どうして安くなると考えていらっしゃるのか、補足ついでにそれを書かれると、間違いを指摘してあげられると思いますけどネ。

お礼

回答ありがとうございます。

マンションを買う＝自分が居住する一部屋を買う、という意味で書きました。

＞１室だけ買うなら、共有であって、親御さんと質問者さんが区分所有権をもつということはできませんから。

そうなのですね。親が銀行の財務コンサルタントと相談した事のまた聞きなので、用語がおかしいかもしれません。

相続税については、「相続時の建物の時価評価となり、購入時よりかなり低い」となってます（親のメモ）
１０００万円をそのまま財産として親がもっておくより、購入時１０００万円の不動産の方が、実際の相続時には（財産としての価値は）目減りしているので有利、ということのようです。

昔、祖父が叔父の家の購入資金を出した時も（叔父が出したのは５％位で、所有割合？を分けて登記したと聞きました）、結局相続時には評価額が下がっており、節税になったという父の経験からも勧められたのですが、これも間違った認識でしょうか。