区分所有

質問

父は変な投資家？でした。
過去系なのは先週、老衰の為に大往生したためです。

で、本題ですが、競売ではなく公売（裁判所ではなく都税事務所？が行なっていたものです）というやつである中華料理屋のカウンター部分のみを落札していたようです。（カウンターという動産を落札したのではなく、カウンターの内側部分の区分所有不動産です）

他の客席や厨房ではなく、カウンターの内側部分のみが区分所有され登記されていたもので、きちんと敷地権も８/１００ついています。　確かに区切りはありませんが、約３畳ほどの奇怪な区分所有建物、ということになります。
ちなみにビルの３Ｆにあります。

そんな物件に手を出していたことも知りませんでしたが、これまでも変な案件にはよく登場する爺として一部では有名だったそうです。

中華レストランは営業歴も長く、本当はそのレストランがこの公売区分所有を取得したがっていたようですが、故人が落札した状態です。

相続した私が今後、この部分の固定資産税を払っていくことも必要なのでこの中華屋さんに連絡しました。　買うか、賃料を払って下さい、と丁寧に話しましたが「誰がこんなところ買うか、賃料だって払わない！占有権がある！」と剣もホロロ状態です。　こちらは中華屋さんが公売で買おうとしていたことも知っていますがかなり強気です。

今度店の入り口をくぐったらチャーシューにしてやる、と笑われながら言われましたが、何も対策はとれないものでしょうか？
こっちが税金だけ払い無償で利用されるのも疑問に思い相談しました。

回答No.4

buttonhole · ベストアンサー

問題の中華料理屋の人(あるいは会社)が、前所有者に対してどのような占有権原を有し、その権限は買受人(お父様)に対抗できるものかどうかを確認する必要があります。
　たとえば建物賃借権で、買受人に対抗できるのでしたら、その人は占有の権限はあります。ただし、賃貸人の地位は買受人(そしてその相続人)に引き継がれますから、賃料を払わなければなりません。長期間賃料を払わなければ、賃貸借契約を解除することかでき、賃貸借契約解除の時からその人は不法占拠者になります。
　そもそも占有権原がないあるいは、買受人に対抗できないのでしたら、その人は不法占拠者です。
　現在占有権原がないのでしたら、最終的には建物の明け渡し及び明け渡しまでの賃料相当分の損害賠償を求める民事訴訟を提起して、賃貸借契約の締結、あるいは売買契約の締結を内容とする裁判上の和解にもっていくというのが望ましい解決方法だと思います。(そうやっても採算が取れると判断できるようなプロではない限り、そのような物件に手を出さないのが普通です。)

お礼

取り急ぎ御礼申し上げます。

補足

以前の所有者と中華屋の間では月々５万円の賃貸契約があったようです。　契約は自動延長で平成１３年ごろから続いていた模様です。

よってこの場合、占有権限はあることになると思います。

で、売却を考えていないので賃料を請求するための駆け引きとして、明渡し及び賃料相当分の損害賠償を起こす、という形になるのでしょうか？

回答No.5

buttonhole

>売却を考えていないので賃料を請求するための駆け引きとして、明渡し及び賃料相当分の損害賠償を起こす、という形になるのでしょうか？

　賃貸借契約は解除することができるのであって、しなければならないものではありませんので、駆け引きとしてそのような選択肢はあるでしょう。

回答No.3

keiwa

貴方が、その物件を交渉するに当たっては、まずお父様の名義から貴方の名義に名義変更をして下さい。
次に相手に口頭で要求するだけでなく、内容証明郵便できちんと行って下さい。賃貸料を支払うか、買い取って欲しい旨を。
そして要求に応じない場合は、明け渡しの要求、立ち退きの要求訴訟を起こします、とでも書いて様子を見ては如何でしょうか。

補足

名義変更は済んでいます。
口頭で話す前に配達証明付内容証明を送付しております。
その旨を送付しましたが、無視されておりますので訪問した経緯があります。

回答No.2

kidouka

この質問に限らず、この法律コーナーでいつも不思議に思うのですが、善意10年、悪意20年の占有で取得時効成立・・もう貴方の所有物ですとかの類の回答見ますが、不動産、登記が必要な訳で、いくら占有を長期に続けていても相手が、「そんなもん知ったことじゃないよ」と言えば、所有権確認訴訟を起こす等、膨大なエネルギーと金がかかるわけで、不動産の時効取得なんて、そんなに簡単にできるわけないと思うんですけどね～。
なんか大学1年で習った民法の教科書的回答が多いですね。

本題ですが、やはり無断占有ですから、相当の対価で売却するか、相当額の賃料くらいはもらうべきではないでしょうか？
簡易訴訟くらい考慮されてもいいのではないでしょうか。

私だったら、ここまで相手の態度に誠意が認められないのであれば無償譲渡など、まず考えませんけどね。

お礼

内容というより、気持ちが同じですので謝意を表します。

回答No.1

sinkyou

民法で占有を十年継続すると、時効で占有権者が登記をすると完全に所有権が移ってしまいます。
推測ですが、特異な区分所有をされていたということは、そのフロアを取得する目的があったものと思われます。
フロアの所有権者にかなり揺さぶりを掛けておられたのではないでしょうか。相手の対応から見て分かりますが…。
特に所有に未練がなければ、譲渡することを検討されてはいかがでしょうか。
今のままでは、固定資産税を払わなければならない、いわゆる負債を相続したことになります。
相手もと行き申請しない限りは、固定資産税は１０年越えても請求があなたに来るでしょう。

補足

お店は７年目のようです。

譲渡となれば相手の思う壺ですので、高くなくても賃料を請求しようと考えています。　しかし、相手が拒絶する場合、どんな手段があるのでしょうか？　使用禁止の仮処分などは適用されないものでしょうか？
普通の賃料滞納であれば賃料支払の訴訟提起が可能なのでしょうが、契約すらない状態です。

但し、公売取得前の所有者には月４万円を支払っていたという記録が公売にありました。

区分所有部分は私の持ち物なので立ち入りに文句を言われる筋合いはないと思いますが、営業中のお店ということで営業妨害となってしまうのでしょうか？？？