不動産の名義人と税務申告者が異なるケース

質問

以前、競売不動産の購入で銀行から融資を受けました。　
当時、私が代表者の法人は設立２期であった為に、融資が受けれず、個人で融資を受けました。

そのため、入札（その後落札）、登記も私個人の名前で行う事になりました。

当時の税理士さんが、「法人で不動産を購入したいが、融資を受けれないから個人名義にしたまでで、実態は法人で運営する不動産なのだから、収入等も全て法人で申告すればいい」とアドバイスされ、今日までそうしてきました。

つまり、登記上の名義は私個人ですが、賃料収入や租税公課の支払いを全て法人で行い、個人的には何ら享受はしていません。

以前の税理士さんが逝去なさり、次の税理士さんから「問題がある」ようなコメントを頂きましたが、それではどうすればいいのか、と尋ねると返答に苦慮されています。

真正な登記名義回復　などの登記で　法人名義に登記しなおすなどが可能なのでしょうか？

現在は抵当権などはありません。
よろしくお願いします。

回答No.6

hata79 · ベストアンサー

[個人で融資を受け、融資資金分を法人に貸付ている形]なら、法人から「貸付金に対しての法定利息」を貴方が受け取り、それを個人の事業所得、給与所得、と合算して申告する必要がありますね。
所得税法１２１条で申告不要とされてるものがありますが、同族会社の役員が法人から受取る利息は除外されてます。

いやしくも税理士が「判例でこれでよいとしてる」と判断したのですから、御社のしてるやり方で当局に勝つことができるのでしょう。
ただし「判例」とはっきり言ったかどうかです。
国税当局にとっての判例は「最高裁判決」だけです。
法曹界での判例は全ての裁判所の判決です。
仮に東京地裁で納税者が勝った判決を持ち出して、税理士が判決でよいとなってるとしても、国税当局は「判例？最高裁の洗礼をうけてないものを、当局では判例といわない」というわけです。
この点を確認したいですが、故人に鞭打つようなことになりますね。

それとは別に同族会社がすべきことと、役員である貴方がすべきことがされてない気がしてます。
法人が役員から不動産の貸付業務委託を受けてもいいのですし、役員から金を借りてもいいのです。
貸付先を探すというだけを法人に依頼してたというなら「賃料は不動産の所有者のもの」になります。
不動産の貸付業務そのものを法人がしてたというなら、法人から個人に「不動産借入にかかる賃料」を支払ってないとなりません。
金を借りてるなら利息を払うべきです。

法人課税調査では、利息の支払いをすべしとすると「経費の増」になるので、調査官は「税金が減るようなことはやめよう」とします。個人課税調査では「法人からの利息は受取るべき収入である」と課税対象にいれてきます。
つまり個人では課税、法人では「経費にならない」という状態になります。
これは法人は「作成した決算書から、税務調整して申告書をつくる」という制度だからです。
決算書の上に「支払い利息」が計上されてない以上申告書に反映ができません。

税理士ならすべてクリアーしてるべき問題です。
税理士が「実は事務所の職員で無資格だった」ということはないでしょうか。
そうでないなら、勉強をされて「判例ではこれでいいことになってる」と当局と談判する力があった優秀な税理士だったのだと思います。
それだとしても、法人へ貸し付けた不動産の賃料や、貸付金の利息を「受取ってない」というのは「それでは、当局とケンカするまえに、否認されて終わりなのでは？」と思います。
修正申告などには応じず、更正決定を受けて、異議申し立てして不服審査して、最高裁まで争う事例に、ご質問者の法人をしたかったのかもしれません。
相続財産にかかる所得税の課税が違法だと最高裁判決が出て、大きく新聞報道され国税庁が大騒ぎで処理をし、その訴訟を担当した税理士が時の人になりましたよね。
そのような「これはおかしいのではないか」という税理士も必要で、最高裁まで闘ってやるという方も貴重なのです。
亡くなられた税理士は、実はとても大きな仕事を遣り残して亡くなられてるのかもしれません。

一般的には「そんな処理していいの？」という処理を選んでおられるのは、間違いないですよ。

補足

素晴らしいの一言に尽きます。　あたっているのです。　感嘆の一言でしかありません。

事細かく書きませんでしたが、税理士として紹介されながらいざとなると税理士事務所の職員でしかなかったというおちがあります。　　　物故は事実とは異なり、実際は夜逃げです。

余談ですが、大阪のＪ会計事務所と顧問契約を結び、派遣されていたのがこの職員です。
後日判ったことですが、決算書の税務署収受印を偽造していたり、税務調査に立ち会ったＪ会計事務所の代表社員税理士が偽者であったり（後日、本人と面談して判明）。

オーナー税理士のＪ氏にこの件を苦言すると、当社は関係ない、当社も被害者ということでした。
内容証明でどう責任とるの？と聞いてもなしのつぶてで終わっています。

図らずとも国民義務に違反する行為をしていることになるので、修正申告の準備を進めます。

誠にありがとうございました。

数日後ベストアンサーとして登録致します。

回答No.7

hata79

述べ忘れました。
「あくまで不動産の法人所有が目的で購入するが、個人名で登記、法人の帳簿上、銀行よりの借入金は「個人からの借入金」として処理していました。」
この処理は突き詰めると「法人格否認の法理」で否認されます。

ある時には「個人です」あるときには「いやいや法人です」といい、関係者に対して「法人格」を濫用して迷惑をかけるという手合いを認めないということです。
摘要条件が極めて厳しいので、日本の税制上「法人格否認」で課税をされたという事例は本当に少ないです。
少ないので「やれるものならやってみろ」ということで、条件に当てはまらないようにスレスレにされたということもあります。
となると「とんでもなく、桁違いな考えを持って、その処理を選択された」ともいえます。

私は、いやしくも有資格者の税理士が、なにも考えなくて、処理をしてるあるいは処理をしてないことはないと思います。
もし一点「ミス」があるとしたら「判例がある」とされたのが、最高裁判決ではなかったのではないか？と。

おまけ
国税当局は結構ずるいです。
最高裁まで行くと負ける可能性がある事例は高裁で控訴断念をします。
高裁で負けても「判例ではない」ので、いいのです。
最高裁で負けると大騒ぎなりますから、それはやめておこうという「ずるい態度」をとります。
ですから、同じような事例で、東京高裁では勝ってる、大阪では負けてるというのが、いくらでもあります。

回答No.5

hata79

「共同住宅で賃料は入居状況により８０～１１０万位の賃料収入になります。 これを法人収入としてあげています。」
この金額は月あたりの金額でしょうか、年単位の金額でしょうか？
「 ここから水道代電気代固定資産税月割で約２０万がなくなる現状です。」
水道電気代は貸付をしてる法人の経費です。個人の経費になりようがありません。
固定資産税は持ち主に対してかかるものですので、賃料算定に影響します。
大家さんが賃料値上げをするのに
「最近固定資産税が上がったので、賃料を上げさせてください」と話をします。
契約書にも固定資産税が上がったときには賃料を上げるという既述がされてるものが多いです。
これから考えても、固定資産税を負担するのは持ち主です。
お話の様子ですと、固定資産税を法人に負担させてるようですね。
すると賃料算定には「一般よりも安め」になります。
固定資産税の増減を賃料に反映させなくてもいいからです。

「今年、個人事業を廃業したので来年最後の確定申告です。」
個人事業をしてて、所有してる不動産の賃貸を法人に委託してるなら、確定申告では「個人事業の所得」「法人からの報酬・給与」「不動産所得」が合算されて無いとなりませんね。
個人事業を廃業されると「個人事業の所得」がなくなるだけで、残りは「法人からの報酬・給与」「不動産所得」となりますが、法人がその役員に支払ってる賃料などは、所得税法１２１条の申告不要規定から外れますので、今後も確定申告書の提出が必要です。

かっての税理士がどの程度関与されてたのか存じ上げませんが、ご質問の内容から「え？この程度のことは、指導して知識化して貰ってないと困るのでは」と感じる質問ですよ。来年最後の確定申告という言い方に、失礼ながら「そんなわけないだろ」と突っ込んでしまいました。
今回の税理士が「任せてよかった」といえるだけ面倒を見てくれると思います。

補足

ご指導ありがとうございます。

賃料は月間です。

一点補足したいのですが、当時の税理士さんの考え方は土地建物を個人から法人に貸与する、というものではありませんでした。

あくまで不動産の法人所有が目的で購入（このケースでは競落）するが、（銀行融資がでないので）個人で融資を受け、個人名で登記、法人の帳簿上、銀行よりの借入金は「個人からの借入金」として処理していました。

融資元のＭＳ銀行（都市銀行）も当時、どう処理したのか質問がありましたが、税理士が「この方法がまかり通ることは判例もある」と説明して、銀行も納得していたので私自身、何らやましさをかんじておりませんでした。

その後も不動産の購入（落札）時に同じような形式（個人で融資を受け、融資資金分を法人に貸付ている形を取り、不動産は資産として法人に計上）を取り続けているため、自身の無知を恥じる次第です。

ご意見頂戴できれば幸甚です。

回答No.4

hata79

「法人から個人への賃借料などは発生していません。」ですか、、。
今の税理士が問題としてるのは、ここかもしれませんね。
貴方が持ってる土地を誰かに貸したら賃料を貰いませんか？
自分が主宰してる法人だからいらないとするのは「あかん」です。
税務当局は同族会社の税務処理に極めて敏感に反応します。これは「会社を通して所得分散して、税を逃れる行為」を許さないためです。
法人税の規定で同族会社に対してしばりが多いのはこのためです。

同族会社の法人へ代表者が不動産を貸しているが賃貸料を取ってないとなれば「賃貸料の免除」ですから、法人には免除益が出てます。また個人の所得税も「収入すべき金額」が課税対象ですから「うちの会社は赤字だからいらない」としても、賃貸料はh所得に含めて確定申告を要します。
違う見方をすると良くわかります。
法人からの賃料を貰うと所得税が増えて、健康保険料やなんだかんだも増えてしまうので「いらん」とするのは、個人の自由なのです。くれるというものを要らないというのは自由ですので、そこで税務署はなにもいいません。
しかし、所得税法では収入すべき額と規定してるので、本人が免除してしまっても所得に入れるという考え方をするのです。
この辺は、税理士に聞くと詳しく教えてくださると存じます。

土地の賃料は、不動産屋などで相場を聞きましょう。
その半分以下だと低廉な額であると判定されてもしょうがありません。

どうして税理士という専門家が「法人から貸主（それも同族会社の代表者）への賃料を支払う」処理をしなかったのか、個人の確定申告では、法人から貰う報酬とともにその賃料を不動産所得として加算する処理が必要なのにしなかったのか？を疑問に思います。
税務調査が入ったら、まず突っつかれるところですよ。
個人の不動産収入であるとして認定されるという可能性もあります。
法人格を利用しただけであって、実際は個人の収入とすべきであるという判断をされたら「アウト」ですね。
法人に貸し付けてる、その賃料も貰ってて、確定申告書にも記載してるとなれば、余りにも酷い否認はしないでしょうが、調査官の餌食になりそうな処理です。

税務調査の対象になる前に、今の税理士さんに最善の処理をしてもらいましょう。
自主修正申告なら加算税などが免除される部分があります。

補足

詳しくありがとうございます。

納税は国民義務と認識していますが、今思い返すと当時の税理士さんの指導にホトホト辟易します。

共同住宅で賃料は入居状況により８０～１１０万位の賃料収入になります。
これを法人収入としてあげています。
ここから水道代電気代固定資産税月割で約２０万がなくなる現状です。

「個人←法人」の賃料を割り出す場合、これらを鑑みて算出してみるものでしょうか。

余談ですが、今年、個人事業を廃業したので来年最後の確定申告です。
現在は法人一本で活動しています。

回答No.3

hata79

事情はどうあれ、今の登記は「個人」です。
それが法人名義になれば、売買なのか贈与なのか、はたまた代物弁済なのか？と税務当局の興味は尽きませんよ。
贈与だとされたら大変ですよ。高い確率で調査対象になってしまいます。
個人には譲渡所得が出る、法人は受贈益が出るというダブルパンチになります。

真正な登記といわれますが、不動産の代金は個人が支払ってるのです。
法人が支払ってるのではないのですから、真正もへったくれもないです。
「真正な登記名義回復」などを理由として、所有者の名義変更は可能なようですが、後始末が大変です。
現在の税理士と充分に相談してからにしましょう。

ところで「法人が運営する不動産」ということですが、その不動産を法人が第三者に貸付してるのでしょうか。
個人の持つ不動産を法人に貸し付けて、その法人が運営をするという形にしてたのでしょうか。
「私の持つ不動産を第三者に貸し付ける業務を委託する」という委託契約書があれば「○」ですよ。
契約によりますし、法人税の申告上、賃料を個人に支払っていて、その個人は不動産所得として確定申告をしてるというなら、筋は通ってます。
新しい税理士が「問題あるかも」と首をかしげてるとのことですが、具体的に何を問題とされてるかですね。

「法人で不動産を購入したいが、融資を受けれないから個人名義にしたまで」と故税理士が判断されてますが、個人がお金を出した不動産を法人名義にするほうがよほどおかしな所有権登記です。
融資を受けれないという資金繰りの問題と、不動産の名義とは無関係です。
法人の申告書に資産として上がってる不動産でも登記は代表者のものだという例は多いです。
法人のものだと主張するのは自由だということです。
ただし民法１７７条により、所有権の第三者への対抗要件は不動産登記によりますので「金を払ったのはおれ」という意味で個人の名義になってるというのが正なのです。

あえて名義を変更するようなことは不要ですし、あなたのものなら個人名でしておくのが賢明ですよ。
相続のときに大変です。

補足

無理に法人名義にする必要はないと理解しました。

個人名義の共同住宅で、受取賃料は法人の収入であげ、そこから役員報酬を頂戴しているのが現状です。
ローン利用時は賃料収入から返済を行っていましたが、その返済も終了しています。

書かれていた「法人の申告書に資産として上がってる不動産でも登記は代表者のものだという例は多い」
とは、申告書に資産としてあがっている不動産でも登記は代表者個人のもの」という意味でしょうか？
それなら私のケースと同じです。

ただ、法人から個人への賃借料などは発生していません。　それが寄付といわれても困りますが、通念上どれくらい低くても許容されるものでしょうか？？

何から何までスミマセン。

回答No.2

mukaiyama

＞つまり、登記上の名義は私個人ですが、賃料収入や租税公課の支払いを全て法人で…

不動産所得は不動産の持ち主に帰属します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm

ご質問のケースでは、あなたから法人への贈与あるいは寄付行為となりますが、贈与または寄付以前にあなたに不動産所得が発生していますので、税法上は無申告すなわち脱税を犯していることになります。

＞賃料収入や租税公課の支払いを全て法人で行…

だから賃料収入はあなたから法人への贈与あるいは寄付、経費の支払いは法人からあなたへの贈与であり、法人から孤児への贈与は個人にとって「一時所得」となります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1490.htm

＞真正な登記名義回復　などの登記で　法人名義に登記しなおすなどが…

それは今後の対策であって、過年分については「確定申告」(期限後申告) が必用です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2024.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

補足

ご回答ありがとうございます。

帰属するという定義の説明は国税庁サイトにも載っていませんので判らなかったです。

当時の税理士はそれが（個人名義不動産の収入を法人収入にあげる事）判例でも問題ない、名義云々より実態主義で・・・　　と申しておりました。

名義を変えるようなことはやめておきます。

回答No.1

yasuto07

なにがあろうと、貴方の名義なのだから、会社に1000円くらいでうって、登記しなおせばよいのでは。
登記料はかかりますけど、仕方ないのでは。郵便局の例のグリーンなんたらの施設の、数億円の物件が、1万円で、うられたことがありますから、当然ながら、その値段で売買契約をして、登記をしなおせばよいのでは。

補足

うーん、上の方の投稿を拝読していると色々問題ありそうで・・・

　当時の税理士は、融資都合上名義は個人登記としたが、法人が不動産を所有・運営するために代わりに融資を受けたのだから、ということを話されていました。