共有名義の二世帯住宅売却/控除\3000万×2？

質問

二世帯住宅＠横浜の賢い売却方法＋利益の配分／運用方法について教えてください！

約19年前に父親名義の土地に私(跡継ぎ)が二世帯住宅を新築しました。
約3年後に父が他界したため、土地は母＋私の共有名義となり現在に至ります。
母は継続して住んでいますが、私は家族や仕事の都合で、
その二世帯住宅に住んだり住まなかったりしました。
住民票も入れたり出したりで、現在は別のマンションで暮らしていますが、
二世帯住宅に住民登録を残したままです。

その家を\4000万で売却することとなり…　

諸経費が約\400万なので、私は\3600万に対して\3000万特別控除が受けられるが、
母には特別控除が使えないかもしれない（？）ということです（課税額は、残額×１４％）。

ただ、条件が合えば母も特別控除が使えるという補足情報があったため、
その条件をクリアーして2人共に特別控除が使えるようにしたいのですが、
その条件に私たちの状況が当てはまるかどうか、
または当てはまるようにする方法があるのだろうか、
と思いで(第１ステップとして）ここで相談させていただくことにしました。

また、節税方法に加え、売却利益の保管方法についてご伝授いただけないでしょうか？
母は老後の養老院入居費の準備金として不動産売却利益を100%貯蓄に、
私は単身赴任生活が多いため不動産購入の予定がなく、
(恥ずかしながら)金融オンチなため売却利益をどう保管すべきか迷宮入りしています。

二世帯住宅＠横浜の賢い売却方法、
利益の配分方法や、運用方法について教えてください。
よろしくお願いします！

回答No.2

takapiii · ベストアンサー

No.1です。

私は不動産屋なので、正確なところは他の回答か税理士にお聞きになって欲しいですが、前に書いたとおり、建物を所有していない土地所有者は控除を受けられないのが基本だと思います。母親は親族ですので、今回は控除を受けられるとしても、建物が共有でない以上、1軒1控除ですから、貴方の譲渡所得が3000万円未満であった場合に、3000万円までの残額分のみ控除対象となるのではないでしょうか。
しかし、今回、譲渡所得が3600万円なら、そもそも受けられないはずです。

母親が建物も共有持ち分になっていれば、控除対象となるでしょうけど、無いんですよね？事前に110万円以内(贈与税基礎控除額内)の持ち分のみ贈与すれば条件に合うとは思いますが、控除を受けるために贈与したと思われれば、どう判断されるかは私には分かりません。全く問題無いかもしれませんが。

それから、貴方の住民票が二世帯住宅側にあるのなら、貴方に関しては別段問題ないように思います。

お礼

追加情報をいただき、ありがとうございます。

残念ながら、土地だけが母親と共有名義で、母屋は私ひとりの名義にしてあります。
ただ、約3年前に1200万円のローン残債を繰上げ返済するため、
母親から1200万円を借りてローンを完済しました。
借金をした翌月から、月に5万円を母親へ返済しています（銀行振り込み)。

詳細については、税理士さんに相談したいと思いますが、
お蔭様で、こちらでの情報交換が基礎知識となっています。
ありがとうございます。

回答No.1

takapiii

もう一度TAXアンサーを読み直すか、税務署でご相談された方がいいと思います。

居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例は、基本的に譲渡所得に対してのものですので、譲渡所得を計算される必要があります。特別控除は家屋に対しての控除ですが、土地を同時に売却する場合は控除に含みますが、母親に関しては所有家屋が無いので基本的には適用外。
しかし生計を共にする家族ですので、貴方の譲渡所得が1000万円の場合は残額2000万円以内で控除を受けられると思います。もし貴方の譲渡所得が3000万円を超えれば当然受けられませんね。
なので、譲渡所得が問題です。

利益の保管に関しては、カテ違いなので、別カテで再質問がよろしいかと。

お礼

早々に情報をいただき、ありがとうございます。

譲渡所得は3600万円(概算)です。
特別控除額3000万円を超える600万円に対する税金(14％)が、
母親と私の同居関係によって有か無ということになるようです。

理解できないのが、同一世帯の家族…というところでして。。。

母と同居し、生活を共にしていたのは単身赴任中の2009年8月～2010年11月ですが、
その後も住民登録は買えずに、私は他の町のマンションで家族と一緒に暮らしています。
母は、変わらず同じ場所(売却予定の二世帯住宅)でひとり暮しをしていますが、
この状況を同一世帯の家族(母)とできるのでしょうか？