通路状敷地の利用協定書の効力について

質問

他の質問もさせていただいておりますが、旗竿地の購入を考えています。
http://okwave.jp/qa/q6908944.html

旗竿地で2項道路に対し、竿地で1.5ｍ幅で接道しております。
竿地は他の方の通路状土地を含めて全体で4m幅です。
今回はお隣さんの土地をお借りして、申請することで建築できるそうです。

購入にあたり協定書を作成いただきました。
・Aさんの土地を建築確認用の敷地として利用可能とすることを承諾する
・互いに通行や掘削を許可
・塀などを設け、通行を妨げない。
・私が第三者に売却時には、協定書は引き継がれる。
といったことが書いてあります。

最後の引き継がれるというのがあれば、私が将来売却時に、2m以上の接道並みに評価があがるでしょうか？
反対にお隣さんが売却した場合には、どうなってしまうのでしょうか？

どうかご回答よろしくお願いします。

回答No.3

kei1966 · ベストアンサー

長期にわたる法的効力の低い約束事の書面です。
ちゃんとするなら行政書士に見てもらい公正証書にしたらいかがですか。
１の方の言う通り、Ａの方の死亡、相続、売買、譲渡でいくらでも効力を失う内容と思われます。

売却時に評価は上がりません。
融資時も銀行の評価は所有権の有無と接道条件ですので、簡単には通りません。

評価を上げたければ法的にその幅を位置指定道路として許可をとるほうが良いと思いますが、できれば0.5ｍ巾高くても買い受けることが評価もあがり一番だと思われます。
買い受けて半分所有権があっても塀を設けないなどの隣人との協定をつくるのは利便性が上がると思いますのでよいと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
不動産屋には協定書があれば大丈夫とのお話をいただいておりますが、
やはりそうですよね。
行政書士を通す方法はしりませんでした。
購入時に正式にお隣さんになった際にご相談させていただこうと思います。

回答No.4

oyazi2008

不動産業者です。
現状で購入地の間口が2ｍ以上あり利用上協定書などで隣地を利用できるなら良いのですが、1.5ｍでは自己の所有地だけでは建築確認は取得できないのですから、隣地が親族以外やめたほうが良いでしょう。
質問者さんは現金で購入され新築されるのだと思いますが、住宅ローンを利用される方だと貸付先を探すのはかなりむずかしいと思います。要は担保価値が無いということです。
第三者の敷地を利用して建築確認を取得できる（建築可）と土地自体の評価や担保価値とは関係がありません。あくまで未接道地の評価です。
中古で安くそのまま利用するというならともかく、公ではない第三者の承諾がなければ利用不能な土地など買うものではありません。
その土地を売る経緯で、今まで隣地へもその部分の売却などの依頼も当然にあったと思われ、隣接地は売るのは駄目だが、承諾は良いということでしょうからね。地役権の設定なども手はありますが承諾してもらえるとは思えません。
どうしてもそこが欲しいなら、相応の対価を支払っても部分的に売却してもらうか？その部分への地役権の設定など第三者に対抗できる登記などが無ければ、隣地を買った第三者が全くそのことを知らなかった場合、売主へ（今の所有者）損害賠償などは出来ますが、使わせないとなれば裁判は免れません。
安いのでしょうが、安物買いの何とやら・・・・になりますよ。車庫や倉庫で使うなら良いでしょうが。

補足

ご回答ありがとうございます。
仲介の不動産屋によると相応の価値があるそうです。
銀行も融資してくれると。
自分でも銀行に確認したところ、フラットに限り、ローンが組めるようです。
フラットでも危ないでしょうか？
ローン申し込み前に地役権の設定ができれば、担保価値を認めてもらえるのでしょうか？

周辺価格よりおそらく3,4割は安く設定されているようなので、
ある程度の価値の低さは理解していたつもりですが、通常の住宅ローンが組めないとは説明が全く今に至ってないです。

回答No.2

atelier21

どうして買い切る事が出来ないのですか
売らない理由がある → 将来計画が隣地にはある
せめて、借地契約＆登記が必要ですね

お礼

ご回答ありがとうございます。

先方も相続して間もないようです。
それを一度挨拶に来た人間には売れないということかと。

今後、お付き合いができたら、お願いをしてみたいと思います。

補足

お礼を先にしてしまいましたが、借地契約を行った場合、価値の向上は見込めるのですか？
今だと、定期借地権しか設定できませんよね？
それでも、協定書よりは相当ましという程度ですかね。

回答No.1

misawajp

協定書が遵守されれば、４mの私道に準じます（評価が上がるかどうかはなんとも言えない、上がると判断する人もいるでしょうが、登記等で担保されていないのは確実性に劣るので評価には反映されないと判断する人もいるでしょう）

＞・私が第三者に売却時には、協定書は引き継がれる。

その第三者に引き継がれます

お隣（Aさん)が第三者に売却時には、協定書は引き継がれる。　との取り決めが無ければ、お隣が第三者に譲渡した時点で効力を失います

お礼

ご回答ありがとうございます。
やはり売却時には効力失効しますよね。
不動産屋はあてにならんので、住み始めて隣家の方（良い方でした）の信頼を得てから
お話をさせていただこうと思います。