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土地売買契約における接道の条件が事実と異なる
分筆した旗竿地の土地売買契約をしました。 その際、接道については約１９ｍの竿部分が２ｍ幅続き、それが西側の公道に接しているので建築基準法を満たしている、役所での確認も取ったので問題なく家が建てられるとの不動産からの説明でした。 東側にも３ｍほどの公道があり、その敷地は１、９ｍほど接しているのですが、この道路は４ｍに拡張する予定はないため接道とはみなされない、とのことで西側まで長く敷地延長をして分筆されました。 ところが図面の段階で設計士さんが市役所で確認をしたところ、県の条例「旗竿地の竿部分が１５ｍ以上の場合は接道の幅が２、５ｍ以上なくてはならない」を満たさずこの土地は建築不可とのことでした。 その後、市が東側を「みなし道路」とし、敷地がそれに２ｍ以上接しているものとする、との結果となり何とか家は建てられる状態になりましたが契約の内容が違うことに納得がいかず、しっかりと謝ることなく結果オーライの不動産の態度にも不信感を持ってしまいました。将来手放すことも考えると、素人としては契約通りしっかり西側接道の土地にして安心を得たいという気持ちです。 隣の土地を買われた方の建築は２年ほど先だと聞いていて、今は更地の状態なので、出来ればもう５０センチ竿部分を買い足せないか？と不動産に隣地の方と交渉するよう依頼しましたが、「年内着工の予定で、もう図面が出来ている。その場所には給湯器をおきたいから、売ることはできない、とのことでした」と不動産から伝えられました。 不動産のミスが原因なのに、本当に努力して交渉した結果がそれなのか、疑問です。 わだかまり無く５０センチ買い足す方法はないでしょうか？ なお、重要事項説明書の記載では「西側公道 接道３ｍ」となっていて、３ｍの意味がわからず、不動産に質問しましたが回答は無いままです。 重要事項説明書は訂正してもらうべきですか？
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- katyan
- ベストアンサー率9% (201/2029)
まず自分の頭で考えない。それより資料を専門家に見てもらい教えてもらうほうがいいとおもう 「重要事項 違反 不動産」これで検索してくださいね 一応例としてあげます
- katyan
- ベストアンサー率9% (201/2029)
訂正すれば認めた事になるかもしれません。 回答出来るはずもないでしょう。間違いを認めた事になりますから ２番の回答者のように、契約そのものが無効の場合もあります （違約金の発生する可能性もあり（不動産屋が支払う）） 色々な所で聞き、判断してください
お礼
お礼が遅くなりすみません。 ご意見ありがとうございました。 いろいろ当たってみて対策を考えたいと思います。 またアドバイスがありましたら、よろしくお願いします。
補足
ANo１、２の方々への補足で書かせてもらったとおり、契約を無効にすることは私が思ったより難しいのでは、と不安になっています。 解除してもらえるのか、その場合はどう責任を取ってもらえるのか・・・。 来年の夏頃には新しいおうちだよ、と子供も楽しみにしていて 私達も３年ほど土地探しをした結果いろいろあってようやくたどり着いた土地なだけに今回解約するなら もうマイホームは諦めようとも思います。 建てられる望みも捨てたくないので どうしたらいいのか、もい一度その不動産に説明を求め、隣人になる方と交渉してみるくらいしか思いつきません。
1の方のご回答の通りですが、そのようないい加減な買い物はされない方が好ましいと思いますよ。 そもそも竿部分（敷地延長部分）が15m以上の場合は接道2.5m以上なくてはならないなんていう初歩的な調査も怠って高額な不動産というものを売るなんてのは話になりません。 そして結局東側を見なし道路とすることで建築が可であれば、その竿部分の形状などは出入口として割り切ったとしてもだいぶ無意味な形状です。 重要事項説明を訂正云々ではなくて、3mというのも明らかに嘘であれば、契約自体を解除するのが好ましいような気がします。 「重要な事項」を誤ってどうするんだ、という感じです。 役所の宅建指導課や宅建協会、しかるべき機関に訴えて対処すべきかと思います。 と、書いたように普通では有り得ないお話という認識を持っていただきたいのですが、それでも購入したいと思うならば、それは購入者の自由です・・。
お礼
お礼が遅くなりました。 ご意見ありがとうございます。 またアドバイスなどありましたら、ぜひお聞かせ下さい。 よろしくお願いします。
補足
ANo1のyamadanaokakashiさんへの補足で書かせてもらったのですが 今回の不動産は仲介の業者です。 売主は別の不動産です。 管轄の建築産業課の話を聞くと今回の土地を諦める選択をすることについては、契約解除についてはそこの指導とは別の範疇であるとのことで、解除は自分が思った以上に難しいのではないか？、またそれについての損害賠償などについてもちゃんと仲介不動産の責任が追求されるのだろうか？ さまざまな不安が浮かんできます。 そして もともとは家が建てたいので土地を買う決心をしたので 50ｃｍを何とかする選択について努力をすべきなのか、どうすればよいのかわからなくなってきました。 しかもその50ｃｍは仲介不動産とは関係がないとのことで 一体どのように交渉していくのかも不安です。 その管轄が不動産を指導してくれることはいいのですが、トラブル解決に直結していないことを歯がゆく感じています。 不動産が注意されても私達の問題は解決しないので、どうするのがベストなのかわかりません。
＞分筆した旗竿地の土地売買契約をしました。 旗ざお土地は安いですが、接道要件に注意が必要です。 本件のような場合、基本的に建築できない土地ということで「契約に瑕疵」があった ということで、白紙撤回すべきと考えます。 まず、県や都の不動産指導課に相談すべきトラブルでしょう。 ＞その際、接道については約１９ｍの竿部分が２ｍ幅続き、 これが尋常でない長さです。 普通旗竿といっても、７ｍ～１０ｍどまりです。１９ｍで幅２ｍと いったら旗ざお超えて道路です この部分の地積だけでも38m2 11.5坪もあります。 よほど大きな敷地でもないかぎり、バランスわるすぎる分筆ですね。 もともとが、間口が１５ｍ奥行き４５ｍという感じに東西に長い敷地 なのでしょう。おそらく敷地は９０坪以上あるのでしょうね。 ＞それが西側の公道に接しているので建築基準法を満たしている、 ＞役所での確認も取ったので問題なく家が建てられるとの不動産からの説明でした。 これが事実なら「虚偽の説明」にあたり、契約は解除できます。解除しましょう。 ＞東側にも３ｍほどの公道があり、その敷地は１、９ｍほど接しているのですが、 ＞この道路は４ｍに拡張する予定はないため接道とはみなされない、とのことで これはおかしいですね。基本的に、３ｍ幅であれば立派な道路です。まず公図を 確認してもらえば、拡幅計画があろうがなかろうが、昔からあって道路として使われて いれば建築基準法４２条の２項に該当する道路「二項道路」に該当します。 ですから、１．９ｍの接道を２ｍに変更可能なら（１０センチ買い増しできれば） 建物は建つわけです。 ＞西側まで長く敷地延長をして分筆されました。 これは、車回しとかの便を考えてこうしたのではないでしょうか。 ＞ところが図面の段階で設計士さんが市役所で確認をしたところ、 ＞県の条例「旗竿地の竿部分が１５ｍ以上の場合は接道の幅が２、５ｍ以上なくてはならない」 ＞を満たさずこの土地は建築不可とのことでした。 ここが瑕疵なわけで、この時点で文句をいって契約解除すべきです。 ＞その後、市が東側を「みなし道路」とし、敷地がそれに２ｍ以上接しているものとする、 ＞との結果となり何とか家は建てられる状態になりましたが だめですよ。そんなの一時的な逃げですよ。 もともと西側道路に接しなくていいなら、旗ざお土地１１．５坪買う必要ないでしょう？ 坪２５万円でも２８８万円も損している計算です。 ＞契約の内容が違うことに納得がいかず、しっかりと謝ることなく結果オーライの不動産の態度にも ＞不信感を持ってしまいました。 ごめんで済む話ではないです。接道が東側でＯＫなら旗ざお敷地は無駄になります。 その分、整形にしてもらったら、よりいい土地になります。 ＞将来手放すことも考えると、素人としては契約通りしっかり西側接道の土地にして安心を得たい ＞という気持ちです。 まぁ、わかりますけど、9.5m2また買い増すわけですか。 ＞隣の土地を買われた方の建築は２年ほど先だと聞いていて、今は更地の状態なので、 ＞出来ればもう５０センチ竿部分を買い足せないか？と不動産に隣地の方と交渉するよう依頼しましたが、 ＞「年内着工の予定で、もう図面が出来ている。その場所には給湯器をおきたいから、売ることはできない、 ＞とのことでした」と不動産から伝えられました。 何ですか。二年後着工という話と、年内着工とどちらが正しい話なんですか。 ですからもっと強気で怒らないとだめですよ。土地が欲しいということで不動産屋に足元見られてますね。 ＞不動産のミスが原因なのに、本当に努力して交渉した結果がそれなのか、疑問です。 向うは契約済めば終わりですから・・・県の不動産相談室に相談してきたら契約解除もありうる と言っていたと脅かしてみましょう。（実際に相談にいったほうがいいです） ＞わだかまり無く５０センチ買い足す方法はないでしょうか？ 買った業者にこういいます。 「とにかく、聴いた話とまったく違うので契約を白紙撤回してもらいたい。状況によっては契約書にある 違約金をもらうつもりだ。ついては県の不動産指導部門（県の組織によって違う。不動産会社は普通 県単位で管理監督されている）に相談してきた。とにかく、５０センチの買い増しが条件だ。それが ダメなら契約解除だ。民法〇〇〇条 瑕疵のある契約（虚偽または錯誤による説明に基づく契約）だから 解除を申し入れる。」 ＞なお、重要事項説明書の記載では「西側公道 接道３ｍ」となっていて、３ｍの意味がわからず、 ＞不動産に質問しましたが回答は無いままです。 重要事項説明書は訂正してもらうべきですか？ 重説など訂正させてはダメ。それこそ瑕疵の証拠物件ですから。
お礼
早速のお答え、ありがとうございます。 お礼が遅くなり申し訳ありません。 トラブル解決に向けてベストな方法を模索中です。 またアドバイスがありましたら教えて下さい。 よろしくお願いします。
補足
前回の補足をさせて下さい。 土地はもともと東西の間口が約28ｍ、南北の奥行きが約22ｍの台形の１70坪ほどの土地です。 土地の接道状況は（私の説明がイメージ可能なものかは自信がありませんが）西側に南北に走る公道（現在3．64ｍ、４ｍに拡張予定）、その西側公道にＴの字でつながる感じで 敷地の北側に東西に走る約１ｍの舗装された市の道路があり、それが敷地の間口を過ぎたところで北側に幅を揃えた約３ｍの東西に走る公道とつながります。敷地の北東の角が北側には１ｍの細い道路、東側にはその敷地で約２ｍ分行き止まりになったような東側公道に厳密には1，93ｍ接しています。 これについては道路が拡張しない限り買い足せる部分はありません。分筆が可能とのことで、私達は予算にあわせて60坪ほどを希望し、不動産からは東側は２ｍ未満なので接道の基準を満たさないため、西側へ敷地延長して分筆する、とのことでした。 今になって東接道がＯＫというのが確認申請の段階で何か不具合になったら本当に家を建てることもできず 土地も買ってしまっている、というとんでもない状態になってしまいます。 旗竿の奥側ですが、坪単価は下げられず、その代わりに敷地延長部分の代金は発生しませんでした。 県の不動産指導関係へ電話相談したところ、この（今問題としている）不動産は仲介で売主は別の不動産であるので、契約解除に関しては（こちらは）何か出来る立場でない、それは司法でやることだ、とのことで解除そのものも私が思っているような簡単なことではないようです。解除、それに伴う損害賠償などになればその選択もまた困難なことなのか？と更に不安を持ちました。重要事項説明についての調査不足や説明の誤りについては指導が出来るとのことですが、５０ｃｍ幅を広げる交渉については指導範疇外だとのこと。 ５０ｃｍについては第三者の隣の方との交渉になり、不動産は積極的ではありません。 自分自身が交渉に当たらねばならないのか、交渉の結果西側接道がクリアできなかったらどうするのか、どんどん不安になってきています。
お礼
参考のホームページの紹介ありがとうございます。 いろいろ当たってみるべきだと思っています。 またアドバイスがありましたら教えて下さい。 よろしくお願いします。
補足
katyanさんのおっしゃる専門家には やはり弁護士さんも含まれるのでしょうか。 もう一度不動産の担当者とその上司、契約に立ち会った工務店の社長さんを交えて今後の対応を尋ねる場をもとうと考えています。 その前に弁護士さんとかに当たった方がよいのか迷っています。