駐車場舗装費用分担について

質問

マンションの組合で理事をやっております。今年度、ある地主さんから借りている敷地外駐車場の舗装工事を実施することになりました。Ａ地主さんは全額費用負担してくれることで調整がついたのですが、Ｂ地主さんからは舗装工事の費用で折半できないとの要望がありました。このような費用は地主さんの負担になるかと思うのですが、折半するなどの話をまとめに受けていいものなのでしょうか？何分にも法律にうといのですが、今後どのようにＢ地主さんと交渉していけばよろしいでしょうか？何卒皆様のご指導を賜りたく、よろしくお願い申し上げます。

回答No.3

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

　実際問題としては、どっちが負担すべき、という法律上の規定はありません。

　多くの場合は、ということであれば、地主が舗装して、その分高い地代で貸すケースが多いですが、そのままでいいので安く貸してくれという申し出も少なくありません。

　要するに、貸して欲しいなら借主が泣く、借りて欲しいなら貸主が泣く、それがビジネスの基本です。

　例えば、数年前、倉庫を貸し、砂利をしいて駐車場にしていたところ、舗装してほしいと要望がありましたので話し合って、賃借人が紹介する会社に舗装させ、その会社が要求する舗装料はとりあえずこちらが負担するが、１０年以内に退去する場合は賃借人は舗装料分の違約金を支払って出て行く、という契約をしました。

　貸して欲しい借主と、借りて欲しい貸主の妥協点です。

　問題の１つは、砂利舗装などまま貸した土地だと、借主が駐車場に使っていても消費税がかからないのですが、アスファルト舗装を地主側がすると、それを奇貨として税務署が乗り出してきて、消費税を取り始めることなんです。ビックリする地主もいるようです。

　まあ、今回の地主はすでに消費税を払っているらしい（駐車場という名称だから）ので、問題にならないのかもしれませんが、一応の考慮点ですね。

　また、片方は全部地主持ち、片方は半分ということになると、全額負担した地主が腹を立てます。違った内容で契約するについて、合理的な理由はあるのでしょうか。それが第２の問題点ですね。

　交渉方法として一番強力なのは、「舗装してくれないなら借りない」と言うことです。

　でなければ、「我が組合が舗装費用を一部でも出すと、我が組合に権利が発生しますがＯＫ？」くらいかな。不勉強な地主は慌てるかも。どんな権利が発生するか、などは触れないこと
(^^;

　あとは、そうでなければ、泣き落としとか、どこでも同じの交渉方法しかありません。○○法第×条の規定により、というような有力な材料はないと思いますね。

お礼

ご回答ありがとうございました。私が今まで経験してきたことがデフォルトと勘違いしていたようです。あくまでもビジネスであり、交渉の世界なのですね。また、今回は地主が二人いるので、双方の条件を同じにしないと後々もめることになりそうだということもわかりました。あとは、交渉技術ですが、これが一番難しいそうですね。地主を越える知識がないと、すぐに砕けそうです。マンション住人の車はあふれ、足元を見られていますので、せいぜい周囲の相場より格段に駐車料金が高いということを材料にして、最後は潔く素人らしく「泣き落とし」に徹しようかと思います。

回答No.2

9766

アパート、戸建賃貸（駐車場込み）の定期借家権
マンション、店舗用（隣接しない別区画の駐車場）の事業用借地権

意味合いが異なります。

お礼

ご回答ありがとうございます。もう少し背景を説明しますと、私のマンションは、その共用部分としての敷地内駐車場と、近くの地主から借り受けている敷地外駐車場があります。敷地外駐車場は現在、砂利をまいていますが、車で削られるせいか、日に日に水溜りが増えて、不便していました。駐車料金も足元を見られてか、近くの相場より２千円くらい高くなっています。今回、地主さんと交渉して、やっと舗装してもらうことになったのですが、Ｂ地主さんからは折半でお願いしたい、と言われた次第です。このような場合、世間的には、どのように負担するのが一般的なのでしょうか？という問いになります。ぜひ、専門家のご意見をお聞かせいただけたらと思います。

回答No.1

9766

マンションの組合代表者と
駐車場所有者との賃貸契約ですね。

個々の契約で、全ての条件を同じにする必要は無いです。

事業用地として定期契約を結ぶ場合、
駐車場としての事業を開始するに必要な工事（この場合舗装費用）、
駐車場の保守修繕について借り手が負担します。
明け渡しの条件として更地にして返還するのが一般的です。

なので、公平性という観点
Aが良くて、Ｂが悪いではなく、
全て駐車場の事業主、マンションの組合が事業用地の費用を負担するのが妥当と思われます。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。あくまでも双方調整による「決め」ということでしょうか？もし、折半での負担となった場合は、月ぎめの駐車料金を安くしてもらうとか交渉する必要がありそうですね。（元々、近所の相場よりかなり高い駐車料金を払っています）私が若いころ、アパート住まいだったのですが、修繕等はすべて大家さんが負担（間接的には家賃や敷金礼金のなかで私が払っていたのかもしれませんが）してくれていたので、このような質問をさせていただきました。