親戚から土地を購入したい

質問

親戚所有の土地（現状：畑）を購入し家を新築しようと思っています。
しかし農家でもない私が畑は購入できないと聞きました。取引は個人間で行う予定です。
質問としては・・・

(1)現状畑の土地をどうしたら購入できるのか？（宅地にしてとなれば売主が造成するのか買主がするのか）

(2)購入の際の評価額としては家を建てるのだから宅地として考えるのか、畑として考えるのか？
です。

よろしくお願いします。

回答No.2

takapiii · ベストアンサー

業者です。

既回答のように、農地に家を建てるには様々なハードルがあり、乗り越えられない事の方が多いように思います。近隣に家が建ち並んでいるような場所ですと可能性は高くなりますが、そう簡単に畑を宅地にしてしまったのでは、農産物の自給率低下に拍車をかけてしまいます。

最悪な場合を例に回答します。

畑の売買は農地法によって規制されますので、農家と認められ無い限りは農地のままの売買はできません。農家と認めらるためには、下限面積(自治体によって違いますが、大体1200坪(4反))以上の農地を耕作し、年間150日程度農業に従事していなくてはなりません。耕作する農地は借りた農地でも構いませんが、必ず利用権を設定しなくてはなりませんので、農地のままの売買はほぼ無理でしょう。

次に、農地法5条申請により、農地を宅地に変える申請を行う訳ですが、その前にもハードルはあります。まず市街化調整区域でない事。市街化調整区域は、そもそも家を建てる事ができません。

市街化調整区域ではない無指定の地域であっても、農業振興地域に指定されていると、その農業振興地域の除外を申請しなくてはなりません。しかし、そもそもその土地は農業を行う事を振興するための指定なので、除外される可能性は極めて低く、特に圃場整備などを行っている地域ですと致命的に無理です。この除外申請は、自治体によっては、年に1度しか受け付けない所もあり、除外が可能であっても、早くても半年はかかるでしょう。

農振除外が可能、あるいは農振地域じゃないとしても、今度は農地を宅地に変えて売買する許可を得るための農地法の5条申請が必要です。これは農業委員会で受け付けますが、そう簡単には許可は降りません。宅地になっても問題無い場所じゃないくてはなりませんね。

5条申請と合わせて必要なのが、建築基準法としての可能性です。特に接道ですね。都市計画法上、無指定の地域であれば接道等に関しては緩いのですが、指定地域であれば建築確認申請での許可が降りるかどうかの調査も必要です。

その他建築にかかわる法令は30以上あります。農地の場合には該当しない法律が、宅地になった途端に規制対象となりますので、良く調査する必要がありますが、素人では調査しきれません。土地家屋調査士等の手を借りる必要もあります。

また、インフラも整わなくてはなりません。私の地域では水道を引くだけで200万円以上かかった所も数多くあります。下水に関しては浄化槽という手もありますが、これも設置可能か調査しなくてはなりませんし、生活排水を含め、農業水が流れるような場所ですと、排水の許可が出ないというトラブルも良くあります。電気は問題は少ないですし、ガスはプロパンでもいいのですが、電話やテレビ、インターネット回線、CATV回線の引き込みで躓く例もあります。

それらがすべてクリアになれば、購入し家を建てる事ができるでしょう。複雑な手続きですので、仲介業者を入れる方が良いように思います。

なお、評価としては、使用目的で評価しますので、この場合は宅地評価です。造成はどちらがやっても構いませんが、畑等の場合、地盤改良が必要な場合が多く、造成と改良費に200万円程度の準備は必要ですし、擁壁が必要な場合(盛土する事が多いので擁壁が必要になる事がある)は、最低でもプラス100万円程度は考えておきましょう。

お礼

本日法務局で登記簿謄本を取得してみました。
質問した土地の周りは住宅街になっており、市街化調整区域でないと思います。（調べてはいませんが・・・）
謄本によると元は1つの土地を昭和57に分筆（2つに）してありました。分筆された土地には親戚の家屋が建っています。
　回答していただいた内容を参考に致します。
ありがとうございました。

回答No.4

dr_suguru

＞現状畑の土地をどうしたら購入できるのか？

登記簿地目が畑の場合は、農法法の許可が必要。
市街化区域であれば、農地法は「5条届出」で
建築基準法の48条で用途規制があるが
ふつーは、「家＝専用住宅」は誰が土地を取得しても建築できる。

調整区域であれば、農地法以前に「農業振興地域」を調べる必要がある。
同地域であれば、除外申請は通常、年4回の除外申請時期しかない。
これを経てから
「5条許可」をだせばいい。
といっても、調整の建築に対する許可は簡単なもんではない。
もともと、調整区域には用途規制はなく「無指定」であり
建築に際しては
都市計画法29条の開発許可が必要になる。
ただし、許可＝誰でもOKではなく
都道府県の
開発審査会基準の許可基準に依存する。
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_2.htm
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm

なお、調整区域の建築に際しての
同法（農地法と都市計画法）は原則、同時許可となり
許可後、建築確認申請を提出できる。

また、調整区域で、現況が畑で登記簿地目が田、畑以外は
農地法の許可は不要であるが
都市計画法の許可は必要である。

※こーなると、しろーと判断ではまず無理
取得して、建築できるかは
専門家に相談しましょう。

＞購入の際の評価額

所有権移転売買の登録免許税？
転用目的であるため、最低でも
雑種地評価額と、思われる。
また、売買での譲渡価格は
最低でも、相続評価以上が望ましい。
↓
http://www.rosenka.nta.go.jp/

お礼

ご回答ありがとうございました。

＞しろーと判断ではまず無理
取得して、建築できるかは
専門家に相談しましょう。

そのような気がします・・
相談も視野に入れます。

回答No.3

megira

かつて、農地転用の許可事務に携わっていた者です。

農地の所有権移転の許可には、農地法第３条許可と第５条許可の２種類があり、農地のまま耕作に利用するために農地を取得する場合の許可が第３条許可、宅地等に転用するために農地を取得する場合の許可が第５条許可で、第５条許可は「農地のままでの所有権移転」と「取得後の農地転用」の両方を同時に許可するものです。

ですから、宅地等に転用するために農地を取得する場合は、第５条許可だけを受ければよく、第３条許可を受ける必要はありません。

下限面積や農作業への常時従事といった要件は、農地法第３条第２項に定められているもので、第５条には準用されていないので、第５条許可の場合には適用はありません。

これらの要件は、農地の効率的な利用を図るために、知識や技術を備えたプロの農家に農地を集積しようという趣旨のものなので、転用して農地でなくなってしまう農地について、こうした取得制限を設ける意味がないからです。

農地法第５条の許可は、非農家や一般の企業でも受けることができます。
そして、農地法第５条の許可証を添付すると、地目は農地のままで、所有権移転登記が可能です。

ただし、他の方の回答にもあるように、その農地が転用が認められる農地である必要があります。
市街化調整区域の場合は、都市計画法の規制で建物の建築は限られたものしか認められないので、都市計画法の開発許可が受けられる建物（＝農家の分家住宅など）でなければ建築できませんし、農業振興地域の農用地区域内の農地は、農用地区域から「その他の区域」に区分変更をしてもらった後でなければ、転用ができません。

登記簿の地目は現況主義なので、土地の造成と建物建築が終わらないと、宅地への地目変更はできません。

ですから、「第５条許可を受ける」→「地目は農地のままで、所有権移転」→「造成を行って建物を建てる」→「宅地に地目変更」という順番になります。

なお、「建物を建てずに土地の造成だけをする」という農地転用許可申請は、都市計画の用途指定地域内を除き、許可することができないことになっていますので、売主が造成だけをするというのは許可されません。

お礼

ご回答ありがとうございました。
都市計画や市街化区域など自分での調査不足がわかりました。
もう少し土地周辺事情を調べてみます。

回答No.1

0621p

農地転用の5条申請によって購入する事ができますが、農地転用が可能かどうかという問題になります。家の建築確認が下りる土地ならば、農地転用は可能だと思いますが、市街化調整区域であったり、建築基準法上の道路がないなど、建築確認が下りない土地であれば、農地転用も難しいと思います。
流れとしては、農地転用届け出、売買をして所有権移転、家を建ててから宅地に地目変更、となります。

値段については売主、買主の協議で決めればいいわけですが、一般的な考え方としては、宅地としての評価額から造成費用を引いた価格で売買するのが妥当なところです。

お礼

>農地転用届け出、売買をして所有権移転、家を建ててから宅地に地目変更

流れがかなりつかめました。
値段についても参考にさせていただきます。