震災による契約の変更について

質問

飼い主である私に7月15日までに引渡しということで契約書を交わし、新築の戸建を購入したのですが、今回の震災の影響で建築材料の調達に都合がつかず、7月15日までに引渡しは出来ないと売主から言われました。そこで、売主から、代替材料を使うことと、引渡し時期が後ろ倒しになる内容の誓約書を作ったので署名して欲しいと言われました。
　確かに契約後の変更ですのでそういった誓約書が必要になるのは当然ですし、震災の影響によるのであれば引渡し時期が遅れるのはやむない感もあります。
　しかし、私は現在賃貸に住んでおり、家賃を払っている関係上、無条件で後ろ倒しになることを簡単に誓約なんて出来ません。更新月の9月にも引渡しが難しいと言われており更新料のお金もこちらで負担するとなるとかなりの金額になることが予想されます。
　震災というやむないことではありますが、相手側の契約違反に関して、逆に売り主に対して家賃や、更新料を請求できないものなのでしょうか？
　大変恐縮ですが、皆様からの忌憚のないご回答をお願い申し上げます。

回答No.5

ふどうさんがすき（@mk1972_165）

□震災の影響で建設資材の入手が困難なのは確かだと思います。ただ困難と不可能とは違うと思います。例えば、売主さんが資材屋さんに2倍の代金を払えば入手出来るかもしれません。ただ売主さんとしてはコストアップは避けたいでしょうし、引き渡し日までに引き渡しが出来なければ買主さんから違約金の請求を受けることになるので、それを回避する為に誓約書を作成したいのだと思います。
□売主さんは建売業者さんのようですので、保護されるべきは、一般消費者＞宅建業者となるので、売主さんは誓約書に守られ無傷、買主さんは元々の契約では払う必要のなかった更新料や家賃の支払いが発生する、というのは少し違うような気がしました。
□恐らく代替材料を使っても、誓約書に品質が落ちる等の文言が無ければ、元々の契約のとおりとなるので物件の質は保たれると思います。ただ引き渡しの遅延はたとえ1日の遅れでも家賃の支払いが発生するので、質問者さんとしては元々の契約のとおりの引き渡しを求めたいと思います。
□契約書の中に天災で引き渡しが不可能となったときは買主からでも違約ではない解約ができるとの条文があると思います。それを根拠に解約を持ち出してみては如何でしょうか。引き渡しは誓約書が作成されない場合はあくまでも7月15日ですので、それまでに売主さんが天災を理由に引き渡しは不可能というのなら、買主さんから解約を申し出ることは出来ると思います。その場合は払った仲介手数料・手付金は全額戻ってくるのが一般的です。質問者さんがこの物件を気に行っていて解約したくない場合は、上記の解約をするかどうかは決めていないが考えてはいる旨を売主さんに伝えた上で、更新料と家賃相当額を売買代金から値引きしてもらう交渉をされてみては如何でしょうか。売主さんは恐らく数十万円位であれば再度売り出す手間を考えれば支払うような気がします。
□誓約書に質問者さんが署名する義務はないと思いますので、もし更新料と家賃相当額を値引きしてもらえないなら署名しませんと売主さんに伝えてみては如何でしょうか。そして暫く待ってみます。それでも売主さんが質問者さんの提案に乗らない場合は、売主さんとしても白紙解約して再度売り出した方が良いと考えている可能性があります。その場合は質問さんがどうしてもこの物件を欲しいなら、折れて値引きなしで署名するしかないのかもしれません。
□なお、仲介業者さんが入っている場合はそこを通してお話した方もちろん良いと思います。白紙解約になると仲介手数料がもらえなくなりますので、そうならないように動いてもらえると思います。場合によっては仲介手数料を値引く事によって、質問者さんに納得してもらうことを考えるかもしれません。

お礼

「更新料と家賃相当額を売買代金から値引きしてもらう交渉」これで私と妻の意見は一致しております。頑張ってみたいと思います。貴重なご回答有難うございました。

回答No.4

takapiii

業者です。

本業の私も、現行この問題が一番頭をもたげています。
この一ヶ月間に建設業部会で弁護士等と相談を重ねてますが、基本的には天災地変により「請負者の責めに帰すべき工期遅延」は存在しなという書面が回っております。
統一見解ですので、多分工務店やハウスメーカー側の好意以外に、賠償的な費用が出される事は無いと思います。統一見解を無視してサービスに勉める業者もおりますが、可能性は少ないと思います。残念ですが。

お礼

売主側の立場もよく分かります。しかし、協議はしてくれることになりましたので双方納得のいく形でまとめたいと思います。ご回答有難うございます。

回答No.3

kuronekofan

まず賃貸側ですが
まだ契約の更新について手続きを完了していないなら、更新料を払って延長できます。
その費用は売主に請求することになります。

更新せず退去する旨通知している場合、
「協議」し事情を了解していただいて１ヶ月くらいなら延長（更新料なしで）してもらうことが可能です。
しかし、現在入居されている賃貸について、すでに次の入居者が決まっている場合には
更新料を支払っても延長することはできず、期限満了で退去することになります。

そこで、つぎに新居の側ですが、こちらは当初の建築契約日に引き渡せないことで
あなたに損害が生じるわけですので
入居延長までの賃貸費用（更新料含む）を請求することができます。

しかし、相手の業者も天災などやむをえない場合に該当しますので、不可抗力により
その損害賠償の責任外ということで処理して来ると思われます。
しかし、現実にあなたに損害が発生する以上、業者もまったくの責任外とはいえず
まずはその損害を請求してみることです。
全額とはいえませんが認められる範囲は広がります。

具体的には変更誓約に賃貸延長に関する費用の全額支払い義務が
売主にあること、９月末など期限を設けてそれも遅延した場合にはさらに損害賠償できる
ことを契約に入れます。売主の説明書への反論や契約の具体化については
「消費生活センター」や市役所などの法律相談を利用するとよいでしょう。
知り合いに弁護士がいれば相談するとよいと思います。

最後に、代替材料ですが、どのような材料になるのか、素人にはわかりません。
ただし性能保障に変更が無いことは求めたほうがよいでしょう。
不安であれば近くの建築士事務所や技術士事務所などに相談されるとよいと思います

お礼

買主たる私側の損害額を提示し、極力交渉してみようと思います。ご丁寧に有難うございます。

回答No.2

kei1966

天災時は、協議して内容変更できるという文面がありませんか？
なので協議はできます。相手の言う通りでなくてもいいのです。

でも、商品に対して金額を払う契約ですからそれ以外の賠償先にはならないのが普通。
責任のある人が損害を受けた人に払うのが賠償でしょう？
責任が地球なのでそれは賠償責任が人間にはないということです。

お礼

契約書見直して「協議」出来るかどうか確認してみます。有難うございます。

回答No.1

noname#222486

一般的に契約書に通常であれば「天災地変」に関する記載が必ずあると思います。
　たとえば、本物件の引き渡し前に天災地変、その他売主、買主いずれかの責に帰すべからず事由にり、本契約の履行が不可能になった時は買主の承諾をとり売主の責任のおいて次のようにする・・・・等の記載があると思います
契約書を再度確認されてください、それによって回答は変わってきます。

お礼

そうですね。家に帰ったらもう一度契約書を見直してみます。有難うございます。