中古マンションの決済日と引渡日がづれる場合の費用

質問

お世話になります。ご質問させて頂きます。

仲介業者を通して、中古マンションを購入して、契約まで終わっており、決済日が8月7日、引渡日が8月10日となっています。売主側の引越の手続きなどの理由で、引渡日は10日となりました。決済日から引渡日までの３日～４日までの家賃相当分を、売主又は宅建業者(仲介）に請求できないのでしょうか。

民法上も、住宅費用を全額支払った時から所有権が移転すると思いますし、契約書を見ますと「売買代金全額受領日」つまり決済の日となっています（また「契約書に定めがない場合は、協議する」と記載されています）。決済日から引渡日までは、法的には売主は所有権がないのに占有している状況だと思います。

この場合、法令上、売主に3日～４日までの家賃相当分を請求できるでしょうか？また、不動産取引の慣例や商習慣では、このような場合にこのような請求をすることはあまりないのでしょうか？ちなみに、仲介業者にその件を訊ねたら、「普通は家賃相当分を請求したりしない、そういうものだ」と言われました。

返答、よろしくお願い致します。

回答No.1

kousei0811 · ベストアンサー

不動産業（売買売主・仲介業）を営む者です。

そもそも論ですが、決済日＝引き渡し日＝登記移転の日ですので、今回のように「売主の都合で引き渡しを延ばして欲しい」場合は、決済日自体を延ばすのが不動産業界の慣例です。
その場合、契約書に「物件の引き渡し日が、８月７日」になっているのなら、「引き渡し延期の合意書」を作成しなければなりません。
中には弊社のように、契約書にはゆとりを持った期日にして、前倒しするようにしています。
さらに居住中の物件に関しましては、「引き渡し条件付き」という条件を付けます。
その条件とは、「物件引き渡しに関して、売買代金全額を支払った時（決済日）より物件の明け渡しを１０日間猶予する。しかし、売主は買主に対して賃料相当額を支払うものとする。」というような文言を契約書に特約条項として付けます。
※賃料相当額は、契約書には金額も明示します。

あと仲介業者がどういう意味で、「普通は家賃相当分を請求したりしない、そういうものだ」と言ったかはわかりませんが、これは「合意書を作るのがめんどくさい」「早く仲介手数料が欲しい」という意味としか私は受け取れません。

今回の場合は、仲介業者の売買契約書・重要事項説明書に多少なりともミスがあるかも知れません。
なおかつ、不親切な売買契約書等と思います。
正直、協議事項にはなると思いますが、普通は「賃料相当額を請求する」が妥当だと思います。
売主がダメなら、仲介業者に「売買契約書に引き渡しに関する特約条項がないので、説明義務違反でしょ！」と詰め寄り、賃料相当額を仲介手数料から差し引いてもらったらいかがですか？

お礼

プロの方に返答頂き、本当にありがとうございました。

コメントを頂いた後に、仲介業者（両受け）が来て、引き渡し日変更の覚書に
サインするように言われました。

「決済日から引き渡し日までの３日～４日は、所有権が私にあるのに、売り主
が占有している状況。不当利得であり、家賃相当分の費用が発生するはずだか
ら、こんな一方的な覚書にはサインできない」と言いました。業者側は、かなり
しぶっていて、あからさまに嫌な顔をしていましたが、「売り主さんにその件
を伝えます。」と言い、後日業者から電話があって、「売り主さんがそれなら決
済日と引き渡し日を一緒にするか検討している・・後日連絡する」とのことで
した。

前回の質問に記載したように、業者に「家賃相当分が発生しないのは、普通な
ことなのか？不動産取引の慣例でもそうなのか？」と２回同じ質問をしました
が、業者は２回とも「慣例でも請求しないし、費用が発生しない、そういうも
のだ」とはぐらかされました。

結果的に、業者が売り主（一戸建てに買換え）に負担を強いるようにもって
いった業者にとても腹が立っています。売り主さんはとっても感じのよい方
です。指摘頂いたように、宅建業法の説明義務違反、誠実義務違反で損害賠償
請求をして、仲介手数料債権と一部相殺を主張して、仲介手数料を減額させ
られないかと思っています。監督官庁である県にも相談しようと思っています。

自分にとって一生で一度の大きな買い物なのに、これに限らず今まで宅建業者
の営業担当の適当で不誠実な対応にイライラしてきました。本当に、こんな
奴に物件価格×3%の100万近くの仲介手数料を払うのがバカらしくなります。

よいアドバイスを頂けて、本当に助かりました。勇気をもらいました。
ありがとうございました。