土地の引渡しがかなり先。デメリットはありますか？

質問

ずっと土地探しをしてまして、先日ようやく希望にあう物件が出て来月上旬にも契約の運びとなりました。
1点だけ妥協した点が引渡しの時期です。
売主さんがこれから別の所で家を建てるので（田舎の広大な土地）
引渡しが来年の3月ぐらいになってしまうことです。
どちらにしろ、施工会社の選定や間取りや住設を決めるのに5ヶ月ぐらいは考えていたので
現在の家賃とローンがかぶらないのはメリットかもしれません。
売主さんにもその分安くしてもらいましたし。
とても気に入った土地なので待ってでも購入したいとは思っています。

ただ、引渡しまで9ヶ月あるのでいろいろ不安もあります。
それまでの間に主人が病気をしたらローンが組めないとか、金利が上がってしまうとか。
それ以外にも税金面やその他の事でデメリットってありますか？
また、売主側の都合で契約を白紙にした場合、不動産屋に渡す仲介手数料は返ってくるのでしょうか？

回答No.4

mahopie · ベストアンサー

土地引渡が９ケ月先の売買契約のデメリット或いはリスクとして、出来るだけ列挙します。（不安を煽り立てる意識はありませんが、あくまでも可能性として）

１． 金利上昇：これは恐らく９ケ月先には確実に上昇する、変動金利なら基本的には同じだが固定金利の場合はベース金利が０．５％位は上昇するかも知れない

２． 建築資材価格の上昇：原油高・原料高の状況が北京五輪後に一段落するとも考えられないので、恐らくは現状の高値止まりか更に少しずつ上昇しそう。加えて古家付での売買の様子なので、建物取り壊し・廃材処分の費用にも影響が出るかもしれない。

３． 税金メリットの圧縮：住宅取得減税の適用年が平成２０年度までとなっているので今年中の完成・引越か否かで差がでそうだが、そもそも来年３月の引渡なら同じこと。（これは過去２度期限の延長・延長できたので再々延長が有るかどうかは不明）固定資産税のメリット云々は、引渡時期の設定による月割・日割り計算だけの話かと考えます。

４． 契約後の売主側の翻意：基本的には手付倍返（質問者が払った分を戻した上で同額を売主から買主に支払）で拘束するが、手付金を戻しても有利な売却案件があればそちらに踏み込む売主も存在する（土地価格が日々上昇するバブル時代は当たり前だった話）し、「その分安くして貰った」ならその可能性があるかもしれない。先の回答にある「仮登記」はこういうケースへの対処例だが、相手が飲むかどうか。

５． 売主側の建替案件遅延：「田舎の大邸宅」ほど契約があいまいで追加工事が発生して工期が遅れ遅れになるのが常で、場合によっては常識を超えた大幅遅延もあり得る。通常はその分が「引渡時期の変更」という形で買主の「しぶしぶの承諾」で吸収される。買主側の気持ちと実態がブレる際のストレスは結構大きいのが通例。

６． スケジュール変更：上記の結果として、買主側の建築確認申請・工事着工の遅れ、工事業者の手配やり直しという形に反映する。建築計画の打合せはこの９ケ月の間幾らでも出来るが、建築確認申請は土地が自分名義になってから。工事業者側でも複数の現場の段取りをどう進めるかを、数ヶ月前からやりくりしているので、スタートの遅れ１ケ月＝以後順次１ケ月遅れで進む、とは言い切れない。（スタートで１ケ月遅れ＝完成で３ケ月遅れというケースも有る）となると、建築会社との打合せも、「詳細は土地決済後」として、土地所有権移転までは本腰が入らないかもしれない。（恐らくは測量・地質調査もそれまではできない）

７． 相手方に建築資金余裕が十分なら関係ないが、売主が土地売却金まで自分の資金計画に織り込んでいる場合は（仮に新規総工費１億円の内土地売却で３０００万円・自己資金３０００万円・ローン４０００万円）、「質問者が土地決済をしないと建築費用が払えない」→「建築資金の最終金が出せないと引越・引渡ができない」→「土地決済ができない」という堂々巡りに陥る。（こういう場合は、１週間程度の明け渡し猶予という対応をするので、登記上は自身の名義の土地建物になっても旧所有者である売主が数日間居住するというリスクが生じる）

８． 懸案事項にある、その間に病気になってローンが借りられない事態が発生。売買契約書の融資条項は「融資条項による解約可能期限を何時までとする」という内容になる筈ですので、それを超えて９ケ月の間に病気という事態になれば、潔く手付金放棄で諦めるしか無さそうです。（団信生保は死亡時の保険金支払が原則ですので、考え方次第ですが、多額のローンを組んだ後に病気になるよりは幸せかもしれません）

９． 売主都合による契約解除時に不動産屋への仲介手数料が発生するかどうかについては先述回答の通りですが、「原則的には発生する」＝「手付金５～１０％に対して手数料が３％・或いは解除時はその半額」なので、一応お釣りがくる計算にはなります。

補足

ありがとうございます。
＞売買契約書の融資条項は「融資条項による解約可能期限を何時までとする」という内容になる筈ですので、
＞それを超えて９ケ月の間に病気という事態になれば、潔く手付金放棄で諦めるしか無さそうです。

普通、解約可能期限というのは引渡しのどのぐらい前になるのですか？
現時点ではローンの審査がおりても、解約可能期限を超えて実行時に病気になっていたら手付金は放棄しなくてはならないのですか？

回答No.5

noname#60749

＞それ以外にも税金面やその他の事でデメリットってありますか？

特にありません。あるとすればお互いに気が変わってしまうリスクでしょう。しかし、郊外で農地転用が条件になるような土地の場合には、その程度の期間を置くこともたまにあることです。

土地契約後に、建築をどこに頼むか、どんな家にするか、又はどこから金を借りるのか、等々、そんなことをノンビリやっていたら9ヶ月位はあっという間に過ぎてしまうものです。

＞売主側の都合で契約を白紙にした場合、不動産屋に渡す仲介手数料は返ってくるのでしょうか？

基本的に仲介手数料は「契約」を根拠に請求できるものですから、返ってこなくても仕方ありません。しかし他回答にある通りに、手付倍返しが入りますから、マイナスにはならないでしょう。（手付が売買代金の3%以下なら別ですが）

お礼

ありがとうございます。
メリット、デメリットを踏まえた上でよく考えたいと思います。

回答No.3

0621p

契約前ということでしょうか？契約書の条文は確認されましたか？宅建協会の一般的な条文の契約書では「売主、買主の都合で契約を解除した場合でも仲介手数料は支払う」というような条文が入っていると思います。

回答No.2

walkingdic

そんなに遅いというほどでもないので、ご質問の程度であれば問題ない範囲でしょう。
その程度の遅れは逆にこちらにとってはラッキーですね。

＞それまでの間に主人が病気をしたらローンが組めないとか、金利が上がってしまうとかちょっと心配性ですね。
そもそもローン解約条項は入れたんですよね？それは入れてくださいよ。
融資が受けられない場合には白紙解除するというものです。（手付金戻る）

金利のことまで心配しても仕方ありませんよ。その程度のマージンは初めから見込んでください。そんなに余裕が無い資金計画であれば初めか無理があるということです。

>それ以外にも税金面やその他の事でデメリットってありますか？
税金面はメリットがありますね。
こちらは引き渡されてからすぐに着工できるわけで、タイムラグがない分だけ、固定資産税の負担は少なくなります。
もし今年に引渡しならば今年分から負担が発生しますからね。

あと今は古屋があるとか、農地であるなどであれば、来年になってから古屋を壊すなどしてくれれば、更地課税にならないので税金自体が安くなりますし。

＞また、売主側の都合で契約を白紙にした場合、不動産屋に渡す仲介手数料は返ってくるのでしょうか？

これはなかなか議論があるところなので、その不動産屋に確認してください。
結構業界で多いのは、契約時で手数料の１／２はもらう、売買実行にいたったときには全額もらうというやり方をよく見かけます。

まあ、売主都合の解約では手付金の倍返しなので、その費用の中から支払えば赤字にはならないでしょう。

ひとつ気をつける必要があるのは、建築の請負契約を売買実行前に行う場合には、土地契約が無効となったときに建築契約も無効に出来るようにしておくことです。
詳細プランがそれでは進められないということであれば、その部分についての契約解除した場合の違約金を明確に定めておき、その金額が土地契約で得られる手付金の金額の範囲内になるように注意する必要があります。

お礼

ありがとうございます。
メリット、デメリットを把握した上でよく考えたいと思います。

回答No.1

Hamida

契約を締結したのなら問題ありません。契約時手付けを打って、残金は当該物件の引き渡しと引き替えに現金払いとしているかと思います。もし、心配なら仮登記をすることをお勧めします。もし売主側の都合で契約を白紙にした場合、手付け金は倍になって帰ってきます。契約が流れた場合は不動産屋に渡す仲介手数料は支払う必要はありません。

補足

ありがとうございます。
契約はこれからです。
仮登記とは売主にデメリットはあるのですか？