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競売事件に関する疑問
- 昨年の１１月に引っ越してきたマンションが競売決定していたことが判明し、不動産業者に対する不信感を抱いています。
- 競売が決まっているマンションを不動産屋が売り出すことは適切なのかについて疑問を持っています。
- 賃貸契約の際に競売に関する情報が明示されなかったため、不動産業者に対して腹立たしさを感じています。
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質問者が選んだベストアンサー
＃３です。 kamaryuさんが言っている通り。 差し押さえも登記簿調べて言わなければ、説明義務違反になるそうです。 弁護士に聞きました。 ごめんなさい。 やろうと思えば、その不動産屋に敷金や引っ越し代を請求できます。 ○重要事項説明は、故意過失を問わず、ウッカリミスも含まれるので、その違反にはなる。しかし、そのような宅建業法違反の問題もさることながら、それが原因で借主に損害が生じた場合は、調査義務違反という媒介契約上の債務不履行の問題になることが重要である。
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- kamaryu
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皆さんは重要事項の説明義務を果たしていると言ってますが、説明事項の中には抵当権だけではなく差押えの登記が有るかどうかも説明の対象になっています。 競落された場合には敷金は保護されないという説明も必要です。 なので、その不動産会社には説明すべき重大な事をしなかった責任が有ります。 登記簿を取らないと解らない事ですが、お金がかかるので省略したのでしょうね。 どうしても嫌なら行政の建築宅地課等に相談すればお金は戻るかもしれませんが、賃貸マンションでは競落されてもそのまま住み続けられるケースの方が多いので、さほど心配しなくても大丈夫です。 ただ、新しい所有者には敷金は継承されませんので新たに敷金を要求されるかもしれません。
お礼
登記簿を確認していなかった不動産業者も悪いんですね！ 借りた私が悪かったと落ち込んでいましたが立ち直れました。 本当にありがとうございました。
- mimicann
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不動産屋は競売になったかどうかは、まず知りません。 大家が「破産して競売になりそうです。」なんて、教えてはくれません。 実質知ることが出来るのは、現地に執行官が来て、入居者から知るのが一番最初です。 広く一般的に知られる物件公示は執行官が来てから4ヶ月後です。 重要事項説明書で説明義務を果たしているので不動産屋は責任持てません。 もちろん、大家に説明義務はありません。 競売実施命令が下っても任意売買になることもあります。 任意売買なら敷金等の前契約を引き継ぎます。 競売の流れで考えれば、執行官が下見に来てから最短6ヶ月で新オーナーに替わります。 分譲でなく、一棟まるごとの競売なら、そのまま賃貸で貸す可能性の方が高いです。敷金は戻ってきませんが、共用部のメンテナンスや故障の対応等、お金を持っている新オーナーの方が良いかもしれませんよ。
お礼
オーナーに報告する義務はないんですね… 不動産屋は本当に知らなくて私に契約させたのでしょう。 新しいオーナーになって、きれいにならなくてもいいから 今より管理費があがらない事を願っておきます。 素早い回答を頂き、 ありがとうございました。
元業者営業です 結論から言いますと業者には法的落ち度を追求するのは難しいと思います。 そもそも、抵当権が設定されていても、競売が決まっていてもそれを「貸す（売る）・貸さない（売らない）」は権利者の自由であり、また、消費者もそのような物件を「借りる（買う）・借りない（買わない）」のも自由です。 それが先ずは大前提。 ちなみに競売が決まるまでのプロセスをざっくり説明しますと 物件に金融機関が抵当権を設定する ↓ 借金が返せなくなる ↓ 借金の「カタ」で金融機関に物件を取られる ↓ 金融機関は物件を所有していても意味が無いので現金化 ↓ 通常で売るほどヒマも手間もかけたくない ↓ 裁判所へ競売の申し立て・受理・開始 これがさっくりとした流れです。 賃貸借（売買）契約を締結する前に業者は借主（買主）に対し、重要事項を説明する事が義務付けられております。 そして、「抵当権設定の有無」は重要事項として事前に説明しなければなりません。 ご質問文を拝見すると ＞「最悪の場合６ヶ月で出ていかないといけませんが、まぁめったにありえないので大丈夫です。」とは、説明されましたが これは重要事項の説明時に「抵当権が設定されている」事からの告知・説明であり、業者は「説明義務」を果たしています。 それが不安ならこの時点で貴方は「借りない」という選択も自由だったのです。 しかし、それを貴方は聞いていながら借りた。つまり今回の件も「自己責任」となります。 また、昨今の不景気で競売の件数自体はどんどん増えていますが、それでも「滅多にない」のもまた事実です。もし、業者が何かしらの責を負わされるとすれば、宅建業法上の 「契約の締結の誘引をするに際し、利益が生じることが確実であると誤解させる「断定的判断」を提供してはならない。」 という部分に抵触するかどうかですが、これも今回は微妙ですね。 第一もし、そこを突っ込むのなら「利益が生じることが確実であると誤解させる「断定的判断」を提供された事」を貴方が証明しなければなりません。 でも、このようなケースでは殆どが「言った、言わない」に終始し、とても証明できるような具体的証拠を挙げる事は大変困難な事なんですね。 勿論、先述のように仮に証明できてもそれが不動産業者の責として、法的に認められるかは非常に微妙ですけどね。 取り敢えず今回の件の一部始終を自治体の「無料法律相談」等に相談してみて下さい。 でも、そこで得られた見解をもって即、貴方の主張が通る訳ではありません。 民事の揉め事に判断・命令を下せるのは裁判所だけです。 つまり、相手が貴方の主張を認めず、また貴方も譲れないならそこまでやるしかありません。 ただし、刑事と違って民事は裁判官の心証と弁護士の腕が大きく結果を左右します。 最悪、余計な費用・手間がかかってしまう事も。 あとはそのリスクをどう判断するかです。
お礼
とても詳しい説明、大変参考になりました。 ありがとうございます！！！
- tea-toki
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競売予定の建物の賃貸借は可能です。 ただし、借りるときに重要事項説明書をもらっていると思いますが、そちらに競売予定の旨等記載しなければなりません。 記載されていれば、不動産業者の義務は果たしています。 競売で落札されますと、その方が賃貸人になります。 賃貸契約が継続されなければ、6ヶ月以内に退去です。敷金も戻らない可能性があります。 ただし、落札者も家賃収入を企図しているような場合には、賃貸借は継続（家賃等の新たな条件で再契約のこともあり）されることも多いので、継続してすめるかもしれません。
お礼
競売予定の建物は賃貸借が可能なんですね。 口答では説明がありませんでしたが 重要事項説明書に記載されてるかもしれないので、きっちり確認したいと思います。 貴重なご意見ありがとうございました！！！
お礼
引っ越し代で貯金も底をついたので 新しいオーナーになった時 もし、敷金がかかったり家賃が高くなれば仲介業者の人に交渉してもらおうと思います。 ただ、仲介手数料ただの不動産業者なので心配ですが… 回答ありがとうございました！！！