競売について

質問

今、居住中の人がその所有権を１００％持っていますが（登記済み）、抵当権を持っている人物が勝手に競売を宣告し、地方裁判所の執行官が内部を見たがっています。抵当権は2400万、返済は残高がまだ2000万あるとして、その所有権者に動産が全くない場合、今後どうなりますか？また内部を見せないで競売は成立しますか？法律に詳しい方、私の妹のため是非教えて下さい。

回答No.2

takafun55 · ベストアンサー

No.1の方も書かれていますが、内部を見せないで競売は成立しません。
執行官が何度か催促（手紙や電話）しても応じない時は、職権で鍵屋さんを呼んで開錠し、評価人と立会人（鍵屋さんとか・・・警察官はよっぽど危ない相手じゃない限り立ち会うことはありません）とともに中に入って調査します。

抵当権の実行による競売の対象は不動産だけで、動産には及びません。動産執行もありますが、通常はありません。

執行官が家に来た後、２～４ヶ月後に競売になります。まず、開札により落札者が決まります。もし、入札者が独りもいない時は、特別競売といって早いもの順で買えます。それでも買い手がいない時は、最低入札価格を下げて再度、入札があります。落札者が出るまで、あるいは、競売申立人が競売を取り消すまで続きます。なお、落札者が決まるまでは住んでいられます。

競売になり、第三者が落札すると登記簿が書き換えられ、その第三者が新所有者となります。新所有者は居住者に対して「私が買ったので出て行ってほしい」と言います。故意に、あるいはお金がなくて引越し先がないようなときには、新所有者の申請で「強制執行」となります。強制執行は執行官が家に来て、居住者を強制的に追い出し、家の中の家具などの動産を持ち出します。そして、空家になったその家に新所有者が入り込みます。（家の鍵も変えます）

ただ、新所有者が申請する「強制執行」にもお金がかかりますので、新所有者が引っ越し費用+αを出して円満に立ち退いてもらうことも多いです。（競落とともに強制執行を申請するような不動産業者もいます。）

借金＜競落価格ならば、残金は戻ってきますが、借金＞競落価格ならば、残額は借金として残ります。但し、競売までいったということは、借主にこれ以上支払能力はないと判断しますので、貸主が金融機関の場合には、通常残額を請求することはありません。

競売にかかるまでは、申立人と話し合って取り消してもらうこともできます。競売＋自己破産で新らたに人生をやり直すか、借金を払いながら今の家に住み続けるか、今選択のときです。

お礼

ありがとうございます。まるでドラマのような光景が浮かんでくるような解説とシミュレーションで、見事疑問が解けました。私も宅建資格を持ち仕事していますが、理論的にしか理解しておらず、また問題が起こるとこの資格者はほとんど蚊帳の外で、いざ身近に起きてしまうと不安なものです。お二人によりもやもやは消えました。感謝、です（ただし別な不安が込み上げつつあります）

回答No.1

tk-kubota

「地方裁判所の執行官が内部を見たがっています。」と云うことは、最早、その不動産は差押られています。それを確認するため裁判所に問い合わせるか、法務局で登記簿謄本を取り寄せれはわかります。
これからの進行ですが、執行官は所有者の意志に反しても家の中に入り（一度目は多めに見る場合がありますが）誰がどのように占有しているか調べます。それを裁判官に報告します。
同じように、その建物の価値を調べるために評価人も来ます。
それらの者が来ることを拒んでも無駄です。究極的には警察官の立合で調査します。
そのようにして、調査が終われば、裁判所で入札期日を決め、買受人を募ります。
後は、誰かが買受け代金納付すれば所有権が移転し、その者から立退を求められれば立退ざるを得ません。
それでも占拠を続けるなら強制執行です。
なお「勝手に競売を宣告し」と云いますが、債権者の宣言だけでは競売することはできず、ここまで進んでいると云うことは裁判所の手続きが進んでいると云うことです。
また、これは不動産の競売ですから動産の有無は関係ありません。執行官が来ても、それらのことを調査するのではありません。

お礼

回答ありがとうございます。大変解り易く質問の答えは満足です。尚、2点これにより疑問が出ました。今、居住している家族は「強制執行」まで行くとどうなりますか。それと2000万の借金は到底売買予想額では及ばないのですが、これはどうなりますか？もしできたらこれもお願いします。