完成前新築マンションの契約解除違約金について

質問

今秋、完成及び引き渡し予定の新築マンションを購入しました。
しかし、個人的な事情により契約解除を検討しています。
（会社の倒産やリストラ、心身障害ではないので、契約解除の特例はありません。）
そこで、売買契約書の契約解除についてもしおわかりになれば、アドバイス頂きたく思います。
よろしくお願いします。

＜相談内容＞
近日、契約解除を申し出た場合に、契約書に記載された＜債務不履行による違約金（売買代金の20％）＞も支払わなければいけないのでしょうか？

売買代金（物件価格）　約4000万円
手付金　約200万円※支払済

売買契約書の一部↓

＜契約解除＞
買主は、売主が本契約の履行に着手するまでは、手付金を放棄することで本契約を解除することができるものとします。

＜債務不履行による契約解除及び違約金＞
1.買主または売主のいずれかが本契約に定めた事項を履行しない場合は、その相手方は7日以上の期間を定めて履行を催促し、これを履行しないときには本契約を解除することができるものとします。
2.本状第1項の規定により買主の契約不履行を理由として売主が本契約を解除した場合は、買主は売買代金の20％相当額の金員を違約金として売主に支払うものとします。

回答No.1

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者です。
売主は宅建業者、買主は一般消費者ですから、手付放棄や倍返しによる契約解除の期限を定めることは、出来ません。もし契約書に記載があっても無効です。
よって引き渡し期日まで買主は、手付け放棄による解除が可能です。
損害賠償とはなりませんので、ご安心下さい。
万一、売主が損害賠償を主張したら、都道府県の監督課に申し出てください。すぐ解除に応じるはずです。
解除の場合も合意解約書等必要となり、その書面の取り交わしをもって契約解除となります。それの作成には協力してあげてください。

お礼

回答ありがとうございます。
引き渡しまでは手付金の放棄で契約解除ができそうですね。
いつをもって売買代金の20％の違約金が発生するのかわからず、不安でした。
手付金も安くはないので、残念ですが・・・。
専門の方の回答、非常に参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.3

takapiii

宅建業者です。

買主にとっての債務不履行とは、殆どの場合、支払い遅延または支払い不履行です。契約を解除していないのに、引き渡しを受けない、あるいは引渡を受けたにも関わらず支払いをしないという場合です。
こうした場合、売主は契約を解除し、つまり所有権移転するはずだった、あるいは移転した所有権を取り戻し、買主に売買代金の20%の違約金を請求するという事です。
多分、契約を読むと、引渡までは買主は手付金を放棄する事で契約を解除できると書かれているはずですね。

一つだけ注意しなくてはならないのが、「履行の着手」と言うものです。新築とは言え、オプション工事を追加発注していたり、間取り変更や仕様変更を頼んでしまっている場合、売主の業者は部材の発注をかけ、図面を引いてしまっている場合があります。そうなると業者によっては「履行の着手」に当たるので、違約解除になると圧力をかけてくる場合があります。あるいはオプション分の支払いをして欲しいと言ってくる場合もあります。

本来、新築マンションは注文住宅とは違い、建築した完成物件の販売なので、履行の着手は引渡と所有権移転の事なのですが、売り方によってはそういう事を言ってくる業者もあるので、もし発注してしまっているのならば支払わなければならないかもしれません。

お礼

回答ありがとうございます。
現時点ではフローリングや壁紙・ドアの色は選択済です。
解約するなら少しでも早い方が良いですよね。
専門の方からのアドバイス参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.2

Arkhimendes

完成前の物件売買では様々な問題が生じる恐れが高い事から、宅地建物取引業法でも幾つかの規制があり、今回の件が以下に該当すれば手付金も放棄せず、また違約金等も支払わずに契約解除が有り得る状況が有り得ますが、この辺りは相手業者も心得ているでしょうから、その確率としては低いと言えます。

　先ず、マンション分譲であれば今回も恐らく、売主は不動産業者であったと思われますが、この場合、その完成前のマンションに建築確認の許可が下りる前に契約が締結されたのであれば、宅地建物取引業法に違反します。（第３６条）

　また、同じく業者が売主の際は、マンションの　買い受け申し込み　や　契約を締結した　場　所　は宅地建物取引業法上の“ 事務所 ” に該当している必要があり、この定義は以下の通りとなります。
　　　http://www.re-words.net/description/0000000400.html

　先に続きまして、その場所がモデル・ルームと称した見本を用意しただけの催しから、テント張り や 仮設小屋等 の “ 不安定な場所 ” によって　買い受け申し込み　や　契約を締結が行われていた際には、お祭り的に顧客の高揚する精神状態を利用した悪質な行為として同法違反となります。（第３７条の２）

　但し、これらは冒頭の通りに業者側で対処している可能性が高いですから、この場合では　 “ 手付け流れ ” と呼ばれる手付金放棄による一般的な契約解除になってしまいますが、何れにしても　物件の引渡し　である　売主の履行着手　が本年の秋であれば　債務不履行　には当らず、これこそが、ご質問内容にある 「 買主は、売主が本契約の履行に着手するまでは、手付金を放棄することで本契約を解除することができるものとします。」 に該当しますので、　違約金　を支払う必要は一切ありません。

お礼

回答ありがとうございます。
お教えいただいた宅建法違反はありません。

ただ、宅建法をいろいろと見ていたら、下記の禁止事項を見つけました。

５．宅建業者は、契約の締結の誘引をするに際し、利益が生じることが確実であると
　　誤解させる「断定的判断」を提供してはならない。

実は、マンション購入を検討する際マンション営業の方が
「このマンションを5年以内にもし売ることがあっても、ローンは消せます！」
というとても良い物件であるということを言っていました。
住宅の購入が初めての私には、このマンションは買ったときよりより高い価格で売ることができる、というように聞こえました。
つまり、これは上記の禁止事項に抵触しているのかも？

できれば、安い金額ではないので手付金も回収できれば良いのですが、
営業の方に宅建法の禁止事項を言ったので、契約解除及び手付金を返してほしいというのも何だか心苦しいような。
よく考えてみます。

ただ、違約金を支払う必要がないとのことで、少しほっとしています。
ありがとうございました。