土地の契約解除における違約金

質問

質問させてください。

12月中旬に仲介業者経由で土地の契約を行いました。
その際、手付金を売主に支払いました。
残金は一括で支払う予定でしたので、1月末までに振り込みを依頼されていました。

ところがその後、諸事情で解約したい旨を1月の頭に仲介業者に連絡しました。
そしてこの週明け、仲介業者が言うには、
売主が違約であるということを言っていると言われました。
（その場合、販売金額の20％の支払いになるそうです）

その後、色々調べたのですが、手付金の放棄だけでいいのではないかという考えになりました。

ただ、時間がある程度進んでしまっているので、
売主側の契約の履行がどの程度かによると思われます。

そこで質問なのですが、
土地の契約をした場合、売主は買主が代金の支払いをするまでに、
何をもってして「契約の履行」とするのでしょうか？

明日、仲介業者と売主と話し合いがありますので、お助けください。

回答No.2

nekonynan · ベストアンサー

あらら調べが足りなかった判例出てます・・・・
消費者契約法を立てにして裁判やってます

http://www.crestate.co.jp/whats_new/2009/04/post-24.php

どうやら無理です・・・・・

何をもってして「契約の履行」とするのでしょうか？

　契約の内容を実行することを履行と言います

　すなわち、期限までに、売主は土地を引き渡す　買主はお金を引き渡す　事と成ります

お礼

ご回答ありがとうございました。
また、返信が遅れ申し訳ございません。

昨日、仲介業者と不動産会社と話し合い、手付の放棄でまとまりました。
とりあえず、謝り通しましたが・・・

ありがとうございました。

回答No.1

nekonynan

「手付金」には以下の３種類の性格があります。

１）契約の成立を証するための証拠という趣旨で授受される証約手付　
２）契約の相手方が契約の履行に着手するまでの間、解除権を留保し、手付放棄、手付倍返しで解除することができるという趣旨で授受される解約手付　

３）当事者に債務不履行があったときは、違約罰として、損害賠償とは別に当然に没収できる趣旨で授受される違約手付

　 一般的には、手付金を放棄して解除することができる契約が殆どですが、

民法（手付）

第五百五十七条 　買主が売主に手付を交付したときは、当事者の

一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売

主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。

２ 　第五百四十五条第三項の規定は、前項の場合には、適用しな

い。

とあるが別に定めればそれが有効に成ります。

　契約書内容に賠償の予定が書かれている時はそれに従うことになります

　たぶん契約書見てください・・賠償予定が記されてはずです　販売金額の20％　と

　したがって違約金の支払いが発生します。

　でも

　民法（錯誤）
第九十五条 　意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張することができない。

　　とありまして　仲買業者は重要告知内容として賠償予定が記されてはずです　販売金額の20％　である旨を買主に通知する必要があります。
　たぶん、重要告知ないので契約無効と主張ができると思われます。

　また
　消費者契約法

　消費者が支払う損害賠償の額を予定する条項等の無効）
第九条 　次の各号に掲げる消費者契約の条項は、当該各号に定める部分について、無効とする。
一 　当該消費者契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める条項であって、これらを合算した額が、当該条項において設定された解除の事由、時期等の区分に応じ、当該消費者契約と同種の消費者契約の解除に伴い当該事業者に生ずべき平均的な損害の額を超えるもの　当該超える部分
二 　当該消費者契約に基づき支払うべき金銭の全部又は一部を消費者が支払期日（支払回数が二以上である場合には、それぞれの支払期日。以下この号において同じ。）までに支払わない場合における損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める条項であって、これらを合算した額が、支払期日の翌日からその支払をする日までの期間について、その日数に応じ、当該支払期日に支払うべき額から当該支払期日に支払うべき額のうち既に支払われた額を控除した額に年十四・六パーセントの割合を乗じて計算した額を超えるもの　当該超える部分

　平均的な損害の額を超えるもの　当該超える部分　無効なので一般に平均はほぼ手付金ですので、これを超える契約は無効と主張できます。

　したがって　重要告知をされてないので契約無効⇒手付金返還請求を求める

　その後に消費者契約法を縦にして手付金放棄で折り合いを付ければ良いと思います。

補足

ご回答いただきありがとうございます。

重要告知内容につきましては、一緒に書類を確認したことがありますので、
その中で説明があったかもしれません。

契約書には確かに「販売金額の20％」となっております。
これがあると法律上、手付放棄ではなく、違約金が発生するということでしょうか？

となると、消費者契約法を盾になんとか済ませてもらうしかないのでしょうか？

また、契約の履行に着手とは、
買手は代金の支払いだとは思いますが、売主は何をもってして契約の履行に着手とするのでしょう？
名義変更の書類手続きなどを始めれば契約の履行に着手となるのでしょうか？

宜しくお願いします。