フリーレント物件の違約金について（契約期間の扱い）

質問

賃貸マンションに居住しております。

契約期間は、平成２１年４月１０日から平成２３年４月９日の２年間です。

１ヶ月間のフリーレント期間があった物件で、契約書特約事項に、
「平成２１年４月１０日から、平成２１年５月９日まで賃料を免除する」とあります。
つづけて、「ただし、契約期間開始日より２年以内に本契約が終了する場合、
借主が免除期間の賃料相当額を違約金として、貸主に支払う」とあります。

このたび、平成２３年４月９日の契約満了をもって、
貸主側に退去する旨を伝えたところ、
「２年以内の契約終了なので、違約金が発生する。」といわれています。

重要事項説明事には、フリーレント物件の場合、
短期間で解約するのを防ぐために違約金を設けていると
説明を受けましたので、２年間満了すれば違約金発生しないと考えていました。

ここで２点質問です。

１．２年以内の契約終了というのは、２年契約の契約満了日も含まれるのでしょうか？
　（含まれると考えていて、違約金を支払うつもりですが、
　　違約金を支払わずにすむ方法があれば模索したいため）

２．このようなフリーレント物件の違約金の発生期間の設定は、
　　通常よくあることなのでしょうか？
　（普通の契約なのか、業者に悪意があるかを知りたい）

＃ちなみに、１日だけ更新延長しようとも思いましたが、
＃更新料を１ヶ月とられるため意味がないと思い直しました。

以上よろしくお願いいたします。

回答No.1

noname#203300 · ベストアンサー

１) ２年以内の契約終了というのは、２年契約の契約満了日も含まれるのでしょうか？

　　厳密に言えば、確かに『２年以内』には２年も含まれますから、“『２年以内』でない期間”となると丸２年と１日以上となるでしょう。

２）このようなフリーレント物件の違約金の発生期間の設定は、通常よくあることなのでしょうか？

　　当然あります。例えばフリーレント１ヶ月で違約金規定が無ければ、借りて１ヶ月で退去が可能で、あちこち移動していれば一銭も払わずに住む場所が確保できてしまいます。「そんな奴いるか！」とお思いでしょうが、実際に違約金規定が無ければ必ず出てきます。逆に言えば、日本からホームレスが消えます。

　結局、フリーレント物件というのはフリーレント期間の家賃を何ヶ月かに分散して通常家賃に“潜り込ませ”ているわけで、その期間以上居住してくれれば大家は“潜り込ませ”た分が丸儲けになります。その期間が２年だったのでしょう。つまり、２年以内だったらフリーレントが無ければもっと安い家賃で住めたということです。

　世の中は誰かが“得”をすれば誰かが“損”をします。誰も好き好んで“損”を取る人はいません。みんな“得”の方を取ろうと必死なんです。相手に“得”をしたと思わせて自分が“得”を取るのが商売人なのです。“ウィン・ウィン”の関係だって、どこかに“ウィンじゃない”人が出ているのです。

お礼

迅速な回答ありがとうございました。
言葉の定義について明確に答えていただいたので、
納得＆あきらめがつきました。

が、それにしても２年契約で、
契約満了しても違約金払うのは腑に落ちないですね。（感情的に）

>相手に“得”をしたと思わせて自分が“得”を取るのが商売人なのです。

フリーレントという言葉で、
正直得した気分になってましたが、
一番最後に笑うのはやはり業者さんですね。

今回泣きをみたのは、いい勉強だと思って、
ささやかな抵抗（退去日を少しでも早くする。）して
あきらめようと思います。

今後フリーレント物件の契約をもしするときは、
違約金の条項をよく読んで契約しようと思います。