契約期間満了後の違約金

質問

賃貸住宅の違約金についての相談です。

契約期間１年の賃貸住宅で、現在１年２か月住んでいます。

２年目に入るとき、契約更新したのですが、

転勤が急に決まり、引っ越さなければならなくなりました。

契約時口頭で説明を受けた時は、１年未満で解約する場合は

違約金１か月分を支払ってもらうと言われたのですが、それ以降の場合は

違約金等は発生しないと言われました。

契約書にも手書きで２年契約を１年契約に書き換えてもらいました。

しかし、特約事項には１年未満は家賃の２カ月分、２年未満は家賃の１カ月分の

違約金を支払うよう記載があります。

違約金の意味から考えても、最初の１年の契約を満了しているので、

家主に不利益を被っていないと思うのですが、

支払う必要はあるのでしょうか。どうか教えてください。

回答No.4

turbotjc

業者してます。

質問文を読む限りは、元々の2年契約の際の条文が、うっかりそのまま残っているだけのように思います。おっしゃる通り、修正後の1年契約においては少々意味がわからなくなっていますね。

違約金条項の正当性そのものについては、契約書等に明記されている限り有効であることに疑問は無いと思います。民法上では2年契約なら(途中で引っ越そうとも)2年分の賃料支払い義務が生じてきます。ただしそれでは実務上不便が生じてくるので、1ヶ月から3ヶ月程度の解約予告期間を設けた上で途中解約を認めるのが通例です。現在の賃貸借契約にまつわる判例の傾向では、仮に裁判となったとしても賃料1ヶ月程度の違約金であれば無効にはならないと思います。

ここで質問されているのはおそらく業者に問い合わせる前だと思います。最初に書いた通り、いざ直接聞いたら「違約金は不要」と返答されるのでないかなと思いますよ。

回答No.3

mu128

確認したい点があります。
１．元々、２年契約であるものを１年契約に訂正してもらった理由は？
２．２年目に入る時は、新たに契約書を作成したのか？
３．今の時点で、管理会社や貸主に退去予告をしていて、実際にその
　　違約金の請求をされている、もしくは、請求するつもりなのか？

まず、１の件についてですが、例えば、転勤が多い人や２年未満で
退去する可能性が高い場合、家の建替えのために短期間であることが
確実な場合などは、本来なら２年契約で行っているものを、１年契約に
変更することがあります。（定期借家なら１年未満も可能）
もし、相談者さんが、契約時に転勤があることを予測して、それだからと
契約期間を１年にしてくれたのなら、契約期間を１年に手書きで訂正した
ものの、特約事項の方を訂正し忘れたということもあるかもしれません。

契約時の説明で「１年未満は違約金が発生するけど、それ以降はない」と
言ったのであれば、ただ単に、特約事項の訂正を忘れただけのような
気がします。

２．の２年目の契約更新については、新たに契約書を作成したのであれば、
その中に違約金の定めがあるかどうかで違ってきます。
もし、契約書を新たに作成することなく、自動更新であるのならば、
やはり、最初の契約書の事項が有効となります。

状況的には、退去することは決まっているが、まだ、管理会社や
大家さんにその連絡をしていないか、連絡をしてあっても、違約金に
ついての話まではしていないものと思います。
あくまで、個人的な予想ですが、さきほど言ったように、不動産屋が
契約書の特約事項の訂正を忘れただけのような気がします。

もし、それで請求をしてきたら、契約時の説明ではそのように言われたと
答えてみましょう。

１年契約なのに、２年未満退去の違約金のことを書く意味が不明という
気持ちもわかりますが、家賃が相場よりも安かったりした場合などは、
そのようにする理由もありますし、契約は自由にその内容を決めれますので
絶対に無効ということでもありません。

相談者さんがそのことに触れずに請求してきてから対策を考えるのか、
それとも、事前に、このことを打ち明けて、聞いてしまうかは自由ですが、
私なら、何も言わないでおいて、請求されたら対策を考えます。
下手に聞いてしまうと、請求されてしまうかもしれませんし。

もちろん、それまで心配でしょうがないので、今、確認したいという
ことでしたら、聞いてしまってもいいでしょう。

回答No.2

sakura432z

必要ありません、転居に際して違約金などは存在しません。

家賃未納、著しく部屋を汚した場合は別途請求されますが違約金ではありません。

正々堂々引越しなさい。

回答No.1

mapu2006

合意更新したのであれば、更に１年貸借する契約をしたのに僅か二ヶ月で退去するので不利益が生じていますね。
支払う必要はあると思いますが、交渉の余地もあると思います。

お礼

早速の回答ありがとうございます。
しかし、もともと２年契約の契約書を１年に書き換えたものなので、
「２年未満の期間での解約は家賃の１カ月分の違約金を支払う」という文言はつじつまが合わないような気がします。
確かに家主に不利益は生じますが、退去の連絡は３０日前にすることとの記載があり、退去予定日が半月後なので、退去してから半月分の支払いは行う予定です。
今回の違約金は「短期解約違約金」としての正当性はあるのでしょうか。
交渉する手段として教えてください。
宜しくお願いします。