店舗の賃貸契約期間について

質問

理容店を経営するために店舗を借りていますが契約満了半年前の今、貸主から解約通知が届きました。
こちら側の意思としては、退去する意思はありません。
質問としては、解約通知が届いたことで退去しないといけないのでしょうか。

＜背景＞
最初の契約は平成12年12月1日～平成17年11月30日までの5年間で
すでに昨年契約満了となっていますが、1年間延長契約しました。
しかし、延長契約満了半年前の先月末に解約通知が届いた次第です。
通知書には、賃貸契約第２条に基づき解約を通知するとあります。
第２条は以下の通りです。
契約期間は表記に記載するとおりとする。（上記契約期間）
2 甲又は乙が相手方に対して別段の意思表示をしないときは、同一条件をもってさらに１年間契約が更新されるものとし、以降も同様とする。

個人的な話になってしまいますが、理容店の営業ができなくなると生活ができなくなります。
できるだけ長く契約延長をさせていただくにはどのような方法があるか知りたいです。

回答No.4

matthewee · ベストアンサー

１． まず、質問文の賃貸借契約が「定期借家契約」であるか否かを確認して下さい。

　なお、定期借家契約は、契約書を公正証書によるなど書面で作成することが必要であり、また、「建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。」（借地借家法３８条２項）とされ、その説明がなければ、「定期借家契約」は無効です（同法３８条３項）。

　結論から先に述べれば、今回の賃貸借契約が、「定期借家契約」であれば、契約期間の満了により借家人は退去する義務があります。
　しかし、「定期借家契約」でなければ、今回のように更新拒絶をするような、借家人に不利な契約は、たとえ賃貸借契約書にどのように書かれていても無効です（借地借家法２８条、３０条）。
　要するに、借家人は家賃をきちんと納めており、賃貸借契約の内容に合った使用方法を守っている限り、立ち退く必要は全くありません。これは、借地借家法によっていわゆる「借家権」として保護されています。

　「借家権」は住宅用だけではなく、事業用の賃貸借物件にも当然認められますし、一般に事業用の方が、退去を余儀なくされる場合の立ち退き料は高額となる傾向があります。営業保証や「のれん代」相当額が含まれるからです。

２．このWEB掲示板では、賃貸借契約書の原本を拝見できるわけではないので、正確な回答はだせないと思います。
　「定期借家契約」に該当するかどうかを、まず、賃貸借契約書を持参の上、専門家にご確認されて、それから対応を考えられたほうがいいと思います。

　この分野の専門家としては、まず、都道府県の宅建関係部署（受付で「定期借家権」の部署と言えば教えてくれます）、そして、弁護士があげられると思います。

　お知り合いに弁護士がいなければ、東京の場合には弁護士会が運営している「法律相談センター」があります（下記、参考URL参照）。「有料相談」の相談料は、原則として30分以内5,250円（消費税込）で15分毎に延長料金2,625円（消費税込）を基本としているそうです。
http://www.horitsu-sodan.jp/
　お住まいの都道府県の弁護士会にも同様の窓口があると思いますので、「法律相談センター」ＨＰなどもご参考にされて、探してみて下さい。

お礼

ご丁寧なご回答をありがとうございました。
定期借家契約ではないことは間違いありませんので、
今回いただきましたアドバイスをもとに、専門家へ問い合わせをさせていただこうと思います。

回答No.5

IXTYS

こんにちは。

(1)　賃貸借契約における賃借人の立場
賃貸借契約は近年、弱者である賃借人の権利保護に動いています。　特に判例においては、その傾向がはっきりしています。

賃貸借契約は有償の双務契約と言って,両当事者が対等の立場で話し合って、合意した事実のみが拘束力を持つのです。

(2)　賃貸借契約における契約解除権
＞　しかし、延長契約満了半年前の先月末に解約通知が届いた次第です。　通知書には、賃貸契約第２条に基づき解約を通知するとあります。

この通知をもって、自動的に解除権が発生するとは解釈できません。　あくまで賃貸人が契約を終了させたい旨の意思表示をしたに過ぎません。　これに対して賃借人として、契約の存続を望む旨の意思表示がなされると、賃借人に相当な事由がない限り、賃借人の立場は保全されています。

(3)　法律の解釈と弱者保護
戦後、法律は弱者保護のために整備されています。　賃貸借契約においては、賃借人が圧倒的に『弱者』です。　ですから、法律が質問者の味方であることを考慮にいれて、勇気を持って交渉して下さい。　円満な解決を期待します。

お礼

賃借人の立場ということでわかりやすくアドバイスをいただきましてありがとうございました。
いただいたアドバイスをもとに、専門家へ相談しながら対応していきたいと思います。

回答No.3

nebel

>質問としては、解約通知が届いたことで退去しないといけないのでしょうか。

基本的に退去しなければなりません。
事業用賃貸契約では、居住用と異なり、正当な事由は必要とされません。
これは、契約双方がどちらもプロであるという考え方によります。
そのため、契約が優先されます。

>できるだけ長く契約延長をさせていただくにはどのような方法があるか知りたいです。

店舗などの事業用では、契約期間は2年、または3年、長いと5年というのが一般的なようです。
ただし、別段その期間でなければならないという決まりがあるわけではありません。
そのため、とりうる方法としては、
・契約時にできるだけ長い期間で契約する
・自動更新もできるだけ長い期間になるようにする
・自動更新ではなく、きちんとした更新（契約）をする
というところになるかと思います。

つまり、最初に５年で契約する。
このとき自動更新は同条件での更新になるようにする。
という感じでしょうか。

お礼

最初の契約は５年、以降は１年の自動更新です。
更新の際に、契約年数を多く契約しておけばよかったです。
いづれにしても、その件もあわせて家主と交渉したいと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

6dou_rinne

定期借家でないかぎり契約期間が満了したからといって正当理由がない限り明け渡しを強制されることはありません。
そのことを主張するとともに専門家に相談してみてはいかがでしょうか。

お礼

定期借家契約ではありません。
現在の契約書内にも”更新はしない”という文言はどこにも明記されていませんし、口頭でも言われたことはありません。
皆様のアドバイスをもとに専門家にも聞いてみたいと思います。
どうもありがとうございました。

回答No.1

zorro

契約優先です。

お礼

回答いただきましてありがとうございます。
契約書を見るとそのとおりにしなければいけないのか。と感じました。
いろいろアドバイスをいただき、総合的に先方へ交渉してみようと思います。