締切済み

相続する土地の上に建物（倉庫）があるのですが・・・

2010/12/04 09:06

父が亡くなり、公正証書遺言で土地を相続することになりました。相続する土地の上には、兄が倉庫として使用している建物があり、謄本では建物保存登記済みになっています。兄は、私（弟）が相続するのには同意していませんが、これまで兄の借金癖のために父が苦労した事情もあり、遺言通り相続しようと思っています。（公正証書遺言なので兄の同意は不要です）兄は父の土地を無償で借りていましたが、賃貸借であるのか？使用貸借なのかは定かではありません。契約書や地代を振込みや手渡しで支払った形跡もないので、単なる「使用貸借」と思いますが、土地の貸主である父が亡くなった時点で、借地権や地上権はどうなるのでしょうか？私がこの土地を相続する上でどんな支障があるのでしょうか？法律にうといのでご教示お願いします。

wesky0926
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その他(住まい)
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Arkhimendes
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2010/12/06 12:44 回答No.6

　やはり、お悩みが尽きないご様子です。　ただ、残念ながら私の職業は裁判に係わるものではなく、こうした知識は殆どが独学で覚えた内容に過ぎませんので、発言や解釈には誤った部分が生じている恐れもある上、こうしたインターネットによる対話では、過去の経緯や流れ等々と言った詳細も掴めず誤解も生じ兼ねない事から、最終的には信用出来る弁護士等と直接面会してご相談なさる事をお勧め致しますが、これらを前提の上では光栄と考え、出来る限りのご相談には応じたいと考えております。　そこで先ず、補足の１番目についての解答として、使用貸借の権利は　借主の死亡　によっては消滅するものの、貸主が死亡　した場合には、相続人がその地位を引き継ぐ事になりますので、その権利・義務の関係は存続する事になってしまいます。　２番目ですが、元のご質問内容から、この　倉庫　は父親の生前当時から、貴方のお兄さん（以下、Ａ）が建築した建物で、その所有権もＡとして登記されていたと解釈していましたので、もし、これが間違いであった場合は過去の回答も全て変わってしまいます。　そして、逸脱した内容から戻りますが、遺言の対象物になるのは　遺　産　、即ち　自らの財産　でありますので、その倉庫が新たに築造された時点からＡの所有物であったとすれば、親子とは言え自分以外の所有物を遺産によって与えようとした内容では　無　効　と考えるべきで相手もこれを知った時点で、その主張をするでしょう。　よって、その遺言状が作成された日付や亡くなった時期等々も解りませんが、これが指す建物の解釈としては「土地の上に父親が所有する建物があった場合」等を仮定した解釈が考えられます。　また、後は貴方ご自身のご希望する内容如何によって対処方法は変わり、私と致しましても後に色々と反省する面もあって、昨日の回答では貴方を一方的に守る発言とは矛盾が生じますが、貴方が兄弟としての円満な関係を継続したいと考えていた際には、Ａ側の立場も当然に考える必要があったと思っております。　この場合はＡの考え次第にもよるのは勿論、もし今の状況をＡが深く考えてはおらず、こうした知識も持ちえていないのであれば、何時でも　借地権　を主張出来る立場である事を正直にＡへ伝えるべきであって、ここから相手の考えを全て踏まえた上で改めて両者で考える内容であるのかも知れません。　　　

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Arkhimendes
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2010/12/05 16:52 回答No.5

　ご指摘を戴いた結果によって、より混乱なさっている恐れがあるとして、再び回答させて戴きます。　先ず、前回答では「　建物の登記によって対抗要件を備える　」とは記述していても、「登記によって借地権が成立している」とはご覧の通り全く発言していません。　但し、この対抗要件の対象が「第三者」である事を省いてしまった事に加え、冒頭から借地権と断定してしまった点は迂闊で誤りだったと言えます。　　　この意味は、仮に、この土地を貴方が売った際、貴方の兄さん（以下、Ａ）は土地購入者に対し、借地権を主張出来ると言う趣旨となります。　よって、もし貴方が借地権を恐れるのであれば、現在の状況が賃料の支払いが無い単なる「使用貸借」である事を逆手に取り、今の内にＡとはこれを確実に証明し得る「使用貸借契約書」や「覚書」等を交わしてしまうと後々には厄介な出来事に発展せずに済む可能性が高いと言えます。　使用貸借の場合は４番回答の通りの弱い権利であって、例えばＡが倉庫を取り壊し、住居や店舗等と言った他の用途に供する事も拒否できますが、借地権では３番回答の如く建物の再築や権利の譲渡等の承諾を強要され兼ねませんので、このまま放置してしまうと将来、貴方のお子さんの代にでも争いが生じる恐れも有り得ますから、使用貸　であるか、否かの判別は極力、早期に明確化するべきだと思います。

質問者

補足 2010/12/05 20:41

ご親切にありがとうございます。多くの皆さんに教えていただき感謝しています。 ArKhimendesさんは法曹関係の方でしょうか？大変詳しいので心強く思います。あつかましくて恐縮ですが・・・以下についてご教示いただけないでしょうか？１．兄が父の土地を「使用貸借」で借りていた場合、貸主である父が亡くなった時点で使用貸借の権利はなくなるのでしょうか？（借地権はなくならないようですが・・・・）２．父の遺言（公正証書遺言）には、土地と土地上に建物が存した場合はその建物を含むとあるのですが、それでも兄の地上権の方が優先するということでしょうか？（勉強不足ですみません）

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poolisher
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2010/12/04 22:37 回答No.4

親子間の貸借ですから普通は使用貸借なのでしょう。借地権か使用貸借かでは大きく状況は変わります。兄が借地権を主張してきた場合は、あなたが同意するか、不同意かでまた状況は変わってきます。尚、no3の回答は誤り。借地契約があるという前提の場合、借地権登記に代えて建物保存登記でも第三者に対抗できるというのが条文趣旨で、建物登記すれば借地権が成立するというのは誤りです。使用貸借の場合、貸し手義務は相続されますから兄が用益を終える迄は原則として無償で貸さなければなりません。ただし、兄が倉庫を不要としたり、死亡したり、他人に譲渡したりした時点で使用貸借は終了となりますから、その時点で建物収去明渡しを請求できます。借地権の場合は継続して地代を受け取ることになりますが、借地権は相続される権利であり、第三者へ譲渡も可能です。どちらにしろ、先ずははっきりさせておくことです。

質問者

お礼 2010/12/05 00:22

大変参考になりました。本当にありがとうございました。

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Arkhimendes
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2010/12/04 12:15 回答No.3

　　この場合は借地権となります。　この権利はその土地上の建物を取得しただけで成立しますので建物に保存登記があれば十分に対抗要件を備えている事になってしまいます。（借地借家法第１０条１項）　この権利は親、兄弟等の血縁関係　や　地代の設定とも無関係　である上、借地権設定者（前土地所有者）の死亡では消滅はせず、その土地所有権の相続人に及ぶ法的には比較的強く保護される強力な権利と言えますので、単独で売買の対象ともなりえ、譲渡する等の処分も行なう事が可能です。　但し、これらを行なう際には土地所有者の承諾等が必要とされ、これらは建物を再築する際も同様ですが、この場合、通知を受けた２ケ月以内に異議がない場合は承諾したと判断されてしまう等々と注意も必要です。（同法第７条１項）　尚、借地借家法は少ない条文で構成されていますので、今後の為にも一通り熟読なさる事をお勧め致します。

質問者