相続財産の協議。住宅ローン付きの土地の価値はどうな

質問

父の名義の土地に、弟が土地を担保に住宅ローンを組み、夫婦で住んでいます。（使用貸借です）
今年父が亡くなり、遺言でその土地を、使用貸借を条件に、私に遺しました。（先祖から一族の土地なので、弟夫婦に子供が出来ない為、長男である私に遺しました。）
父の相続人は私と弟です。
相続財産は預金とこの土地だけです。（土地の価値と現金は同程度です）
弟夫婦の意見は「老後、土地を売って余生を楽しもうと思っていた。土地は兄の物になったのだから、預金は全て自分がもらう。」
兄は土地、固定資産税の支払い、使用貸借の条件付き、弟は現金を相続する内容の協議書を持ってきました。
弟の住宅ローンが組まれ、使用貸借し住んでいる土地の価値はどの様に考えれば良いのでしょうか?
土地の登録料始め、これから何十年も固定資産税を払い続ける事になり、子供達の代にも関わるので、家族からも文句が出て困っています。
土地は私が相続しなければならないです。使用貸借、税金の支払いも仕方ないです。何とかこの土地の評価を減らし、多少の現金を相続する計算方はないでしょうか？
宜しくお願い致します。

回答No.2

hata79

使用貸借なので、土地の評価に借地権控除を入れない代わりに、建物にも賃借権が加算されません。
しかし、土地の上に建物が存在してること自体で土地の評価は下がります。
これは「建て付け地減価」という概念です。

同じ地積で宅地だとします。接する道路も同じ。環境もほぼ同じ。
このような二つの土地があり、AとBとします。
Aは更地です。土地上に全く権利がついてません。
Bは建物が建ってます。
すると、Bの土地は「建物が建っている」ことで減価されます。
これが建て付け地減価です。

家の持ち主が「その家はいらない」と言って空っぽにしたとしても、土地を利用するために家を壊して整地しないといけません。
その費用がかかります。

兄弟間なので使用貸借だとしても、それはそれでよいと思います。
賃貸借契約など結ぶと、貸地となり「ほとんど弟のもの」となります。
土地は一度貸したら帰ってこないものだと思えといいますが、まさにそのとおりです。
定期借地権の設定という手もありますが、それは権利義務関係を明白にしておくという面で有効な手段です。

今回の質問は「土地評価額を下げる手段はないか」ですので、使用貸借時でも貸付地減価がされるということです。

「土地の価格のうち、お前が家を建ててる分だけは価値が低いのだ。
土地が１，０００万円、現金が１，０００万円なので、兄貴が土地をもらって、弟が現金を貰って、それで公平だという話しは実は違う。
土地には（誰が持ち主かはこの際無関係）建物が建ってるので、建て付け地減価分だけ評価が低いのだから、土地の評価は１，０００万円ではなく、家を取り壊して整地する費用２００万円（業者に見積もってもらうなどできます）を引いた８００万円ではないのか？」
といえると思います。

なお上記２００万円は建物の現況で変わります。
要は「更地にする費用分だけは、相続財産の現金をよこせ」という主張ができるわけです。

お礼

古家を解体した時、運搬に費用が高額でした。大変参考になりました。話し合ってみます。本当に有難うございました。

回答No.1

joqr

土地に関しては、絶対に定期借地権の契約を結び
住み続ける間一生地代を支払ってもらう
それが当然でしょう
法的な拘束力のない契約は身の破滅です

この場合に契約は、面倒なことを避けるためあえて手数料を払っても
不動産屋のような仲介業者を通すことをお勧めします
地代の支払いも、管理会社を通すことで無用なトラブルを避けられます
将来の土地の明け渡しも考慮して、十分法的な問題については熟慮すべきです

＞土地の価値と現金は同程度です

であったとしても、葬儀の費用や相続に掛かる手続きの諸費用（土地の名義変更など）
お墓や、お寺への費用は、この預貯金からすべて支払います
その上で、残った金額をどうすべきか考える必要があります
また、今後の４９日に法要やどこまでやるか１回忌…のことも、当然兄弟で負担すべき問題です

掛かった費用はきちんと明細を残し、いつでも説明できるようにしておくべきでしょう

定期借地の契約を結んだ上で、残ったお金を渡すけどそれでいい？？？
現ナマを目の前に出して、選択を迫ればいい

お礼

早速のご回答、有難うございました。話し合ってみます。