貸借権を譲渡された場合、契約しなおしになるのでしょうか？

質問

貸借権を譲渡された場合、契約しなおしになるのでしょうか？
事業譲渡でAからお店を買いました。譲渡内容は店の一切の財産と書かれています。
貸借権も譲渡されると思いますが、家主と新たに保証人を立てて賃貸契約書を交わさなければならないのでしょうか？
あとから1000万以上の収入のある保証人で契約してくれと家主に言われ困っています。
Aからその話はなく、記載もありませんでした。

調べても
http://soudan1.biglobe.ne.jp/qa2382922.html
ぐらいしか新たな契約の必要性について見つけれませんでした。
よろしくお願いします。

回答No.3

Arkhimendes · ベストアンサー

更に、ややこしい説明になってしまうかも知れませんが、契約書の規制は民法上では一切触れておらず、契約は「口頭」だけで有効に成立しているとされています。

　では、何故、契約書を取り交わすのかと言えば、これは後々の為に「契約の内容を書面に残して置きましょう」と言った趣旨に基づくものですから、家主の立場とすれば、建物を借りる相手が知らぬ間に移り変わってしまうと、その誰かも解らない相手とは直接的に契約を交わして居らず、また、これを証明する書面即ち、「契約書」もない賃貸借となってしまい非常に不安で場合によって実に危うい状態に陥る事になります。

　よって、家主としては、Ａによる賃借権譲渡の承諾、或いは、貴方からの新たな申し込みよる賃貸借契約と何れにしても、どの様な相手、また、どの様な内容で契約を締結したかを示す確約が欲しい訳ですから、結局、契約書自体は作り直す必要があるでしょうが、後は、この際の保証金等の取り決めをどう処理するのかは当事者通しの判断で保証金の償却があれば補填を要求されたとしても、不動産業者の介入がない場合では手数料は発生しません。

お礼

ありがとうございます。
ということは事業譲渡の契約時に、賃貸契約がもりこまれてないのが問題のようですね。
ありがとうございました。

回答No.2

Arkhimendes

補足によって再度、回答致します。

　営業譲渡は当事者間で有効ではあっても、建物の賃貸借では家主の承諾が必要とされ、更に「借地」の様な承諾を要求する権利も持ち得ていないのは前回の内容で、この承諾がない場合には、飽く迄も家主と改めて賃貸借契約しない以上は、その建物を使う権利も根拠もありませんが、営業譲渡自体は有効ですから、貴方は譲り受けた設備等を利用する事によって今とは別の建物に移す事によって、営業する事は出来ますので、こうした状態を仮に　パソコン　に例えるならば　「　ソフトウェア　があっても　ハードウェア　が無い。」　と表現すると解り易いでしょうか。

　また、家主の承諾条件の中に解雇されてしまったＢの存在を挙げた意味が貴方とのＢとの雇用契約でも良いのであれば、道は開かれるのかも知れません。

　そして、保証金はＡと家主との賃貸借契約によって預けられた金銭ですから、家主が返還する際は飽く迄もＡに対して行われますが、この時は営業譲渡の範囲内であると主張し、貴方が受け取る事は可能です。

　尚、転貸借はいわゆる　“又貸し”　を指し、賃借権譲渡とは区別する必要があります。

お礼

再度の回答ありがとうございます。
ということは家主が譲渡する人間との話し合いで許可していれば、契約書を書く必要はないという理解でよいでしょうか？
そのポイントだけ確認したいです。
よろしくお願いします。

回答No.1

Arkhimendes

理不尽と思われている様ですが、恐らくはＡ自身も賃貸借契約を理解していなかったのでしょう。

　先ず、リンクの例は ” 土地 ” の賃貸借による　「　借地権　」　であって、今回の ” 建物 ” の賃貸借による　「　借家権　」　とは権利の性質が違い　借地借家法弟１９条の　「　家主の承諾に代わる許可の裁判　」　等の適用は受けませんので、民法第６１２条に則り、家主はＡとの契約を解除する事が出来ます。

　よって、残念ながらＡから営業権の譲渡受けたとしても、家主との賃借権は破綻していますので、その建物に対しては何ら権利を主張出来ないと言った事態が発生する恐れが高い事から、建物の賃貸による営業譲渡については家主の存在を無視しては行えません。

補足

回答ありがとうございます。
営業譲渡では貸借権は譲渡されない、できなく、家主と一から契約しなおさないといけないということでしょうか？
元々前オーナーの部下Bが貸借の契約人であり、オーナーは保証人でした。
家主は部下Bがいるなら営業譲渡可と言っていたそうです。（この場合貸借権の転借になりますか？）
しかしBは解雇しています。
また、Aから保証金も受け渡し可と言われ覚書により保証金の権利を受けてます。
貸借権がないのに保証金の権利だけ移るなどありえるのでしょうか？