営業譲渡の家賃契約について

質問

営業譲渡の家賃契約について
質問させていただきます。
お店を前経営者から営業譲渡で買ったのですが、店舗賃貸について大家との話はなく、賃貸契約書も交わしていませんでした。（大家さんは名義が変わることを聞いてないとのことです。）
全事業を譲渡すると書いてあったので借家権も譲渡されると思うのですが
普通、賃貸人の承諾は営業譲渡とセットだと思いますので不完全な気がします。
大家は名義変更して契約するには保証会社に入らなければならないと言われましたが、入るお金がありません。
この場合、営業譲渡の契約、賃貸の契約はどうなるのでしょうか？
よろしくお願いします。

回答No.1

hirunechuu

営業譲渡は、旧営業主が有する個々の財産をバラバラに見るのではなく、
一定の営業目的により有機的に一体化したものとみて、
それをまとめて譲渡するというものですから、
特約で賃借権を排除していなければ、
営業譲渡により旧営業主から新営業主に賃借権も移転します。

ただし、その賃借権の移転を賃貸人に対抗するためには、
民法上、賃貸人の承諾が必要とされています。
自分の所有物を長期間使用させるという契約の性質上、
信用できない賃借人が勝手に入り込んできては困るので、
このような規定が設けられているわけです。
そして、営業譲渡に伴う賃借権の移転の場合にも、
賃貸人の同意は必要であり、営業譲渡とセットにはなりません。

したがって、賃貸人の承諾を得たいのであれば、
賃貸人の要求がよほど法外でない限り、応じるしかありません。
ですから、答えとしては、まず、建物の賃貸借契約は、
大家さんが解除しない限りは存続しますが、
大家さんの承諾がなければ、貴方は賃借権を大家さんに対抗できません。
次に、営業譲渡の効力ですが、
営業譲渡に伴う賃借権の移転に賃貸人の承諾が必要なことは
民法の規定上明白なので、それを知らなかったことを理由に、
営業譲渡が無効だったと主張することも難しいと思います。

補足

迅速でわかりやすい回答ありがとうございます。
では、このまま保証人を見つけれなかったりして、大家さんが解除した場合、
営業もできず、営業譲渡も無効にならないので泣き寝入りしかないのでしょうか？

契約の際、前経営者の代理人に、私と前経営者で名義変更する趣旨の覚書を交わせばOKだと言われました。しかし、許可はなく、前経営者が家賃滞納をしてる事実まででてきました。

今思えば、賃貸契約書がない時点で保証人などについて気づくべきでしたがまったく気づきませんでした。
賃貸権の伴わない営業譲渡ってありなんでしょうか。
また説明義務についてはどうでしょうか？

よろしくお願いいたします。