賃貸物件の借地権について

質問

賃貸物件の借地権について

とても特殊な例で困っていますので、皆さんのお知恵をお貸しください。

現在仕事場（２階建ての１階部分を使用、２階部分はAさんが使用）として借りている建物（Aの所有）の土地が借地（Bの借地権、Cさん所有）らしく、そのBが２ヶ月借地料を滞納したらしく、来週までに２か月分支払わないといけない事になったそうですが、AもBもお金がないらしく、このままでは立ち退きになるので肩代わりしてほしいと言われました。

こちらも仕事場がなくなっては困るので、今回は借用書を書いて貰い肩代わりすることになるんですが、今後もこのような事があっては困る旨を伝えたところ、どうせなら借地権？を渡すので、今までAさんに支払ってたのをCさんに支払ってほしいと言われました。

その理由としては、今までこちらの支払ってた賃料＝借地料だったらしく、それをAさんがBさんに渡し、BさんがそのままCさんに支払ってたのが、今回はそれを他に使ってたそうで、こちらが直接借地料をCさんに支払えば今後問題ないとの事。

ちなみにAさん、Bさん同士は知り合いでこちらも面識ありますが、Cさんはこちらは知りません。

本当なら他の場所を探したいのですが、中々条件にあった場所も見つからないので当分はこのままで仕方ないかなとも思うのですが、借地権を簡単に譲渡できるものなんでしょうか？
と、言うより借地期間も残り８年らしく期間が過ぎると更地に戻さないといけないって聞くけど、それはAさんじゃなく借地権を持ってる者がするのでしょうか？

別に借地権なんて関係なく単にCさんに直接こちらからAさんに借りている賃料としてという名目で支払いするだけでは駄目なんでしょうか？

色々と質問してすみませんが、誰か詳しい方よろしくお願いいたします。

回答No.2

takapiii · ベストアンサー

これは気を付けなければなりません。

このままAさんが借地料を滞納しても、貴方はAさんとの賃貸借契約(当然土地の賃貸借もされているはず)があるので、退去する必要はありません。貴方が家賃を支払い続ける間は放っておくと言うのも手ですが、とはいえCさんの圧力が気にかかるので、やはり何らかの対処は必要ですね。

借地権を譲渡するのはCさんの同意があれば問題なく、貴方と新たに借地契約をすればいい事ですが、借地契約をする事によって、貴方にとっては不利な事も出てきます。
契約ですので契約料や更新時には更新料などの負担がありますね。またAさん所有の建物が貴方が借りている土地に建っているので、更地にして戻す場合は、Cさんは当然貴方にも撤去を要求してくるでしょうね。
撤去する義務はAさんにありますが、もしAさんが撤去しなければ、貴方はその建物を退去しても、Aさんが撤去するまでは地代を払わなければなりません。
もちろんその時は借地契約を解除すればいいだけの話ですが、借地契約を解除するのであれば建物撤去しろという要求はCさんは出来ますね。どう考えても危険です。

それから、Aさんと賃貸借契約ですが、その契約に対しても当然賃料がありますね。賃貸借契約は賃料を支払っているので成り立っていますので、Cさんにだけ借地料を支払ってしまうと、Aさん所有の建物に関しては使用貸借になってしまいます。
使用貸借だと営業権(住居における居住権と同様)が無くなりますので、リスクが高まります。

結論的には借地契約は結ぶのはリスクがありますね。既に他人の建物が建った土地ですので、おやめになった方がよろしいかと思います。

一番良いのは、Aさんとの賃貸借契約をそのままにして家賃はCさんに支払い、Aさんから家賃の領収書を貰う事です。Cさんとは直接契約が無いので、Cさんの領収書やCさんの口座に支払ってしまうのでは、Aさんとの賃貸借契約上、債務不履行になりますので、もしCさんの口座に振り込むのであれば、必ずAさんへの賃料をCさんの口座に振り込む事に同意した覚書を書き、賃貸借契約と共に保管する必要があります。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。

やはり借地権の譲渡は後々こちらとしても更新料や更地に戻すという点で困るので、Aさんとの賃貸借契約をそのままにして家賃はCさんに支払い、Aさんから家賃の領収書を貰う事での交渉をした結果、Ａ、BはCとしては信用出来ないのでと言うことで、やはりＡに支払う家賃をＢが代理受領し、それをさらにＣが代理受領して地代に充当する　という形で覚書を交わすことができました。

この件に関し、大変ご丁寧にお答え頂ありがとうございました。

回答No.1

kita52326

Ａ：転借地人(建物所有者)、Ｂ：借地人、Ｃ：地主で、相談者：借家人ということですね。

・「どうせなら借地権？を渡す」とは、借地権を買ってくれということでしょうか？
　借地権の譲渡は地主の承諾が必要ですし、地主に払う承諾料分も価格に加わります。
　そう気軽にコトは運ばないと思いますし、仮にできるとしても、
　Ｃの借地人でありＡの借家人でもあるという立場になって、
　借家料と転借地の地代は相殺され、Ｃには地代を払う、という感じになるのでしょうか？
　ここまでややこしい個人間の契約関係にあえて加わるのは避けるべきと思います。
・借地人になってしまうと、借地契約の更新時期にはＣとの更新料の問題もでてきますし、
　それにあわせてＡとの交渉も必要になるでしょう。
・「本当なら他の場所を探したい」とのことであれば、仰るように、
　「Cさんに直接こちらからAさんに借りている賃料としてという名目で支払いするだけ」
　にした方が良いと思います。
　Ａ・Ｂ・Ｃと相談者で家賃と地代の支払に関する覚書を作成し、現在の契約関係のまま、
　Ａに支払う家賃をＢが代理受領し、それをさらにＣが代理受領して地代に充当する、
　という形で調整を図ってみてはいかがでしょうか。

　参考：転借地権について
　　http://www.oj-net.co.jp/law/archives/1993/08/post_7.html
　　http://www.oj-net.co.jp/law/archives/1993/08/post_8.html

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。

やはりAとBの言う借地権の譲渡は後々こちらとしても困るので、ABCとの交渉の結果、Ａ、BはCとしては信用出来ないのでと言うことで、やはりＡに支払う家賃をＢが代理受領し、それをさらにＣが代理受領して地代に充当するという形で覚書を交わすことができました。

この件に関し、大変ご丁寧にお答え頂きありがとうございました。