旧借地権の存在の有無とその取引の有効性について

質問

１．借地権の存在について
同一敷地に２棟の木造家屋があります。敷地と木造家屋１棟はAの所有で、もう１棟の木造家屋はBの所有です。何れも建物登記がなされており、BはAに地代を支払って使用しておりました。この不動産は、元々、昭和３０年代前半に相続が発生し、兄弟で分割した結果、このようになり今まで来ておりました。BはAに対して地代を納めていると言っても、当時の事なので、契約書等が存在するわけではありません。ここへ来て、BがB所有の家屋が不要となったので、地元の不動産屋Cを通じて、Aに対し借地権相当分として家屋を買い取って欲しいと、打診がありました。（Bはもう十数年前からここには住んでいなく、暫くは第三者に貸していたが、老朽化が激しく空き家状態であった。）この場合、借地権なるものは存在するのでしょうか。

以下に続く
２．借地権の取引の有効性について
借地権相当分として家屋の買取りを打診されたAは、お金も無く、買取る必要もない事から、不動産屋Cに対して、もどうする事も出来ないと主張しておりました。その１年半後位に、隣接するDが家屋を建替える事になり、家屋建替え後は、自分で商売していた作業スペースが無くなるので、B所有の家屋スペースを借りて倉庫兼・作業場として利用したいと不動産屋Cを通じて申し入れがありました。
Aは、Dとは近所付き合いも良く、特段、何もない事から、Dに貸すのは構わないと思い、Dに貸す承諾はしたとの事でした。
ところが、この不動産屋Cが、Aの知らない所で、Bの借地権付き家屋という契約をDと取り交わし、BとDの契約が行われていました。BとDの契約後に、不動産屋CがAに対して、こんどDがB所有の家屋を解体し、倉庫兼・作業場として使う事になったので、名義変更料を支払うという事とAとDの賃貸者契約書をもってきて、賃貸者契約を済ませてしまいました。
Aからすると、BからDに借りる方が代わり、賃料もそれ相応に支払ってくれるという事で、何も疑問を抱いておりませんでした。契約通りに事が進み、Bの家屋は解体され、Dの倉庫兼・作業場として、プレハブ小屋が建てられ、４年間程、何事もなく推移してきました。
ところがここへ来て、賃貸者契約を結んだDが事情もあって、商売もままならず、賃料も支払えないので、賃貸者契約を解除したい、契約解除に当たっては、Bから買った借地権相当分の金額も返して欲しいと不動産屋Cを通じて話があった所です。（実際に、現時点では、地代は２ヶ月分の滞納。）これが問題となったのは、つい２日前で、地代が払えないという申し出があってから、どういう契約をしていたのか確認した所、実態がわかってきました。

※問題なのは
(1)Aは、Dが借りる事は承諾していたが、Aの知らない所で、不動産屋Cが着地権付家屋の売買取引をBとDの間で行っていた事。
(2)借地権の権利を主張しているが、家屋を建設して使用するのではなく、あくまでも、倉庫兼・作業場としての利用であり、借地権があるとは思えない事。

※相談事項は
(1)Aとすれば、借りているなら支払って欲しい。支払いが出来なければ、契約を解除し、更地にして出て行って欲しいという事。（但し、借地権と主張される部分の金銭については支払えない）
(2)このような取引が有効だったのか？そうでなければ、不動産屋に全て責任をとってもらえるものか

以上、長々と記載し、判りにくいと思いますが、どなたかアドバイスを頂ければと思います。
宜しくお願い致します。

回答No.5

fujic-1990

典型的な事例ではないようですね。

> 賃借権です。これを売買したりする際には、地主Aの承諾は必要である

　その通りですが、問題は、Ａ・Ｄ間の土地賃貸借の契約書に、『借地権譲渡名義変更料￥○○○○円也』云々という、Ｂ・Ｄ間の土地の賃借権売買を「承認した」と見える言葉が使われている点です。

　最初のご質問では『名義変更料を支払うという事』という書き方でしたので、「口頭で説明されたので、それならばと新しく契約した」程度に思ってしまっていたのですが、契約書にハッキリ「借地権譲渡」と書かれ、Ａはその分のお金を受け取っていたということようですね。

　となれば、借地権の実態が地上権ではなく、譲渡には地主の承諾が必要な「賃借権」であったとしても、「賃借権譲渡とそれに対する承諾があったこと」を否定するのは難しいだろうと思います。

　以上が（１）への、回答です。

（２）Ｂ・Ｄ間の売買よりも、Ａ・Ｄ間の賃貸借契約が後ですよね。

> この取引が契約の「更改」という事になるのでしょうか。

　Ｄが買い取った借地権で処理するつもりなら、買い取った借地権のままでいいはずです。そっくりそのまま文章化して、名義だけ変えればいいわけです（と主張する）。

　わざわざ、特約付きの土地賃貸借の契約書をつくって、契約をやり直したわけですから、その後は新契約に基づいて処理していく意思を、双方とも持っていたものと思います。

　つまりは、買い取った借地権は消滅させる意思はあったものと思いますので、更改にあたると思います。

　あえて「更改ではない」とするならば、「合意の上、ＤがＢから買い取った借地権の内容を変更した」とでも表現しましょうか。

　どちらにしても新契約書に基づいて考え、行動するべきです。

　Ｄが言っていることに対する対策として、私の言わんとしていたところをオブラートに包まずに書けば、純粋に更改となるかどうかではなく、「更改によって、ＤがＢから買った賃借権は消滅し、Ａ・Ｄ間の賃貸借の契約が成立した。だから新契約に基づいて考え、行動する」と言い張れ、ということです。

（３）借地権を買取って欲しい旨の主張

　があっても、新契約書にそのような（「借地権」買い取り）義務が規定されていない以上、買い取る義務はないと思います。

　もちろん、地主側から「出て行って欲しい」とお願いする場合は、それなりに損害を補償すべきでしょうが、今回はそういうケースではないですよね。

　つまり、Ｄの借地権買取り要求に応じる必要も無い、というのが（３）の回答です。

（余談ですが）
　「建物の買い取り請求」についてはまた別です。

　条文だけメモしてきたのでどんな内容だったか正確には覚えていませんが、借地借家法の13条で、借地権の存続期間が満了した時の「建物所有者（借地人）」には建物買取請求権が認められています。

　「債務不履行を理由として、地主側から契約解除された場合は建物買取請求権はない」という判例が載っていましたので、「建物所有者（借地人）が自分の都合で土地を明け渡す場合にも13条は適用されない（建物買取請求権はない）」だろうと思います。

お礼

fujic-1990さん
お忙しいにも関わらず、ご回答有難うございました。

回答文中にありました確認事項を以下に示します。

１．借地権名義変更料は、契約書の特記に記載の通り、金銭を受領しており
　　ます。

２．もちろん、地主側から「出て行って欲しい」とお願いする場合は、それ
　　なりに損害を補償すべきでしょうが今回はそういうケースではないです
　　よね。
　　　　　　　↓
　　今回の問題の発端は、土地を借りたDが、事情があって、賃料の支払い
　　が出来ないと、仲介した不動産屋Cに申し出た事により、判明した事で
　　す。その話を受けて、口座を確認した所、賃料が２ヶ月分が滞納です。
　　決して、こちらから、解除を申し出ているという事ではありません。
　　以上報告まで。
　　今まで、頂戴したアドバイスを参考にし、折衝してみようと思います。
　　今後の、進捗で、またご相談申し上げるかも知れませんが、その時は
　　宜しくお願い致します。

回答No.4

fujic-1990

契約の「更改」について、触れて置いたほうがいいかなと思いましたので、一言説明しておきます。

　更改というのは、新たに契約を結んで、すでにあった権利義務関係を消滅させて、新たな権利義務を生じさせることです。

　例えば、甲が乙に絵画Ａを100万円で譲る契約を解消して、彫刻Ｂと交換する契約を締結するような場合です。

　甲の立場から表現すると、すでにあった「乙に絵画Ａを渡す義務」「乙から代金100万円を受け取る権利」は消滅します。新たに「乙に絵画Ａを渡す義務」「乙から彫刻Ｂを受け取る権利」が発生します。

　「乙に絵画Ａを渡す義務」は共通していますが、契約更改後の義務は、新たに発生した義務です。理屈的には前の義務とは違います。

　本件に当てはめると、

　Ｄが「Ｂから買った」と称する「借地権」がどのような内容だったにしろ、それはＡ・Ｄ間の契約更改（賃貸借契約の締結）で消滅し、Ａ・Ｄ間の賃貸借契約によってＤは新たに「土地の賃借権」を得た。

　その「土地の賃借権」は前の借地権と同じように見えるかもしれないが、違うもの。

　新たな「土地の賃借権」には借地権売買代金を返してもらう権利は含まれていない（契約書にその権利を認める規定はない）。

　よってＡには代金返済の義務はない、と主張するのが一番簡明です、というのが私のアドバイスです。

　賃貸借契約に「代金返済に関する規定」を入れなかったのが誰かのミスなら、その誰かは、ＡではなくプロのＣでしょうから、ＤはＣに対して賠償を求めれば良いわけです。でもホントは、そういう規定を入れろと言わなかったＤ自身のミスなので、責任追及はできないと思いますが。

お礼

fujic-1990さん
お忙しいにも関わらず、ご回答有難うございました。
何点か、確認の為、以下に記載させて頂きます。

(1)B・D間の「借地権売買契約」で、「新たに」借地権が発生することは
　ありません。しかし、Ｂが、ＢＤ間の借地権売買契約以前から「借地権」
　を持っていた場合は話は別です。と記載があります。
　↓　
　元々は、親から相続した不動産であり、BはAの従姉妹になります。昭和
　３０年頃から、こちらの家屋に住んでおり、Aは地代をもらっていた。
　当時の事なので、契約書等の存在は無い。家屋の登記もあった。
　借地権（賃借権）を主張されればあったのだろうと思う。
　この場合の話は別とはどういう扱いになりますか。
　※ここでの借地権とは、地上権ではなく賃借権です。これを売買したりす
　　る際には、地主Aの承諾は必要であると思います。

(2)ところが、本問では、Ｂ・Ｄ間の借地権売買の「後」に、ＡとＤは新たに
　「土地の賃貸借契約」を結んだのですよね。
　↓
　B・D間の借地権売買契約締結日が平成２３年８月３１日となっており、A
　・D間の賃貸借契約締結日が平成２３年１０月３１日となっております。
　AとDはBとDの売買契約締結後、新たに、土地の賃貸借契約を結んでおり
　ます。
　※この取引が契約の「更改」という事になるのでしょうか。
　　ちなみに、こちらの土地賃貸借契約書の一般条項の他に、手書きで記入
　　された特約条項が下記の通り、記載されています。
　　(1)借地権譲渡名義変更料￥○○○○円也は旧借地権建物所有者、Bの売
　　　買代金より乙（D）は甲（A)に支払う
　　(2)賃料は甲（A）指定の銀行口座に振込む方法で乙（D)は支払うものと
　　　する

(3)Ｄが今持っている借地権は、Ａとの賃貸借契約で生じた「賃借権」であ
　る、Ｂから買ったものではない、と考えれば、『Bから買った借地権相当
　分の金額も返して欲しい』という主張は不当だということになります。
　↓
　契約の解除条項には、借地権相当分の金額を返還するというのはないです
　が、Dの権利としてもっているであろう、借地権を買取って欲しい旨の主
　張があった場合、応じなければならないものでしょうか。

以上３点の見解をお願い出来ないでしょうか。お時間のある時で結構です。
宜しくお願い致します。

回答No.3

fujic-1990

１番回答者です。補足を拝見しました。

> 今回の場合、BとDが借地権の売買契約を締結するという事を書面で、
> 地主であるAの承諾を受けなくても成立してしまうのでしょうか。

　B・D間の「借地権売買契約」で、「新たに」借地権が発生することはありません。

　しかし、Ｂが、ＢＤ間の借地権売買契約以前から「借地権」を持っていた場合は話は別です。Ａの承諾なしに、その売買契約で、Ｂの持っていた借地権がＤに移動してしまっていた可能性はあります。

　実は「借地権」には「土地の賃借権」と「地上権」の２種類があるのです。

　ザックリと切り分けますと、「土地の賃借権」の売買にはＡの承諾が必要ですが、「地上権」の売買にＡの承諾は不要なのです。

　B・D間の「借地権売買契約」で、「新たに」借地権が発生することはありませんが、もともとＢが借地権を持っていて、その借地権が地上権なら、Ｄに移動した可能性はあったのです。

　したがって本来は、回答する前に、（１）Ｂが元から借地権をもっていたのかどうか、（２）持っていたとしたら、その「借地権」とは「土地の賃借権」なのか「地上権」なのか、この２点を質問者さんに確認しないと回答できないはずだったのです。

　ところが、本問では、Ｂ・Ｄ間の借地権売買の「後」に、ＡとＤは新たに「土地の賃貸借契約」を結んだのですよね。

　Ａにとって有り難いことにこれは契約の「更改」にあたりますので、今現在、Ｄの持つ借地権は「土地の賃借権」だということになりました。めんどくさい経過を考える必要が無くなりました。

　逆に、ＡとＤは賃貸借契約を結んだので、その瞬間、Ｄは「土地の賃借権」を持ったと考えられます。

　言い方を変えると、Ｄが土地の賃借権を「今」持っているのは、Ｂから買ったからではなく、Ａと契約したからです。

　そこに説明不足や思い違いはない！と考え、主張することをお勧めします。別な構成・主張もできますが、そうすると主張に矛盾が生じたり、かえってＡは大損をする可能性が出てきます。

　Ｄが今持っている借地権は、Ａとの賃貸借契約で生じた「賃借権」である、Ｂから買ったものではない、と考えれば、『Bから買った借地権相当分の金額も返して欲しい』という主張は不当だということになります。

　Ｄは、Ｂから買った借地権を今は持っていないのですから、売買代金を返済する必要は無いです。くどいですが、今Ｄが持っている借地権は、Ａ・Ｄ間で締結した賃貸借契約によって生じた権利です。

　借地権者としてＤがどんな権利を持っているかは、Ａ・Ｄ間の賃貸借契約で決まることになります。

　その契約書には「Ａは契約解除に際し、Bから買った借地権相当分の金額もＤに返す」という約款はないのですから、返す義務は無い、という話になります。

　Ａとしては、「私と結んだ賃貸借契約書のどこに返金するという条項がありますか？」と言えば済む話です。

　「私の知らない話ですが、Ｂに何かのお金を支払っているなら、Ｂから返してもらうことをお勧めします。Ｃが作った契約書が悪いというならＣに賠償を求めたらどうでしょう。私は関係ないです」とか、ね。

　ただ、隣近所のＤとの関係がどうなるかはわかりませんが。

回答No.2

fujic-1990

１番回答者です。

> このような取引が有効だったのか？

　このような、というのがどこからどこまでの契約を指すのか分かりませんが、質問文を読んだかぎりでは、ぜんぶ「有効」だと思います。

　前の回答で、ＡはＣの責任を追及できないと書きましたが、

> AとDの賃貸者契約書をもってきて、賃貸者契約を済ませてしまいました。

　この賃貸借契約締結に落ち度があれば、Ａも、Ｃに対してその落ち度についての責任を追及できます。

　ただ、ご質問の文に、この新規賃貸借契約についての落ち度らしいことが書かれていないので、Ａによる責任追及は無理という判断になりました。

回答No.1

fujic-1990

> AとDの賃貸者契約書をもってきて、賃貸者契約を済ませてしまいました。

　ということであれば、「Ｄは今は、土地の賃借権を持っている」としか考えようがないと思われます（賃貸者契約ではなく、賃貸借契約ですよね）。

　一般的には、（１）に書かれたＡの主張は正当です。

　一般的には正当ですが、具体的には賃貸借契約で決まります。

　ですので、契約解除の場合の処理は、その賃貸をしたときの契約に従って下さい。どんな契約をしたかは、契約書に書いてあります。

　不動産業者が仲介しているので、おそらくその契約書に「契約解除の仕方」などについても書いてあるはずです。それに従ってください。

　「解除時に借地権に相当する金銭をＡがＤに返還する」とか書いてあれば、不満でも返還しなければなりません。書いてなければ、返還する必要はありません。

　一般的な契約書は、うちで使っているものと違って一般的な簡単なものなので、たぶんそんなことは書いてないと思います。書いてなければ、返還する必要はありません。

　（２）の主張は、おそらく無理です。

　民法上は、例えば、Ａとはなんの面識もない私が、同様に面識のナイこのサイトの運営会社との間で、「Ａの土地の売買契約」を結んでも問題ナシということになっています。

　他人の物の売買契約と言いますが、簡単に言えば、「その売買契約の効果がＡには及ばない、Ａはなんの束縛も受けない」制度になっているんです。

　ですから、ＢとＤがどんな契約を結んでも、（Ｃが）結ばせても、なんら問題は無いことになっています。もちろん、法律違反の契約を結べば、結ばせれば問題ですが、賃借権の売買は違法ではありませんから、問題ナシ。

　つまり、Ｃはなんら違法な仲介行為をしているわけでも、ありません。ＢとＤが納得していればＯＫなんです。

　他方、Ａには無関係。くどいですが、「Ａには、Ｂ・Ｄ間の売買契約の効力が、一切及ばない」のです。

　Ａには無関係なので、ＡがＣの責任を追及することもできません。

　Ｃの責任を追及できそうなのは、ＢとＤです。

お礼

fujic-1990さん早速のご回答有難うございました。
ご回答頂いた中で、ご指摘頂いた点、それと確認事項１点、契約内容をご報告させて頂きます。
１．ご回答文の中でご指摘頂いた点
　　賃貸者契約→賃貸借契約に訂正。
２．確認事項１点
　　他人の物の売買契約と言いますが、簡単に言えば、「その売買契約の効
　　果がＡには及ばない、Ａはなんの束縛も受けない」制度になっているん
　　です。と記載がありました。今回の場合、BとDが借地権の売買契約を
　　締結するという事を書面で、地主であるAの承諾を受けなくても成立し
　　てしまうのでしょうか。確かに、不動産屋Cから、今度、借りる方がB
　　からDに代わりますよと言われ、それについては、口頭で承諾したとの
　　事ですが、借地権をBからDに売買するというような、詳細な説明は無
　　かったと言ってます。
３．賃貸借契約書の内容について
　　・賃貸借契約書の内容そのもの自身には、落ち度は無いです。
　　・解除条項は以下の条文になっています。
　　　第７条　次の場合には、甲は直に本契約を解除する事が出来る。この
　　　　　　　解除あった時は異議なく明け渡しを実行しなければならな
　　　　　　　い。
　　　　　　　１．賃料の支払いを怠った時、或いは乙が他の債務の為強制
　　　　　　　　　執行、執行保全処分を受け、又は乙に対し破産法・民事
　　　　　　　　　再生法、競売の申し立てが有った時。
　　　　　　　２．土地の全部又は一部が、公共事業の為買収又は使用され
　　　　　　　　　る時。
　　　　　　　３．その他、本契約に違背した時。
以上の３条文です。

お時間のある時、ご確認頂き、アドバイス頂ければ幸いです。

補足

fujic-1990さん早速のご回答有難うございました。
ご回答頂いた中で、ご指摘頂いた点、それと確認事項１点、契約内容をご報告させて頂きます。
１．ご回答文の中でご指摘頂いた点
　　賃貸者契約→賃貸借契約に訂正。
２．確認事項１点
　　他人の物の売買契約と言いますが、簡単に言えば、「その売買契約の効
　　果がＡには及ばない、Ａはなんの束縛も受けない」制度になっているん
　　です。と記載がありました。今回の場合、BとDが借地権の売買契約を
　　締結するという事を書面で、地主であるAの承諾を受けなくても成立し
　　てしまうのでしょうか。確かに、不動産屋Cから、今度、借りる方がB
　　からDに代わりますよと言われ、それについては、口頭で承諾したとの
　　事ですが、借地権をBからDに売買するというような、詳細な説明は無
　　かったと言ってます。
３．賃貸借契約書の内容について
　　・賃貸借契約書の内容そのもの自身には、落ち度は無いです。
　　・解除条項は以下の条文になっています。
　　　第７条　次の場合には、甲は直に本契約を解除する事が出来る。この
　　　　　　　解除あった時は異議なく明け渡しを実行しなければならな
　　　　　　　い。
　　　　　　　１．賃料の支払いを怠った時、或いは乙が他の債務の為強制
　　　　　　　　　執行、執行保全処分を受け、又は乙に対し破産法・民事
　　　　　　　　　再生法、競売の申し立てが有った時。
　　　　　　　２．土地の全部又は一部が、公共事業の為買収又は使用され
　　　　　　　　　る時。
　　　　　　　３．その他、本契約に違背した時。
以上の３条文です。

お時間のある時、ご確認頂き、アドバイス頂ければ幸いです。