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旧借地権の存在の有無とその取引の有効性について
１．借地権の存在について 同一敷地に２棟の木造家屋があります。敷地と木造家屋１棟はAの所有で、もう１棟の木造家屋はBの所有です。何れも建物登記がなされており、BはAに地代を支払って使用しておりました。この不動産は、元々、昭和３０年代前半に相続が発生し、兄弟で分割した結果、このようになり今まで来ておりました。BはAに対して地代を納めていると言っても、当時の事なので、契約書等が存在するわけではありません。ここへ来て、BがB所有の家屋が不要となったので、地元の不動産屋Cを通じて、Aに対し借地権相当分として家屋を買い取って欲しいと、打診がありました。（Bはもう十数年前からここには住んでいなく、暫くは第三者に貸していたが、老朽化が激しく空き家状態であった。）この場合、借地権なるものは存在するのでしょうか。 以下に続く ２．借地権の取引の有効性について 借地権相当分として家屋の買取りを打診されたAは、お金も無く、買取る必要もない事から、不動産屋Cに対して、もどうする事も出来ないと主張しておりました。その１年半後位に、隣接するDが家屋を建替える事になり、家屋建替え後は、自分で商売していた作業スペースが無くなるので、B所有の家屋スペースを借りて倉庫兼・作業場として利用したいと不動産屋Cを通じて申し入れがありました。 Aは、Dとは近所付き合いも良く、特段、何もない事から、Dに貸すのは構わないと思い、Dに貸す承諾はしたとの事でした。 ところが、この不動産屋Cが、Aの知らない所で、Bの借地権付き家屋という契約をDと取り交わし、BとDの契約が行われていました。BとDの契約後に、不動産屋CがAに対して、こんどDがB所有の家屋を解体し、倉庫兼・作業場として使う事になったので、名義変更料を支払うという事とAとDの賃貸者契約書をもってきて、賃貸者契約を済ませてしまいました。 Aからすると、BからDに借りる方が代わり、賃料もそれ相応に支払ってくれるという事で、何も疑問を抱いておりませんでした。契約通りに事が進み、Bの家屋は解体され、Dの倉庫兼・作業場として、プレハブ小屋が建てられ、４年間程、何事もなく推移してきました。 ところがここへ来て、賃貸者契約を結んだDが事情もあって、商売もままならず、賃料も支払えないので、賃貸者契約を解除したい、契約解除に当たっては、Bから買った借地権相当分の金額も返して欲しいと不動産屋Cを通じて話があった所です。（実際に、現時点では、地代は２ヶ月分の滞納。）これが問題となったのは、つい２日前で、地代が払えないという申し出があってから、どういう契約をしていたのか確認した所、実態がわかってきました。 ※問題なのは (1)Aは、Dが借りる事は承諾していたが、Aの知らない所で、不動産屋Cが着地権付家屋の売買取引をBとDの間で行っていた事。 (2)借地権の権利を主張しているが、家屋を建設して使用するのではなく、あくまでも、倉庫兼・作業場としての利用であり、借地権があるとは思えない事。 ※相談事項は (1)Aとすれば、借りているなら支払って欲しい。支払いが出来なければ、契約を解除し、更地にして出て行って欲しいという事。（但し、借地権と主張される部分の金銭については支払えない） (2)このような取引が有効だったのか？そうでなければ、不動産屋に全て責任をとってもらえるものか 以上、長々と記載し、判りにくいと思いますが、どなたかアドバイスを頂ければと思います。 宜しくお願い致します。
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- fujic-1990
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契約の「更改」について、触れて置いたほうがいいかなと思いましたので、一言説明しておきます。 更改というのは、新たに契約を結んで、すでにあった権利義務関係を消滅させて、新たな権利義務を生じさせることです。 例えば、甲が乙に絵画Ａを100万円で譲る契約を解消して、彫刻Ｂと交換する契約を締結するような場合です。 甲の立場から表現すると、すでにあった「乙に絵画Ａを渡す義務」「乙から代金100万円を受け取る権利」は消滅します。新たに「乙に絵画Ａを渡す義務」「乙から彫刻Ｂを受け取る権利」が発生します。 「乙に絵画Ａを渡す義務」は共通していますが、契約更改後の義務は、新たに発生した義務です。理屈的には前の義務とは違います。 本件に当てはめると、 Ｄが「Ｂから買った」と称する「借地権」がどのような内容だったにしろ、それはＡ・Ｄ間の契約更改（賃貸借契約の締結）で消滅し、Ａ・Ｄ間の賃貸借契約によってＤは新たに「土地の賃借権」を得た。 その「土地の賃借権」は前の借地権と同じように見えるかもしれないが、違うもの。 新たな「土地の賃借権」には借地権売買代金を返してもらう権利は含まれていない（契約書にその権利を認める規定はない）。 よってＡには代金返済の義務はない、と主張するのが一番簡明です、というのが私のアドバイスです。 賃貸借契約に「代金返済に関する規定」を入れなかったのが誰かのミスなら、その誰かは、ＡではなくプロのＣでしょうから、ＤはＣに対して賠償を求めれば良いわけです。でもホントは、そういう規定を入れろと言わなかったＤ自身のミスなので、責任追及はできないと思いますが。
お礼
fujic-1990さん お忙しいにも関わらず、ご回答有難うございました。 何点か、確認の為、以下に記載させて頂きます。 (1)B・D間の「借地権売買契約」で、「新たに」借地権が発生することは ありません。しかし、Ｂが、ＢＤ間の借地権売買契約以前から「借地権」 を持っていた場合は話は別です。と記載があります。 ↓ 元々は、親から相続した不動産であり、BはAの従姉妹になります。昭和 ３０年頃から、こちらの家屋に住んでおり、Aは地代をもらっていた。 当時の事なので、契約書等の存在は無い。家屋の登記もあった。 借地権（賃借権）を主張されればあったのだろうと思う。 この場合の話は別とはどういう扱いになりますか。 ※ここでの借地権とは、地上権ではなく賃借権です。これを売買したりす る際には、地主Aの承諾は必要であると思います。 (2)ところが、本問では、Ｂ・Ｄ間の借地権売買の「後」に、ＡとＤは新たに 「土地の賃貸借契約」を結んだのですよね。 ↓ B・D間の借地権売買契約締結日が平成２３年８月３１日となっており、A ・D間の賃貸借契約締結日が平成２３年１０月３１日となっております。 AとDはBとDの売買契約締結後、新たに、土地の賃貸借契約を結んでおり ます。 ※この取引が契約の「更改」という事になるのでしょうか。 ちなみに、こちらの土地賃貸借契約書の一般条項の他に、手書きで記入 された特約条項が下記の通り、記載されています。 (1)借地権譲渡名義変更料￥○○○○円也は旧借地権建物所有者、Bの売 買代金より乙（D）は甲（A)に支払う (2)賃料は甲（A）指定の銀行口座に振込む方法で乙（D)は支払うものと する (3)Ｄが今持っている借地権は、Ａとの賃貸借契約で生じた「賃借権」であ る、Ｂから買ったものではない、と考えれば、『Bから買った借地権相当 分の金額も返して欲しい』という主張は不当だということになります。 ↓ 契約の解除条項には、借地権相当分の金額を返還するというのはないです が、Dの権利としてもっているであろう、借地権を買取って欲しい旨の主 張があった場合、応じなければならないものでしょうか。 以上３点の見解をお願い出来ないでしょうか。お時間のある時で結構です。 宜しくお願い致します。
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> AとDの賃貸者契約書をもってきて、賃貸者契約を済ませてしまいました。 ということであれば、「Ｄは今は、土地の賃借権を持っている」としか考えようがないと思われます（賃貸者契約ではなく、賃貸借契約ですよね）。 一般的には、（１）に書かれたＡの主張は正当です。 一般的には正当ですが、具体的には賃貸借契約で決まります。 ですので、契約解除の場合の処理は、その賃貸をしたときの契約に従って下さい。どんな契約をしたかは、契約書に書いてあります。 不動産業者が仲介しているので、おそらくその契約書に「契約解除の仕方」などについても書いてあるはずです。それに従ってください。 「解除時に借地権に相当する金銭をＡがＤに返還する」とか書いてあれば、不満でも返還しなければなりません。書いてなければ、返還する必要はありません。 一般的な契約書は、うちで使っているものと違って一般的な簡単なものなので、たぶんそんなことは書いてないと思います。書いてなければ、返還する必要はありません。 （２）の主張は、おそらく無理です。 民法上は、例えば、Ａとはなんの面識もない私が、同様に面識のナイこのサイトの運営会社との間で、「Ａの土地の売買契約」を結んでも問題ナシということになっています。 他人の物の売買契約と言いますが、簡単に言えば、「その売買契約の効果がＡには及ばない、Ａはなんの束縛も受けない」制度になっているんです。 ですから、ＢとＤがどんな契約を結んでも、（Ｃが）結ばせても、なんら問題は無いことになっています。もちろん、法律違反の契約を結べば、結ばせれば問題ですが、賃借権の売買は違法ではありませんから、問題ナシ。 つまり、Ｃはなんら違法な仲介行為をしているわけでも、ありません。ＢとＤが納得していればＯＫなんです。 他方、Ａには無関係。くどいですが、「Ａには、Ｂ・Ｄ間の売買契約の効力が、一切及ばない」のです。 Ａには無関係なので、ＡがＣの責任を追及することもできません。 Ｃの責任を追及できそうなのは、ＢとＤです。
お礼
fujic-1990さん早速のご回答有難うございました。 ご回答頂いた中で、ご指摘頂いた点、それと確認事項１点、契約内容をご報告させて頂きます。 １．ご回答文の中でご指摘頂いた点 賃貸者契約→賃貸借契約に訂正。 ２．確認事項１点 他人の物の売買契約と言いますが、簡単に言えば、「その売買契約の効 果がＡには及ばない、Ａはなんの束縛も受けない」制度になっているん です。と記載がありました。今回の場合、BとDが借地権の売買契約を 締結するという事を書面で、地主であるAの承諾を受けなくても成立し てしまうのでしょうか。確かに、不動産屋Cから、今度、借りる方がB からDに代わりますよと言われ、それについては、口頭で承諾したとの 事ですが、借地権をBからDに売買するというような、詳細な説明は無 かったと言ってます。 ３．賃貸借契約書の内容について ・賃貸借契約書の内容そのもの自身には、落ち度は無いです。 ・解除条項は以下の条文になっています。 第７条 次の場合には、甲は直に本契約を解除する事が出来る。この 解除あった時は異議なく明け渡しを実行しなければならな い。 １．賃料の支払いを怠った時、或いは乙が他の債務の為強制 執行、執行保全処分を受け、又は乙に対し破産法・民事 再生法、競売の申し立てが有った時。 ２．土地の全部又は一部が、公共事業の為買収又は使用され る時。 ３．その他、本契約に違背した時。 以上の３条文です。 お時間のある時、ご確認頂き、アドバイス頂ければ幸いです。
補足
fujic-1990さん早速のご回答有難うございました。 ご回答頂いた中で、ご指摘頂いた点、それと確認事項１点、契約内容をご報告させて頂きます。 １．ご回答文の中でご指摘頂いた点 賃貸者契約→賃貸借契約に訂正。 ２．確認事項１点 他人の物の売買契約と言いますが、簡単に言えば、「その売買契約の効 果がＡには及ばない、Ａはなんの束縛も受けない」制度になっているん です。と記載がありました。今回の場合、BとDが借地権の売買契約を 締結するという事を書面で、地主であるAの承諾を受けなくても成立し てしまうのでしょうか。確かに、不動産屋Cから、今度、借りる方がB からDに代わりますよと言われ、それについては、口頭で承諾したとの 事ですが、借地権をBからDに売買するというような、詳細な説明は無 かったと言ってます。 ３．賃貸借契約書の内容について ・賃貸借契約書の内容そのもの自身には、落ち度は無いです。 ・解除条項は以下の条文になっています。 第７条 次の場合には、甲は直に本契約を解除する事が出来る。この 解除あった時は異議なく明け渡しを実行しなければならな い。 １．賃料の支払いを怠った時、或いは乙が他の債務の為強制 執行、執行保全処分を受け、又は乙に対し破産法・民事 再生法、競売の申し立てが有った時。 ２．土地の全部又は一部が、公共事業の為買収又は使用され る時。 ３．その他、本契約に違背した時。 以上の３条文です。 お時間のある時、ご確認頂き、アドバイス頂ければ幸いです。
お礼
fujic-1990さん お忙しいにも関わらず、ご回答有難うございました。 回答文中にありました確認事項を以下に示します。 １．借地権名義変更料は、契約書の特記に記載の通り、金銭を受領しており ます。 ２．もちろん、地主側から「出て行って欲しい」とお願いする場合は、それ なりに損害を補償すべきでしょうが今回はそういうケースではないです よね。 ↓ 今回の問題の発端は、土地を借りたDが、事情があって、賃料の支払い が出来ないと、仲介した不動産屋Cに申し出た事により、判明した事で す。その話を受けて、口座を確認した所、賃料が２ヶ月分が滞納です。 決して、こちらから、解除を申し出ているという事ではありません。 以上報告まで。 今まで、頂戴したアドバイスを参考にし、折衝してみようと思います。 今後の、進捗で、またご相談申し上げるかも知れませんが、その時は 宜しくお願い致します。