家を買う手順を教えてください

質問

家を買う手順を教えてください

知人の両親の世話を長いことしていたお礼にと、今住んでいる家を500万円で譲ると言われました。

家の名義人は父親で認知症と病のため本人が手続きできません。不動産屋を通さず、また、無利子で都合のよい額

を毎月通帳に送金してくれれば良いと言われています。手続きの手順と、それにかかる費用を教えていただけませ

んか？家は４LDKですが、古く、年間の固定資産税は4万円台とのことです。

回答No.4

oyazi2008 · ベストアンサー

ＮＯ.2です。
知人が息子さんなら、その方が成年後見人になれば良いでしょう。

その父の法定相続人全員がそれに賛成しているならば、お勧めは出来ませんが全員の承諾書の様なものをもらい、父が売主で質問者さんが買主で、登記書類は知人が代書して質問者さんが「本人申請」で所有権の移転を申請すれば、法務局は受け付けます。
ご自分で登記申請をする限り、書類上不備が無ければ処理されます。逆に司法書士に依頼するから、本人の意思確認で認知症などの方では司法書士が取り扱わないのであって、法定相続人すべての方が賛成しているならば、後日揉める要素は無いですから、本人申請でやってみては？
申請書などはネット上で拾えますし、法務局で相談すれば記載の仕方や綴じ方などは親切に教えてもらえます。
割賦販売は登記しなくともかまいませんので、金銭消費貸借契約書を割賦販売の代金支払いに変更した様な、契約書を作成して保管すれば良いです（要は税務署に対しての書類となります）

但し、質問分から察するに誰か詳しい方がいないと知人と質問者さんだけでは、むずかしいような気がします。司法書士に依頼するならば＝成年後見人となります。

お礼

かなりわかるようになってきました。ありがとうございます。法定相続人の件ですが、この兄弟は異父兄弟で、姉と妹は父親が違います。長男一人だけが、血のつながった息子です。その場合、売主の妻と、その息子である長男の二人だけの承諾書が必要になりますか？また、売主は再婚でもし前妻と血のつながった子供が別にいたとしたらどうなりますか？承諾書の書式に決まりはありますか？よろしくお願いいたします。

回答No.5

oyazi2008

再度ＮＯ．2です。
表現が難しいですが、知らない事は「善意の第三者」で責任を免れる事が出来るのです。
例えば今回、５００万で買ったとしましょう。時価が７００万ぐらいなら、まあちょっと買い得ぐらいの価格で、常識を外れて安いわけではありません。
現在あなたが知っている、母親と知人が承諾さえしていれば、所有者は存命なわけですから、相続財産などではありませんので、どこかに直属の血縁者がいても売ってしまった財産に関してどうこうは言う権利はありません。
そこの関係人はあくまで父親が死亡した時点で、調査し判明し死亡時の相続財産を分割してもらえる権利があるだけです。
本人申請はあくまで今回の場合、質問者さんが父親から売買したという登記の申請書類を自分で作成し、譲渡人のお父さんは知人が○○筆して済ませてしまうもので、現在直接の利害関係人さえ承諾していれば良いでしょう。
承諾書は、物件を記載し、下記物件を５００万円でお父さんから質問者さんへ売買する事に立ち会い承認しました。みたいな簡易な文章で構いません。要は勝手にされた・・・・の主張を将来出来ないようにするための書類です。これは先方が変な主張をしてこない限り公にはしない書類です。
当方でも、施設に入院中のお父さんが所有の土地を買い取りましたが、（契約は息子さんが代理でその時は仲介人も施設に行き意思を確認していた）所有権移転時点で司法書士が認知症・・・と判断し、成年後見人の手続きをしたのですが、何とも時間がかかりすぎ、売主も困り果て、仕方ないので当方の本人申請で所有権移転した経験があります。
当方も移転登記の完了には確信が無かった為、移転登記完了後に代金を支払いました。
要は関係者が皆さん同じ方向で纏まっていれば問題ないです。

お礼

無知な私の質問になんども回答を寄せて下さったこと、本当に感謝しています。おかげさまで、自分でやれる自信がつきました。本当にありがとうございました。

回答No.3

debukuro

誰が誰に譲渡するのですか？
お父さんの所有物なら相続すればすむことです
知人が譲渡するというのに父親が名義人というのは理解に苦しみます
それとも知人のお父さんが所有する不動産を譲渡して貰うと言うことでしょうか？
それなら不動産をあなたに登記変えして貰います
その話をするときに支払い方法を決めます
税金がかかります
不動産取得税：税額は税務署の査定で決まります
贈与税：実勢価格より安く買うと実勢価格から購入価格を引いた差額に贈与税がかかります
実勢価格は税務署の査定によります
さらに無利子で分割払いと言うことですがその場合は利子相当額に贈与税がかかります

補足

お返事ありがとうございます。不動産の名義人は知人の父親で、私の父親ではありません。私との売買になります。知人が不動産屋に査定してもらったら、６～７００万くらいで、そのほかに手数料が結構かかるらしいとのこと。それならば、「お世話になったあなた（私のこと）に安く売って住んでもらえたらとてもうれしい。」と、知人とその母親、他の兄弟2人、全員一致でそういう話になりました。

回答No.2

oyazi2008

＞家の名義人は父親で認知症と病のため本人が手続きできません。
それでは、５００万で売ると本人は言っていないのですよね？
その場合、登記名義人の父親が承諾しない事には売買は成立しません。現在認知証であれば本人の承諾は無理でしょうから、成年後見人を建てる必要があります。
手続きは司法書士などに依頼して2～３カ月程度かかります。
成年後見人は本人に代わり、契約行為を行う事が可能です。これを行わずに万一相続などで、もめたり本人が否定した場合、契約の無効を申し立てられると、善意の第三者では無い（認知症を知っていた）ので負けます。
後見人と売買契約をして、代金を５００万円、割賦払いで毎月○万円などと取り決めればＯＫです。
不動産屋は介入しなくともＯＫですが、司法書士は絶対に必要です。
尚５００万円は売主の相続人へ将来も支払わなければなりません。また金額はある時払いなどは、成立しません。毎月支払える額で質問者さんが生きていると思われる残年数で完済する契約内容となります。
成年後見人の面接や申請などで約６万～１０万程度
売買は評価額がわかりませんので、登録免許税は不明です。司法書士の報酬は移転と割賦販売の抵当権の設定で８万程度（割賦販売の契約書作成も含めて）
本人が意思表示能力が無いのですから、気を付けないと後で嫌な思いをしますよ。
ちなみに不動産業者ですが、業者はこのぐらいの事は知っていますよ。
また５００万が市場価格からかなり安い（半額以下などの場合）場合で特段の事情が無いときは、贈与税を科せられる場合もあります。これは買主へ課税されます。
他の方もおっしゃるとおりローンが組めるなら、支払ってしまった方が良い債務です。

お礼

ありがとうございます。ところで、成年後見人はどのようにたてるのでしょうか？どういう人が成年後見人になれるのでしょうか？たとえば、名義人の実の兄弟とか・・・。また、名義人の妻が代わってできないのでしょうか？
名義を家族に変えてから売買するとか、なるべく経費のかからない方法はないのでしょうか？名義人の妻（80歳）以外の子供がそれぞれの住所に戻り、できる手続きは私と知人の母親でしなければなりません。もちろん、メール等での連絡はとりあいますが・・・

回答No.1

oo14

とは言われても。
譲ってくれるということになってませんね。
引き渡し条件があいまいだからです。
たとえ身内であっても、やることはやっておく必要があります。
権利関係の整理と登記手続きです。
別に不動産屋を通す必要はありませんが、
司法書士さんに依頼して事務手数料と謝礼をお支払いすれば、
権利証を含め法的手続きはすべてやってくれます。
とにかく、譲る方も譲られる方も、司法書士さんにお願いするのです。
不動産屋さんもそうですが、司法書士さんや弁護士さんを信じられなくなったら
おしまいです。本来は５００万円は銀行から借りて支払うべきです。
その利息を返してもらうと無利子で都合のよい額にはなります。
（どうせ現在の金利ではしれてますが。）その辺の契約書も作成してもらいましょう。
あと税は固定資産税の日割り以外に取得税とかあります。
このへこそ不動産屋の仕事ですが、市役所と税務署にいけば片付くことです。
いずずれにせよ、この報酬額も決まってますので、すべて、自分でという姿勢が大切です。
とにかく、その家に住んで権利を主張しても、迷惑ですし、逆にお金だけ払って、
権利はもらえないのは当初よりわかっていたはずなんて言われたら最悪です。
しっかりやることはやりましょう。それに必要なお金は払いましょう。
なんのために不動産屋という商売があるかは一応考えておきましょう。

お礼

ありがとうございます。皆さんの返事を見るのが遅れ申し訳ありません。皆さんの意見、とてもありがたく参考になります。予定では頭金300万円を支払い、残りを月々5万円ずつ支払おうかと、私の主人と話し合いをしていました。また、先ほど知人にみんなの意見を話したところ、認知症の症状の良い時ならば、家の売買の話がわかるかもしれないとのことです。もし、字はかけなくても意思表示ができる場合司法書士さんに頼めば登記変えはできるでしょうか？