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家を新築するにあたって…
みなさんどうか宜しくお願い致します。 今現在、父親名義の家（土地・建物）に住んでいます。名義も父親です。担保等にはなってなく、ローンも有りません。 建物も古くなって来たので、出来れば私の方で建て直したいと思うのですが、何から手をつけて良いか分かりません。 私自身、恐らく住宅ローンを組むだけの条件はそろっているかと思います。 聞いた話しですと、名義人の「担保にしても宜しい」との承諾が有れば、名義変更せずともローンを組むのが可能だと聞きました… 簡単な手順等、是非教えて下さい。 まずは銀行なのか、工務店（ハウスメーカー等）なのか、はたまた別の所なのか… どうか宜しくお願い致します。
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- mkwkzy
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ローンや相続、建築認可といった事務手続きは、工務店にも詳しく教えていただけますから、まず、最初に必要なことは、どの工務店メーカーで建築するのかを決めることが大切です。建築してから、あのシステムを入れたら、あの設備を入れたらよかったのにとか後悔するようなことにならないよう、充分勉強し、見聞きし、見識を広げておかなければと思います。どの工務店もどのハウスメーカーでも同じではないのです。 耐震構造、断熱工法、モジュールの単位、さまざまに特徴があります。 それぞれ金額も異なります。住宅を建てることは大きな買い物をするわけですから、充分検討して工務店を決めてください。その上でご心配のことは工務店に相談し、解決を図ることができます。また、間取りや設備は、あらかじめ決めて工務店との話に望めば、価格を押さえて完成させることができます。建築中に追加となれば、工事のやり直しで価格が上がりますしね。また、建築前には、最近では地盤調査なるものも行います。良心的な信頼できる工務店と出会えば、そんなことも低価格で解決してくれますよ。 私の場合５年前に建てましたが、住宅展示場はすべて回り、その中からは選ばずに、たまたま土地仲買の業者さんの紹介で、広告活動をされていない良心的な工務店と出会いました。その工務店には、低い金利のローンを紹介してくれて手続きまですべてお世話いただきました。また、本格的な高気密工断熱住宅で、奈良の寒い冬も全館１８度を下回ることなく、快適に過ごしています。よい工務店との出会いがありますように。
お礼
なるほどですね…現実的でためになるアドバイス、誠にありがとうございます。 是非、参考にさせて頂き、前進したいと思います。 ありがとうございました。
- oyaoya65
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参考になるかは分かりませんが、近くの家が全面改築された３例がありますので紹介します。一件目は、敷地の端にプレハブの仮住まいを作り、改築してからプレハブを撤去した例。２件目は自宅の敷地内の納屋・物置を整理してそこに仮住まいし、完成後新家屋に移る例。いずれも家財道具が多い場合は、一時的なプレハブ倉庫を作るか、近くに借りることが必要になります。３件目は、近くに借家またはアパートを借りて、建築中はそこに一時的に引っ越す例。 などがありました。 古い家は多分評価額がほとんどありません（壊す費用も考えればマイナス評価）から、実質土地だけの担保になるかと思います。親の名義のまま、親の登記権利書を担保にすれば、担保設定の印が押されます。 親の名義のままで多分いいと思います。ローンを組む予定の銀行に相談してみてください。担保はローン金額を完済したとき銀行のローン借用契約書に完済の印が押されたものを添えて、登記書で担保をはずすことができます。しっかり建築請負契約ができる実績ある建築メーカーの工務店や住宅メーカー（ハウス展示場だと色々なメーカーが資料を揃え説明をしてくれます。別に見学や説明を受けても必ずしも契約する必要はありません）に出かけて、そこの営業マン（できれば一級建築士や設計士の資格を持つヒトが望ましい）に、建築や新築手続きやローン手続きのことを聞いてみることですね。いい加減な工務店やハウスメーカー（特に個人でやっているところ）もあって、契約金額がどんどん追加されていったり（見積もり能力ができない）、工期が守られず完成がずるずる延びていったり、欠陥住宅を作って、それの対応をうやむやにして応じてくれないか、追加費用を請求して来るケースなどのトラブルが発生することが良く起こります。 これらのことは、建築設計図や請負明細契約書や請負金額と支払方法（金額と支払日：手付金、棟上時の中間金、完成引渡し時の最終金）、工期（完成引渡し日と完成引き渡し時立会い検査後の鍵引渡し日、最終金支払い日＝ローン金額決済日）を全て明記し、契約の履行がされない場合の保証や瑕疵があった場合の無料修理義務も明記した、建築請負契約書を交わさないといけません。後々のトラブルを避けるために必要です。 仲介業者を立てない（多少の仲介手数料がかかります）と、契約が誠実に実行されなかった場合のトラブル解決が難しくなります（泣き寝入りになる）。建築途中の設計変更は絶対にしないこと。工期が守られないや建築費用が増加するなどで、ローン決済が実行困難になる原因になるので、建築設計の変更が発生しないように、建築前の打ち合わせを十分行って、建築見積もり明細書を作ってもらい、費用と建築内容とを良く調整して営業マンに相談しながら、変更しないですむ最終建築明細書を作り、完全な建築請負明細見積書を作成してもらい、それに基づいてローン金額を銀行と建築請負営業マン同伴で銀行と打ち合わせて、ローンの契約金額の確定よ契約書の作成し、平衡して住宅請負契約を結ぶことですね。 着工時期も、降雪や零下となる冬季や真夏や梅雨時期のコンクリート打ち（コンクリートの強度が出なかったりひびが入ったり、乾かない）工事は避けたいですね。 色々、ありますが、きりがありませんのでこの位にとどめます。 聞きたいことがあれば補足で質問して下さい。
お礼
非常に丁寧で、分かりやすいご説明、誠にありがとうございます。 是非、参考にさせて頂き、前進したいと思います。 ありがとうございました。
- tarotaro001
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建てる土地の名義人は誰でも関係ありません。 家を建てる住宅ローンを組む際に土地の名義人は連帯保証人になるだけです。 これにより名義変更による税金なども掛かりませんのでお得です。
お礼
早速の御回答、誠にありがとうございます。 やはりそうでしたか、安心しました。 ありがとうございました。
お礼
非常にシンプルで分かりやすいご説明、誠にありがとうございます。 是非、参考にさせて頂き、前進したいと思います。 ありがとうございました。