定期借地権の特約について

質問

定期借地権の特約について

借地借家法２２条には
(1)契約更新(2)建物築造による期間延長(3)建物買取請求
を排除する特約を定めることが出来る、と書かれています。

ところが解説書には３つの排除特約を定めなければならない。
定めない場合は普通借地権とみなされる、となっています。
（解説書を３冊確認しましたが全て同じ記述でした）

さらに事業用定期借地権の２３条では
１０～３０年⇒契約更新など３つは当然に排除される。
３０～５０年⇒３つの排除特約を定めることができる。
と書かれていますが、解説書（事業用借地権のすべて
都市問題実務研究所）によると排除特約を３つとも
定める必要はないようです。
契約において更新の特約はできないが合意による建物買取請求権
は否定されない、５０年未満の範囲で期間延長の特約も可能、
と解説されています。

この解釈の違いの根拠をご存知のかたがいらっしゃれば
お教え下さい。
新しい法律ですから判例はないと思いますが・・・。

回答No.3

xs200 · ベストアンサー

一般定期借地権について
おっしゃる通りだと思います。定期借地権制度ができた時に議論が起きた点です。ですが、例えば3つのうち2つだけの特約にしてしまうと、賃借人に不利な契約は無効とされてしまう恐れがあります(第16条) 。3つセットで特約をつければ一般定期借地権とすることとなっています。

事業用借地権について(30年以上50年未満)
この期間だと普通借地権が設定できるので、上と同じ理由で3つ必須です。ただし、24条で建物譲渡特約を付けられるように定められているので、これは除くことができます。

事業用借地権について(10年以上30年未満)
この期間の普通借地権はないので、当然ながら事業用借地権となります。ですから、特約をつけなくても更新契約などが排除されるのは明らかです。特約を付けても付けなくても同じ効果です。

お礼

ありがとうございます。

まぁ、公正証書にしておけば法律のプロである
公証人がチェックしてくれるので問題は起こらない
と考えて良いのでしょうね。

補足

自分で調べて分かりましたので報告して終了とさせていただきます。
定期借地権を登記する場合は3つの排除特約をつけないと登記を受け付けてくれない、とのことです。
登記しないのならば建物買取請求権を認める契約をしても構わないそうです。（私的自治の原則により）

資格予備校の担当者が法務局や内閣法制局に問い合わせてくださいました。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（質問者より）

回答No.2

xs200

その解説書を読んでいないので、どうも質問が理解できていません。
場合分けをして質問していただけるといいです。

事業用借地権は必ず公正証書を作らなければいけないので区別はできますが、そういうことではないんですね? 10年から30年は事業用しかありえないのでいいですよね?

お礼

質問が分かりにくくて申し訳ありません。少し長くなりますが・・・。

22条の条文を全て書くと長くなりますが、要するに
(1)契約更新(2)建物築造による存続期間延長(3)建物買取請求
という３つの排除特約を定めることが出来る、と書かれていると
理解しています。
この条文をそのまま読めば「定めることが出来る」のですから
契約更新を特約で排除して建物買取請求は認めても問題ない
ように読めるのですが違うのでしょうか？
解説書には「3つの要件が１つでも欠けていると定期借地権は成立
せず、普通借地権とみなされる」となっています。
（３つの解説書を確認しましたが全て同じでした）

普通借地権では契約の更新をしない、という特約は
認められないわけですから書面で定期借地権とうたい
契約更新をしない、という排除特約をすれば普通借地権と
区別は出来ると思うのですが3つの特約を入れなければ
定期借地権と認められない、ということです。

そこで23条1項ですが（30年～50年）同じように
3つの排除特約を定めることが出来る、と書かれています。
条文では22条と特に変わるところはないと思うのですが。
で私は事業用定期借地権においても3つの排除特約を
必ずしなければならないのだろうと考えました。

ところが解説書には23条1項については「３つの排除特約のうち
全部または一部をしないことができる」と書かれていました。

違う解説書には「事業用借地権では契約更新の特約は認められないが
建物買取請求権については認められる」とあります。（←これについては
色々書かれているのでもう一度よく読み直さないと私の読み間違いの
可能性もあると思います）

で10～30年の事業用借地権については初めから３つの規定は
適用しない、ので建物買取請求権を特約で入れることができる、
と書かれているように読めます。（その解説書の説明では）

条文からは契約更新の特約は必要、建物買取請求権については
任意、と読み取ることは出来ないように思うのですが・・・

そこでこれらの解説書が正しいのであれば（もちろん正しいと思います）
何か根拠があるのではないか、と思うのです。判例とか「運用の考え方」
とか通達とか。（解説書にはどれも根拠は書かれていませんでした）

あるいはわたしの解釈が間違っていてこの条文はこう
読めば解説書のような解釈になる、ということでしょうか？

このあたり詳しいかたがいらっしゃれば教えていただきたいのです。

回答No.1

xs200

特約の有無により一般定期借地権と普通借地権を区別することとしたからです。事業用借地権も同様です。

10年以上30年未満の期間については、設定できる借地権が事業用借地権だけですので、特約の有無によって定期借地権と普通借地権とを区別する必要がありません。

お礼

大変、申し訳ありません。３つの排除特約を出来ると書かれているのですから
文理解釈をすれば３つのうち２つ又は１つの特約をしても良いと読めると思うのですが
そうではなく３つの特約をしなければならない、のはなぜでしょうか？
また事業用借地権で特約をしなくてもよいのであれば、普通借地権とどのように区別するのでしょうか。