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事業用定期借地の地代発生時期と支払いについて
- 事業用定期借地の地代発生時期と支払いについて複数の解釈が存在します。一般借地契約とは異なり、事業用定期借地では事業の開始日から地代を支払う場合や、事業の主体となる建物が完成した日から支払う場合などがあります。また、建物の工事着工日から地代の一部を支払う場合もあります。
- 各解釈には一定の理由があります。事業の開始日から地代を支払う場合は、事業を開始していることが明確であるため、分かりやすいものです。一方、建物が完成してもいつまでも事業を開始しない場合に備えて、建物完成日から地代を支払う場合もあります。さらに、工事が始まった段階から一部の地代を支払うことで、地主の立場も考慮しています。
- 定期借地の覚書には契約日からの支払いが明記されていないことが多く、工事着工日や建物完成日からの支払いが規定されていることが多いです。ただし、実際の契約内容や保証金の兼ね合いによっても異なる場合があります。最も説得力がある解釈は、具体的な契約内容によって異なるため、経験のある方のアドバイスを参考にすると良いでしょう。
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質問者が選んだベストアンサー
個別詳細事項を条文化しての契約ですから、地主との交渉ではないのかな 双方の条件が合致しなくては、契約が成立しませんよね
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in_go-ing です。 やはり地主側としては『定期借地権』が設定された時点からの地代の支払いを要求するのは当然と思います。 いま、念のために『事業用定期借地公正証書契約書』の“文例”を見てみましたが、『地代支払いの猶予』については触れられておりません。この文面では契約時点からの家賃発生と読めるでしょう。 勿論、両者の合意で『特約』をつけるのは自由でしょうが、『特約』を付けなければならないという義務も地主側には課されてはいません。 あとは交渉次第だと思います。
- detekoiya
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(2)(3)のような記載・特約がなければ (1)になりますよね、契約ってそういうものでしょう。 ひな形はあくまで単なるひな形です。 あくまで個別の契約によりけりですから 交渉しだいですが (2)や(3)で当たり前だろうというスタンスだと 地主は納得しない可能性はありますね。 地主側は何か合った場合に保証金等で まかなえる状態であれば説得しやすいですが そうでなければ交渉といっても 結局は借主の都合の押しつけになってしまいます。 よく考慮の上、交渉ください。
あくまで契約ですから双方が納得する時点からでしょう。そこに全く関係ない他の契約の内容を持ち込んでも意味がありません。 地主としては契約書に署名捺印してその土地に借地権が発生した時点から地代を求めるのは至極当然の要求と思います。 工事がいつ着工されようが、いつ完成しようが、いつ事業が稼動しようが、地主には関係ないことになります。 そこに借主側が『事業が始まっていないため、事業収入はありませんので100%の地代を払うのは正直なところ困難です。』で交渉することは可能でしょう。 ただ、その場合もはっきりとした工程の期日が入っていないと地主は怖くて契約できないでしょう。 たとえば、『建物の工事着工日から地代の30～50％』と言われても地主側は「その工事がいつまで続くの？」って不安は当然あるでしょうし、「諸々の事情で着工が遅れています。」って事態も考えられます。その場合の保証（地代）はどうなっるのかも問題でしょう。 要は、借主さんも地主の立場に立って交渉しないと契約自体が流れてしまうことになります。借主側の事情でどうにでも動くような期日を言われても地主側は安心できないということです。 私はテナントビルしか経験がありませんので地貸しの場合の契約は分かりませんが、おそらくそのように借主側に一任するような形の家賃の発生日の契約なら断るでしょう。特別な内容の契約の場合は必ず友人の弁護士に見てもらっていますが、そんな契約書を弁護士に持っていって相談すれば頭から却下されると分かっているからです。
補足
ご回答ありがとうございました。質問を簡潔にするために端折ってしまったところがありますが、地主には当方の事業計画や建築日程表など全て提示しての話であり、例え工事が遅れた場合でも地代は予定の期日から100%支払うということは申し上げております。お聞きしたかったところは、一般借地と事業用定借で地代の支払い開始時期に違いはないのかということです。一般借地なら使用用途は何でもいいわけですから契約日から地代が発生することは理解できます。事業用定借はあくまでも事業を行うことが必須条件ですから、工事着工日から地代が発生するというのが一番理解できます。ひな形は関係ないかも知れませんが、どのひな形を見ても工事着工日から〇〇％を支払うと記載されており、契約日からと書いてあるものは見つけられなかったのです。そこに意味があるのかが分からず質問しました。
お礼
ありがとうございました。結局そういうことですよね。