借地権なしの借地契約で建物買取請求

質問

「借地権・地上権を認めない」と契約した借地に、建物を建てて住んでいます。
建物の所有者は（親から相続した）私になっており、借地料は15年遅延なく払っています。
親が交わした契約書では、賃貸借期間は平成5年～平成10年までの5年間となっており、
その後の更新手続きは行っていません。

現在地主さんより土地を売っていただこうと思っていますが、もし「売らない」と言われた場合、
建物の明け渡しを前提に「建物買取請求」をする事は可能でしょうか？

いろいろ調べている段階ですが「借地権・地上権を認めない」という借地契約のケースがないので
質問させていただきました。

回答No.3

mnb098

平成4年8月1日から施行された「借地借家法」では、借地期間は30年とされます。
それより短く契約しても無効とされます。
「借地権・地上権を認めない」と契約したのは、おそらく今回のように売買の話が出たときに「借地権割合」が仮に50%として値引きを言い出さないように、当事者同士で決めたことでしょう。

「借地と空家」を相続しました。とありますが、借地権は自動的に相続されるものとされていますので、地主さんに通知するだけですね。
更新手続きについては借地契約に５年ごとに更新するとか書かれていないですか。
また、建物の価値はまだあるとしても、借地を返却する場合のとりきめは書かれていませんか。
更地にして返すとか、建物の買取請求はしないとか、話し合いで決めるとか。

要は相続した人が、この建物を以降どうしたいのかを、地主さんと話し合いすることですね。そこに誰か身内が住むのか、建物の耐用期間まで賃貸してもいいのか、土地を適価で買って所有していくのか、選択肢はいろいろあるでしょう。
親と地主の人間関係もあったはずなので、そこを無視して法律と権利の主張をしては、ぶち壊しとなる事もありますので。

お礼

現在建物のローンがまだ残っており、当然それも私が相続したので、現実的には
私（と、私の家族）が住みたいと思っています。
ただ、今まで払ってきた地代が非常に高く、16年ですでに相場の売買価格の8割程度に
達しているので、地主に「売っていただきたい」と持ちかけたのが、今回の話の始まりです。

その時その地主に「今は土地が下がっているから売りたくない」とハッキリ言われ、正直困惑しました。
要するに、土地の値段が上がるまで今の高い地代を払い続け、上がったらその時の時価で買わな
ければならないという状況です。

親が合意して払っていた地代なので事を荒立てたくはないのですが、折り合いがつかない可能性も
ありそうなので、第3者に契約内容を精査してもらい判断したいと思います。

貴重なご意見をいただき、ありがとうございました。

回答No.2

explicit

確認すべきは、まず建物買取請求権があるということだけで、例えば契約を更新するのは構わないが、土地は売らないよという話では、権利の行使は難しいですよ。契約期間についても齟齬がある可能性も否定できないので、下手すると合意解約になりかねません。
大切なのは、一人合点されずに、まず地主の意向を確認することから始められたほうがいいということです。

お礼

確かに契約書の一言一句、素人が思い込みで判断するのは危険ですね。
ご意見ありがとうございました。

回答No.1

akak71

16年になりますので、特段の事情がない限り、
借地権が発生しています。

特段の事情
借地料が相場に比べて極端に安価、道路予定地など

お礼

早速のご回答ありがとうございました。
専門家の方に「借地権が発生している」と、お聞きできたのはとても心強いです。

その建物にはもともと親しか住んでおらず、その親が最近亡くなったので「借地と空家」を
相続しました。
家の事はあまり関与していなかったので分からなかったのですが、地代を調べたら固定資産税の
約18倍の金額を16年間払っていた事が分かりました。

ですので、相場よりはかなり上回っていると思うのですが、この場合、地主さんが要求する
売買代金から「借地権割合」（路線価では50％）分を差し引いてもらうことは間違ってないでしょうか？

甘えてしまって申し訳ありませんが、もしお知恵をお借りできればありがたいです。