口約束は有効？

質問

夫が先日つとめていた会社を(有)譲りうけたのですが(３００万で）その時に前社長に事務所（前社長の自宅の一室）を一年間１０万で借りる約束をし、賃貸契約書を締結しました。その際、もし、出て行っても払って欲しいと言われました。営業件の意味を含んでいるから・・・とのことでした。賃貸契約書には一切記載されてはいませんが。
その後、いじわるが相次ぎ事務所内のものが、前社長個人のものだからと持ち出されたりしています。それに加え、ライバル会社に顧問として雇って欲しいと、頼みに行ったことがわかりました。
夫はいずらいので新しくべつの事務所を借りる事にしましたが、口約束した家賃は払い続けなければならないのでしょうか

回答No.3

Bokkemon · ベストアンサー

一言で言えば、契約とは非要式行為で「意思表示のみにより効力を生じる」ものですから、口頭であっても有効です。

ですが、契約の前提条件や、契約における誠実義務に反した場合は、信義則違反を問うことができます。

信義則とは
民法第1条
　私権ハ公共ノ福祉ニ遵フ
２　権利ノ行使及ヒ義務ノ履行ハ信義ニ従ヒ誠実ニ之ヲ
　　為スコトヲ要ス
３　権利ノ濫用ハ之ヲ許サス
という、民法の基本原則です。

これは一般条項といって、事件の公正な解決のために個別に当てはめるべき法の定めや当事者間の合意が無い場合に用いられる条項ですから、主張にあたっては個別条項よりも専門的なテクニックが要求されます。しかし、効力が無いものではありません。

そもそも、賃料であれば退去することで賃料の代償である賃借権が存在しなければなりませんが、退去することで賃借権を消滅させるのですから、将来に向かっては賃料支払い義務は無くなります。

相手方が「営業権を含む賃貸借契約の締結だ」と主張するには、近隣の賃料相場から言って（営業権を含む）割高な賃料が設定されているような客観的事実が必要でしょう。

「出て行っても支払う」という理由が「営業権譲渡の対価として一定額を支払う」ということであっても、無期限であることには合理性はありません（譲渡ですから）。だとすれば、期間の定めが無いことは極めて不自然です。
加えて、賃借権部分は消滅するのですから、仮に百歩譲って営業権譲渡の代償を含むとしても、賃借料相当の減額が為されるべきです。

また、「いじわるが相次ぎ」や「事務所内のものが前社長個人のものだからと持ち出され」が営業妨害を意味するのであれば、完全な営業権を譲渡されていない（営業権に瑕疵があった）、あるいは譲渡された権利行使を妨害することは信義則違反なので損害賠償を請求すると反論することも可能です。

どの主張が最も効果的なのかは、詳細な事実を踏まえて専門家（弁護士）の判断を仰ぐべきものと思います。

お礼

とても参考になりました。詳しくおしえていただき有難うございます。

補足

会社の決算内容をライバル会社に話をしているようで、その事でも困っています

回答No.2

hanakago

>契約不履行で訴えられるのでは・・と、心配してます
例え訴えられたとしても相手側が誠実じゃないので裁判所でそのことを伝えればいいことです。契約書にもないことなら全然問題ないと思います。あと、口約束も契約のうちですけど全然証拠にはならないし、裁判所でそんな約束した覚えないといえばいいでしょう。また、相手がたちが悪ければ偽の契約書作ってくることもあるので気をつけてね。内容証明で賃貸の解除する旨をおくれば問題ないけど。内容からして裁判訴えてくるようなレベルじゃないと思います。旦那さんと相談しながらことをすすめてください。

お礼

有難うございました。夫の元上司なので事を荒立てたくないと遠慮してたのですが・・

回答No.1

hanakago

あんまりにも相手は失礼なひとですね。契約解除だと言って事務所出ればいいのでは、もし裁判になっても裁判所から調停の話が出てそこで交渉することになります。たぶん、裁判にはならないとは思いますけど。

お礼

さっそくのお答え有難うございます。契約不履行で訴えられるのでは・・と、心配してます