建築条件つき土地購入

質問

建築条件つきの土地を購入しました。当初、土地2000万＋建物1700万円で、契約し手付金を払いました。しかし、その後、建物2500万円＋建物1200万円という配分にしてほしいと言われ、且つ、みなさんそうするものです。と言われて、そのままサインしてしまいました。トータルの金額は変わらないので損をすることはないとも言われたのですが、ほんとうでしょうか？これから建築が始まるところですが、何か我々に不利益になるようなことはないのでしょうか？(昨日も質問させていただいたのですが、質問内容をかえさせていただきました。）

回答No.3

hanapopopo

質問文を読む限り特に不都合は感じられません。私自身が購入する際には逆にそのようにお願いするかもしれません。

将来、建物が朽廃して土地のみ売却する事になった場合、もともと土地の取得価格が高くなっているので（みせかけ上の）損失が出て、様々な優遇措置が得られる可能性があります。
建物の価格を低くしてあれば、建物の課税評価額が低くなり（新築の場合の算出方法は決まっています）、建物に対する税金が安くなります。

業者のメリットとしては、銀行からの融資実行が土地は一括で入金があり、建物は出来高で入金がある事でしょうか。
資金繰りが大幅に良くなりそうです。

他の人の回答を読むと、ずいぶんと穿った見方をされているようですが、よほどひどい目にあった経験があるのでしょうか。

建築は見積と設計図面に基づいて行われますので、単価がどうであろうと手抜きとは関係ありません。業者の資質の問題です。
税金に関しては、指摘されている通り、住宅用土地に関しては様々な優遇があり、安くなる可能性が高いです。
また、土地の評価額は路線で決まっていますので、１区画のみ高くなるわけではありません。

取引の仲介手数料が変わるような、クレームに繋がる事が見え見えの行為を業者が行う事は考えられません。可能性の話をしているのなら、「取引する土地に産廃があるかも」などと妄想しているのと変わりありません。
確かに工務店の保証金の額は安くなるでしょうが１～２万円の話ですので、語弊を恐れずに言うと、数千万円の取引の中でどうでも良い価格です。
ただし、瑕疵があった場合の保証金の下りる額が価格を変えた分だけ下がりますが、満額保証金が下りるようなケースって・・・、もはや瑕疵とは呼べない想像を絶する建物が建っていそうです。

お礼

回答ありがとうございます。担当営業がお互いの支払う税金が安くなるとしか説明しなかったので、非常に不安でした。hanapopopoの説明は非常に分かりやすいです。参考にさしていただいて、今後の商談に役立てたいと思います。

回答No.2

oyaoya65

土地は価格が変わっても使用価値には変わりません。
ただ高額で購入すれば、その周囲の土地価格が上がり、その近隣の路線価があがって、土地の固定資産税が上昇する可能性があります。評価が上がること自体は資産価値があがる意味がありますが、売買しない限りそこに住んでいるだけでは、使用価値が上がるわけでなく、固定資産税が増えるくらいです。しかし、土地に対する固定資産税が建物ほど高くはありません。
建物1700万が1200万に減らすということは、住宅の建築費が500万も減少するわけで、建物の建築材料費が少なくなる分、本来の1700万で建てる家の建築材料や施工内容の質が500万円分減少しそれだけれ抜きがされるか、どこかで本来の建築で使用されるはずだった、柱の太さや材質、断熱材の料、風呂場や台所シンクや壁材や屋根材、壁紙、外壁の塗装内容などのすつがもろに劣化するでしょう。もし従来と同じもの（1700万の建物）と同じ内容の建築資材や工事を要求すれば、追加資金（500万以上）を要求されるでしょう。それに応じなければ、1200万円分の内容の建築しか作ってくれません。1200万と契約変更すれば、1200万を超えて損をしてまでの建築をしてくれません。従来と同じ建築内容を要求すれば、建築見積もりを示して、1200万を超えた分の追加建築費を要求されることは必須です。
なので、建築内容の契約辺恋は絶対すべきではありません。
業者もそんなことを見通して契約以上の追加建築費を要求する魂胆が見隠れしています。
従来どおりの契約どおりの土地契約、建物契約の費用のままでお願いしたい。そして、建築途中で契約内容を一切変更しないようにすることが大切です。当初の建築計画を変更するようなことは、次々追加建築費を要求される原因になります。建物の追加工事等は、建築が完成引渡しが完了した後で、別契約で行うのであればmpんだいありません。

業者の魂胆が見え隠れしていますので契約内容の変更は、たとえ金額が同じでも絶対に行ってはいけません。当初の契約どおりの売買契約や建築内容で施工をお願いしますと、通さないと後から後悔することになります。
素人の建築主は、悪質な業者の手口が見抜けないことが多いので注意して下さい。
私も新築時、建物に付随して工事を依頼した業者には、次々工事費を追加請求されたり、工事を中断したりで、本来予定していた以上の追加工事費がかかりました。工事費を払っても、その2倍以上掛けないと工事が完成できない、工事費を追加してくれといわれ、とまた受け業者から請求させてきたりで、工事途中で断ってしまい、壊して持っていてくれていいとつたえ、そのまま2年ばかり放置し、請求も来なくなってから、改めて工事をし直しました。車庫の屋根も10cm位の厚さのコンクリートで契約したのに業者の失敗でその倍の20数cmの厚い重い屋根になってしまったり屋根勾配がチャンと取れておらず、少し水溜りが残ってしまいます。業者もがはじめはプロだから、プロに任してくれといったり、失敗するとそんな注文は実行不可能といったりで、曲面勾配の入り口のスロープは、直接施主が指導して完成させました。いい加減な業者だと、予想しない追加工事費が発生しますので、ちゃんと施工契約で施工内容の見積もりの明細を添付させ、それに基づいて建築費総額や支払い方法、完成引渡し期日や瑕疵が見つかった場合の業者負担で修理することを契約書に盛り込んで契約を取り交わしてから、施工し、契約の内容は完成引渡しまで変更しないように契約を履行するようにしないといけませんね。

業者に騙されて、泣き寝入りにならないように、慎重に行ってください。

お礼

回答ありがとうございます。家側の仕様は変わらないとの説明を受けています。しかし、トラブルにならないよう慎重に進めたいと思います。

回答No.1

takapiii

パッと考えて思いつくのは以下の通り。

土地の価格が上がれば仲介手数料が高くなる(建物は建築請負契約なので仲介手数料がとれない)
土地の価格が高いと会社が税務署に収める消費税額が安くなる。
完成保証制度を利用している場合、工務店が支払う保証金が安くなる。
工務店が払う瑕疵担保責任保険の保険料が安くなる。

施主に利益は無く、むしろ工務店が倒産したり、瑕疵担保があった場合は、保証限度額が低い(住宅の評価額が低い)ので、場合によっては不利益を被る可能性も無いとは言えません。

お礼

回答ありがとうございます。