相続する不動産の評価について

質問

両親が亡くなりました。両親は土地を貸しており、借主はその上に会社を建設して営業しており、毎月賃貸料を受け取っています。兄弟で分割して相続する場合、この土地はどのように分ければよいのでしょうか。お金で精算する場合、どのようにすればよいのでしょうか。この土地の価値はどのように計算すればよいのでしょうか。いろいろわからなくて困っています。教えてください。よろしくお願いします。

回答No.1

noname#121701 · ベストアンサー

分かりやすくするために建物所有者を第三者とします。
両親が土地を所有している所に第三者が土地を借りたいという要求があり土地所有者と第三者との間で借地契約を結びました。
ここに第三者は借地権を取得しそして借地権に基づき建物を建築いたします。
借地権の契約にあたり借り主は土地所有者に対し権利金を支払い毎月家賃を支払うことになります。
建物のため土地を借りるということは何十年も借りることであり、借地権者は借地法にもとづき手厚く保護さされてますので土地所有者は殆ど土地の権利を譲渡と同じことになりますので権利金はそれ相当の価格となります。
こうして土地は借地権と土地所有者の底地権とに分かれ、借地権と底地権との割合つまり借地権割合が取り決められます。
こうして借地権割合に基づく財産を借地権価格と呼びます。

借地権には新法と旧法とがありますがご質問の建物がいつ建築したのかにより新法か旧法かの適用が異なります。
そして借地契約は賃借権と地上権とがありますが借地契約がおそらく為されていないためどちらなのか判明しません。
親子間ですので権利金の受け渡しも為されていないと思いますので借地権割合も分かりません。
従って借地権割合による借地権価格も分かりません。

分かることは賃料の支払いがありますので建物所有者は土地を借りているという認識があり両親も土地を貸していたということの認識があるということだけです。

相続税の申告の時には一律借地権割合が決まっていないと困るため国税庁の発表する路線価地図に国の定めた借地権割合が示されています。
これは税金納付のたための借地権割合で実際の借地権割合とは異なります。

このように親子間の貸し借りですので、借地契約自体がおそらく無いと思われますので、借地権の種類としての賃貸者なのか地上権なのかは分からず、借地権の割合も分かりませんので当然借地権価格もわからず、土地所有権である底地権の価格も分かりません。

土地底地権に対する相続の割合は法律に定めている法定持分でいいのですが、底地権価格が分からないためその法定持分に該当する価格もわかりません。

建物を借りている人は借地権を多く要求しますが、そもそも借地契約がなされていないためそれが妥当なのかどうかも分からず話し合いの根拠となるものがありません。
賃料が不当に安ければ借地権自体が無いということも要求できますが、建物所有者は当然拒絶するでしょう。

このように法律的に何の定めのない状態でただ地代の支払いがなされていますので、借地権価格・底地権価格、それに基づくお金による精算金額は裁判をして裁判所に決めてもらうしかありません。
法律的に事柄が一切決められてませんので、唯一の根拠は地代だけで後は弁護士の力量により法律構成を組み立ててもらうしかありません。

裁判を回避して話し合いで解決するなら、何の基準もありませんので通常言うところの判子代となり、まあこのぐらいの金額ならいいでしょうという直感で決めてもらうしかありません。
このぐらいの金額というのは所得と欲求水準によりますので気持ち的に納得する金額です。

まったく持って回答になっていないのですが、そもそも親子間で法律外で話し合いで決まり建物を建築したわけですから、このようなお答えになってしまいます。

まずは借地権のご理解をして相続が底地権であるという認識から始めてください。
そして判子代で解決するか弁護士に依頼するか決めてください。
相当困難な問題を抱えていることは事実です。
裁判となれば両者の意見は全くかみ合わず長い年月がかかると思います。

お礼

大変丁寧な説明をいただき、ありがとうございます。大変助かりました。ありがとうございました。