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戸建て不動産投資の考慮すべきポイント
- 地方都市での戸建て不動産投資を考えている方へのアドバイス
- 選択肢として２つの物件を検討しているが、それぞれにメリットとデメリットがある
- 購入を検討する際には、物件の立地や価格条件だけでなく、将来の利用や価値向上の可能性も考慮する
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私も戸建を貸してますが、この２軒だとどっちもどっちかな…。 地方都市で戸建を賃貸で借りる人は、若い夫婦で、子供一人(または二人)というパターンが多いので、そういう人たちが住みやすい物件を買った方がいいですね。 なので、学校やスーパーが遠いのはなかなか借り手が付きません。 かといって築31年はさすがに手を入れないと、この先どんどんお金がかかりそうです。 自分で住んでいる分には、多少の不具合があっても我慢するとか、自分でコツコツ直していくという事ができるんですが、賃貸だと短期間に直さなくてはならず、借主の修繕依頼を無視すると債務不履行になるので、思わぬお金がかかります。 特に水回りに関しては取り変えを考えておかないと、万が一の水漏れがあるとちょっと面倒ですよ。 また築31年でどの程度手が入っているかですが、屋根や壁が手つかずだと、軽く400万円はかかります。 私も投資物件が４軒(アパート１軒)あるんですが、その経験から言えば、利回りを考えるとどちらも買わない。 安い方650万円の場合、利回りを考えると、減価償却期間は実際に使用できる期間より短いので、実際の期間で考えると後20年ほどです。 20年で650万円＋修繕費400万円を償却しなきゃいけなく、借り手がいない期間のリスクを考えると、年間の家賃が最低でも7～80万円(月額6～7万円)位とる必要があります。 便利な方は頑張っても後10年。730万円＋修繕費400万円を10年で償却するとすると、年間140万円(月額12万円)ほどの家賃をとる必要があります。 利益がでなくても、将来土地が残ればいいという考えもあります。 そうなると、便利な場所を買っておかないと、後々後悔します。
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- m_inoue222
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大家してます．．．中古物件を購入してサラリーマン大家です ＞不動産投資を考えてます ＞こうしたほうがいい等のアドバイス 投資ですから最終的な利回りが大切でしょうね 貴方の質問文章では一番重要なそこが触れられていませんが．．． ・自己資金＝１２００万円 ・不動産投資 私なら銀行から１億円ほど引いて、小さいマンション１棟買いですね ・表面利回り１２％．．．．．年間家賃１２００万円～１３００万円 ・自己資金での最終利益．．．５％位かな．．．１２００万円に対し６０万円 ・借入資金での最終利益５％－２％＝３％位．．１００００万円に対し３００万円 ２０年もすれば「土地」と「立て替え間近の建物」「２０年間の収益」が自分の物になりますね 単なる計算上だけですが．．． 粗いのですが「物件価格の１／１０の年間家賃」でないと投資する価値は無いでしょうね ６５０万円でも７３０万円でも同じです 私の所有物件の一例（アパート） ・物件価格３０００万円で購入（自己資金１８００万円）（借入金１５００万円） ・購入後追加投資（リフォーム５００万円） ・投資総額３８００万円 ・年間満室家賃５６０万円 ・５年経過して今現在１０／１２戸入居．．．年間家賃４６８万円、ローン返済額１２０万円 少なくともこれくらいの投資効率でないとおもしろくないでしょう
お礼
丁寧な書き込み有難うございます。 やっぱり利回りが重要なんですね。 ねらってた物件は中古戸建てだったので いくらで貸せるというのが未知数だった為 書かなかったのですが・・・。 個人的には地方都市なので億ひっぱってきて マンション等のオーナーになっても、それだけの 戸数入居者を探すのは地方都市では大変だと 思います。 （現在、立地がすごくいい古く戸数がけっこうある マンションに住んでますが値段設定が高い為か空室が だいぶあります。） ２階建の木造アパートあたりが固定資産税も低く 利回り的にも一番いいのでしょうけど、 供給過剰なところがきになるし・・・。 でも３０００万の物件で１２戸ですか！ 年間で手元に３４８万残るのは魅力的だなぁ。 （ここいらではちょっとしたＯＬ、若手サラリー マンの年収です） でも、管理が楽で供給が少ない戸建ても 個人的には捨てがたいし・・・。 私ももっと利回り考えます。 また、物件検索の日々になりそうです。 有難うございました。
お礼
一部文字化けしてる部分もあり、読みづらかったと思われる のに丁寧な書き込み有難うございます。 また、実際戸建てを貸してる方の意見、大変参考になりました。 物件１はおおせのとおり７万前後で貸せると思うのですが、 立地が悪いのでやはり空室対策が大変そうです。 物件２はとても１２万の家賃では貸せそうにもありません。 ここらで１２万の家賃はやはり築浅の綺麗な物件で、立地も 良くないととれる状況ではなさそうです。 （実際１２万の戸建てに住んでた事があるのですが、築５年 未入居の元モデルハウスでした） どこかの本に書かれてたように、鬼のような指値を入れて 半額ぐらいで買えたら嬉しいにに・・・と思いますが 初心者なので難しいのかなぁ・・。 利回りを稼げる物件。今、現在不況のはずなのになかなかお目に かかりません。大学等もあるけど、周りにはアパートが乱立して るし、そもそもアパートがあまり売り出されてない状況です。 でも、探し始めたばかりなので頑張ります。 大変、貴重なアドバイス有難うございました。 また、物件情報とにらめっこですが助かりました。 どうも有難うございました。