築15年 中古戸建の価値

質問

読んで頂き、誠にありがとうございます。

３階戸建ての中古物件を買おうとしていますが、
この物件の残価は大体どのくらいか教えて頂きたく、スレを立てるようになりました。

その物件を簡単に説明しますと、
・ 各階が全て独立しています。
・ １階には、２台分の駐車スペースがあり、過去、店を開いたそうです。
・ ２階と３階は６０平米くらいです。１・２・３階全部合わせると１６０平米くらいです。
・ 今年に入って、外壁とクロスのリフォームが行われました。
・ 築１５年です。
・ 最近１年半くらい空いていました。
・ ハウスメーカーさんではなく、近くの工務店の大工さんに建ててもらったそうです。

全体の価格から、土地代を除くと、大体１３００万くらいになりますが、
これくらいの建物が１３００万くらいの価値があるのでしょうか。

それから、この物件を購入するにあたっての注意点があれば教えて頂きたいです。

では宜しくお願い致します。

回答No.4

eggin · ベストアンサー

こんばんは。一戸建ての建築費はメーカーにもよりますが１坪（３．３m2）で３０～４０万円。
１階当たり約１６坪位（全体１６０m2÷３階＝１階あたり５３m2。１６坪）高く見積もって
１坪４０万円Ｘ１６坪Ｘ３階建て＝１９２０万円位でしょうか当時の建設費用の方は。
後は建物の素材によると思います。木造や、木造モルタルは耐久年数が２５年程度
鉄筋コンクリートで３０～３５年位でしょうか。
個人的には耐久年数３０年の鉄筋なら９６０万円木造なら７６８万円（建設当時ー耐久期間を計算）
この物件をどの様に生かすかによって変わって来ると思います。
例えばaooord_wagonさんが２階にお住まいに成り、３階を賃貸住宅として家賃収入を得る。
１階の店舗部分も賃貸に出して出店してもらう。これで両方埋まれば場所によりますが月１０万円前後の
家賃収入が見込めるかと思います。
（満室時の収入。３階５万円、１階店舗８万円の場合）
月１３万円Ｘ１２か月＝年１５６万円。この状態が１０年続けば元は取れますし、利益も出ます。
気になるのは土地の所有方法を確認してみて下さい。土地が「賃借権」や「空中権」という
簡単に言うと土地の賃貸だと思って下さい。この場合は地主さんに土地の家賃を払わないと行けません。
必ず土地も「所有権」であることをご確認してください。そうでないと買う意味が有りません。
税金は年に１回「固定資産税」と場所によっては「都市計画税」と２つの税金が掛かる場合が有ります。
買われる前に土地の所有方法を確認してから買われた方が良いですよ。

お礼

お忙しい中、正確で誠実な回答、誠にありがとうございます。
記入漏れがありましたが、仰る通り、木造の建物です。
私も、３階は賃貸にしようと思っています。
１階は出店してもらってもいいですが、現在のところ自分達が使う予定です。
土地の所有方法に関しては全く気付いていませんでした。
必ず確認しておきます。

再度貴重な意見誠にありがとうございました。

回答No.5

garasunoringo

全て国産の木材で建てられたのではなく、集成材、合板、SPF材とかで建てられた消費型住宅ですよね

リフォーム無しでゼロ円
リフォーム済みなら、そのリフォーム代のみ
まぁせいぜい200～300万円程度でしょう

お礼

貴重な意見、誠にありがとうございます。
記入漏れがありましたが、仰る通り、木造の建物です。
とても参考になりました。
ローンが下りない理由がわかりそうです。

回答No.3

nantamann

大手ＨＭ建築１５年の木造住宅付きの土地を買いました。建物評価は０円でした。建物はしっかりしていましたので水回り入れ替え、間取り変更、内装刷新、外壁塗装を行いました。

築１５年の通常的な建物評価は０円です。構造やデザインが悪いとマイナス評価だと思います。

＞大体１３００万くらいになりますが
考えられません。

お礼

お忙しい中、貴重なご意見、誠にありがとうございました。
築１５年だと評価額が０円でもおかしくないということですね。
とても参考になりました。

回答No.2

atelier21

＃1ご回答の通り、建物評価額は大いに巾があります
実物見なければ確かな事は言えませんが、各々の建物に拠って維持され方が全く違います
新築された時の記録資料を手に入れて下さい、又　凡ての改修時期でもあります
・確認申請図書　・構造設計図書　・地盤調査記録　・各検査済証　・工事記録
建築専門家（設計者or施工熟練者）に建物調査して貰うのが解り易いと思いますが

お礼

お忙しい中、貴重なご意見、誠にありがとうございました。
まだ新築当時の書類は何も見せてもらっていませんが、
仰ったとおり、やっぱり見せてもらう必要がありますね。
とてもいい参考になりました。

回答No.1

tsline

築15年だと限りなく￥0じゃないのでしょうか？
私も普通の木造2F戸建て築15年を買いましたが、上物の固定資産税なんてクソみたいな金額でしたよ。
土地80坪（坪単価が12万くらい）、建物42坪、で屋根・壁塗装、クロス張替え、水回り補修、で1600万でした。
リフォームで300掛かったとしても、上物の購入価格なんて差し引き200ってとこです。

一番手っ取り早いのは役場に行って評価額を聞いてしまうのがいいのでは？

お礼

お忙しい中、貴重なご意見、誠にありがとうございました。
だから、ローンが中々下りないみたいです。
きっと、銀行が評価する建物の価値は５００万以下なのに、
それを担保に１０００万以上借りようとするから、
ローン審査に通らないわけでしょうね。