旗竿地に建つ中古戸建ての購入について

質問

旗竿地に建つ中古戸建ての購入を検討中です。
その物件は約3.6m幅の私道に間口2mで接道している旗竿地に建っています。
四方を隣家に挟まれており（裏が隣家の庭＆駐車場となっているのが救い）、日当たりも通風も決してよくはありません。しかも築年数が34年とかなり古いです。
・・・と、ここまで書いているとまるで良い所のない物件のようですが、
利便性の良さと周辺環境の良さをとても気に入っています。
価格（ほとんど土地だけの値段）もそのエリアではなかなか出てこない価格です。
（土地の形状と面積から見れば、特別お買得という訳ではないようですが、手が届く（？）価格です。）
1種低層地なので2階にLDKを持ってくるなどリフォームをすれば、日当たりと内装面は改善できるかなと思っています。
長々と書きましたが、このような形状の土地や築年数の古い住宅を購入された方に
購入した時の決め手や住んでみて分かったメリット・デメリットをご教授いただけたらと思います。
よろしくお願いします。

回答No.1

noname#11476 · ベストアンサー

まずデメリットを正確に把握された方が良いかと思います。
まず道路ですが４ｍないということは、将来立て替えるときには道路中心より２ｍのセットバック（後退）を求められます。道路に接している通路部分が削られるということですね。

次に間口が２ｍとのことで、これは全面道路が３．６ｍということとあわせるとほとんど車を駐車することは困難です。（軽自動車ならなんとかできるが）
つまり車については敷地内の駐車は断念するということになります。

実はこの問題、自分の車の問題だけでなく、増改築や再建築の時に非常に問題になります。工事車両を止めるところがないとか、工事で必要な工事車両が入れないなどの問題が出てくるわけです。
それでももちろん一度建築している以上不可能ではありませんが、主に人手中心となるとか、近くに工事車両を止めるための敷地を借りるなどかなりコストがかかります。
（実は近所に似たような状況のところがあり、リフォームは結構苦労していましたね。まだ全面道路が３．８ｍと少し広いことと、接道は２ｍでも隣が排水溝で空間的に余裕があるなど、ご質問の場合よりもましですが。）

このようなデメリットをよく把握された上でご検討下さい。

お礼

回答ありがとうございます。
やはり駐車スペースがないと再建築の際などに余計な費用等がかかりそうですね。
教えて頂いたデメリットを含め、改めて検討したいと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

my_home

まず幅員３．６ｍの私道は、「現在」建築基準法上の道路として扱われていますか？

　34年前に建てられたものであれば、最近周辺で建築されたものが無ければ、再建築の際に、役所が道路を確認する場合があります（地域、行政によりますが・・・）

　建築基準法のとして扱われていればセットバックで済むかもしれません

　判定が必要な道路として43条の但し書き道路（空地）の場合は、建築基準法の道路に準じた扱いをするために、私道の所有者や道路周辺の土地所有者に道路として扱うための確認として、その人たちから印鑑をもらう必要がある場合もあります。
（簡単に印鑑がもらえればいいのですが、ちょっと変わった人がいたら大変だと思います）

　これらの判断は、私道の所有者・周辺の土地の状況などから役所が判断します。

　まず、私道部分が建築基準法上の道路であるか確認しましょう。
　あと、再建築の際に、何か手続きが発生しないか役所（建築指導課など）で確認したほうが良いですよ。

築年数からして再建築のことも想定したほうが良いでしょう

お礼

回答ありがとうございます。
私道は42条2項道路で1/3の共有持分があるようです。
不動産屋さんからは再建築可と聞いていますが、
このような土地はいろいろデメリットの方が多いようですね。。。
紹介していただいたHPも参考にしながら、
じっくり検討したいと思います。
ありがとうございました。