市街化調整区域内の農地に新築

質問

市街化調整区域で、現在住んでいる土地の他に農地を持っている場合、今の家が古くて数年後に建て替えたいが、今の住んでいる土地は奥まっており住みにくいのでそこを売って現在農地になっている方の土地に新築したい。できるのでしょうか？？農地転用すれば、すべて宅地になるのでしょうか？建物の大きさ等、制限とかあるのでしょうか？

回答No.4

dr_suguru · ベストアンサー

＞買われた方は増築や新築できるのかも心配です。

線引き前の宅地であった前提で回答します。
線引き＝市街化区域と調整区域を決定した日。
上記以前から登記簿の地目が宅地であることを「既存宅地」といいます。
また、既存宅地制度は廃止されております。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu2.htm
これに替わる制度として、
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/17gou-kaisei.htm
です。

また、購入者が線引き前の建物を取得した場合での建て替えは、税務課発行の建築確認用の評価証明で線引き前の建築年で証明されれば許認可は関係なく確認申請のみの申請でＯＫと、うちの県ではなっております。

＃３の方が回答された、都計法34-8-3については県が県条例を制定する必要がありますので対応が異なります。
うちの県は条例を策定しない＝やら無い方針であることは確認しています。

回答No.3

hirosukesan

市街化調整区域での開発・建築は、都市計画法の平成１２年改正で大きく変わりました。
旧法では、市街化調整区域は「何も建てられない土地」であったのに対し、改正法では「地域の実情に応じた土地利用がある程度可能な土地」になりました。
具体的には、都市計画法第３４条８号の３に基づく「条例区域」が新設され、市町村の条例で、市街化調整区域に建築用途がある程度、事実上認められています。
従って、全国一律な「市街化調整区域」から、地域によって異なる「市街化調整区域」になっています。
ですから、ここでお尋ねになっても詳細はわかりません。あなたのお住まいの役所の都市計画課にお尋ね下さい。
条例区域で認められる開発・建築は、従来の市街化調整区域で認められる開発・建築にプラスされます。

お礼

ご回答ありがとうございます。やはり現地の細かい状況や各市町村でちがうんですよね。もう少し調べてみようと思います。

回答No.2

dr_suguru

＞そこを売って現在農地になっている方の土地に新築したい

基本的な考え方を説明します。
調整区域の建築は、基本は「不可」に近いです。
ただ、今回の事例は、
調整の宅地を処分して調整の農地（農振農用地？）で、農家住宅を建築したいと言う前提で回答しますと、

都市計画法29-3
1．農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為

上記で言っている、農家住宅は建築可能です。

＞農地転用すれば、すべて宅地になるのでしょうか？

まちがい、
29-3適用で農転は可能です。
宅地＝建築確認申請ですよ。

＞建物の大きさ等、制限とかあるのでしょうか？

上限はなし、
下限は、農地法の最低建ペイです
ふつーは２２％
以上です。

農業振興地域であれば補足します。
これは農政課で聞けます。

お礼

回答ありがとうございます。調べ不足、知識不足で、農業振興地域かどうかわかりません。
実はその土地の所有者（名義人）で現在その古屋に住んでるのが、おばあちゃんで（農業はしてません）、建て替えようとする家も一人暮らしで20坪程度で考えているのですが、将来おばあちゃんがなくなった場合、第三者に売りたいとも考えています。もし売れてもその買われた方は増築や新築できるのかも心配です。

回答No.1

kyaggknmb

一般に市街化調整区域で住宅を建築するのは、認められない。ですが自分の土地であれば農地転用すれば宅地になると思います。良く調べないといけないのが、水道管の本管が遠いと、ひっぱってくるのにお金がかかります。ガス（プロパン・オール電化で対応）はいいでしょう。あと、道が細いと大型トラック（地盤改良、当然地盤が田なので、地盤改良は必要です。）の出入り口の確保を考えてください。道路についていない土地だと、銀行ローンの融資がおりませんよ。良く調べて行動してください。

お礼

丁寧な回答ありがとうございます。土地は自分の名義で、昭和45年以前から所有しています。既存宅地制度とかソレが平成１３年に改正があって…ややこしくて…。農地転用しようとしてる土地は大きな道路に面しており設備とか工事的なことは大丈夫だと思います。たぶん。