収益一棟マンション今さら区分所有に変更できますか？

質問

『収益一棟マンション今さら区分所有に変更できますか？』
現在、収益テナントビルを土地建物で一人で所有しています。
登記上は、土地１筆、建物１筆です。
１階２階部分は自宅で使用しており、３階４階５階部分は
各階ワンフロアーで医療テナントとして賃貸借しています。

自宅部分と、テナント部分の入口は全く別で、
各階にエレベーターが止まり、１階には管理人室を設置してあります。
築20年のマンションです。

そこで、ご質問ですが、５階部分の借主が５階部分のみ
購入したいと申し出があり、どうすればいいか迷っています。

まず、根本的に区分所有への登記さえ変更し、土地の持ち分を
含んだ区分所有の売買をすれば、売却が可能なのか？
普通の中古マンションの売買と違い、
現在、管理組合や規約、修繕積立金等はありません。
このような場合、どういう方に頼んで、どのような費用や
どのような手続きが必要なのか、教えていただければと
思います。

将来的には、３階４階も売却して、１、２階は自宅のまま
10年は使用し、10年後ぐらいには１，２階を売却したいと
考えています。借入は現在ありません。

宜しくお願いします。

回答No.5

noname#121701

返信ありがとうございます。

一棟売りはあなたに失礼なため控えておりました。
一番いいのはマンションが老朽化する前に一棟で売り逃げしてしまうことなんです。
それで分散投資してリスクヘッジをかけます。
不動産でリスクヘッジという考え方は未だに誰も発言してません。
株の投資では当たり前の話しで、同じ資産でありながら不動産には考えが及ばないようです。
ちなみに私は今賃貸の団地に夫婦二人で住んでます。
見栄も一切無くしますと、僅かな管理費で庭の掃除からエレベーターの保守等維持費が一切かかりません。
難点を言えばリフォーム出来ないことですが、老夫婦が住むには別段支障がありません。
団地に住み相当の資産を持っていることなど誰も知りません。
資産がある故のくだらないお付き合いもありません。
普通の庶民として生きられるのですから楽です。

回答No.4

noname#121701

建物区分登記は土地家屋調査士が現場を見ませんと出来るとも出来ないともお答え出来ません。
所有権が完全に分離した状態なら区分登記は可能です。

管理規約・修繕積立金等々は管理会社へ管理の委託により可能です。

区分後中古マンションでの売却は築年数と間取りによりますので不動産業者が現場を見ないと売却出来るか否かも分かりません。

少しづつ区分建物を売却する目的がわかりませんので、あなたの人生設計の上で区分建物にして一部を売却する方法が適切なのかどうか。
マンションを個人で建築し困っている人を沢山見てます。
エレベーターの修理・外壁工事、維持するだけで相当なお金を使ってます。
区分して一部でも第三者に売却してしまうと、もう後戻り出来ません。
マンション所有者の経験を数多く聞くことをおすすめします。

私は長年地主さんからの相談を多々受け、不動産を持つ人の悩みや問題に直面してきました。
マンションを新築し一部分譲している時はいいのですが、３０年くらい経ちますとマンション維持で相当苦労を背負ってしまいます。
建物再建築にしても区分所有者との関係で殆ど不可能な状態です。

そうした経験から私のとった方法はワンルームマンションを沢山買い、株の分散投資と同じ考えでリスクヘッジをしています。
一部屋空き室なっても月６万か７万のことです。
駅から５分・起点となる駅の近辺・自分が地の利を理解していること・自分で管理出来ること・管理が行き届いたマンションを条件にしました。
現在は不況に関係なく安定収入を確保してます。

お礼

詳しくご回答頂きまして、ありがとうございます。

売るなら、一棟売りの方向がよさそうですね。

ご意見を参考にさせて頂き、詳しく調査してみます。

回答No.3

noname#203300

可能でしょうけど、それだけのメリットがあるかを考えられた方が良いと思います。

　私は、女房が相続したテナントビルを女房の姉２人と共有していますが、全ての仕事は私にかかってきて、彼女達は“美味しいとこだけ！”ってことです。私の時代に何とかしなければと頭を悩ませています。
　これが他人となると益々嫌ですね。

お礼

ご回答ありがとうございます。

メリットと人間関係・・・一番大切なことでしょうね。

じっくり、考えてみます。

回答No.2

detekoiya

できる、できないで言えば・・・

できます。

管理組合・規約などつくらなければなりません。

いろいろとややこしいです。
やめておいたほうがいいように思いますが。

お礼

早速、ご回答頂きありがとうございます。
色々ややこしいですよね。管理組合の規約等も、
専門家に頼まなくてはいけない上、大変ですね。

回答No.1

cetus07

こんにちは！

>まず、根本的に区分所有への登記さえ変更し、土地の持ち分を
>含んだ区分所有の売買をすれば、売却が可能なのか？

に対する回答でなくて申し訳ないのですが、
区分所有建物の管理組合理事の経験から、正直、区分所有法は矛盾だらけで、もし自分に財力があるなら、全区画買い取ってワンオーナーの物件にしてしまいたいと思うほどでした。今、ワンオーナーの建物を区分所有にするのはもったいないと思います。

区分所有の建物の最大の問題は、専有部分にしか関心がなく、共有財産のオーナーという意識がなく、管理費や修繕積立金さえ払っていれば、それ以上の義務は果たさず、建物全体に対して永久前家賃を払っただけの、ただの賃貸人みたいな感覚の人がたくさん住んでいることです。そんな人でも、総会などでは平等に持ち分に応じた議決の権利があるため、合意形成が難しく、ワンオーナーの建物では考えられないコストが発生します。

建物全体を維持するために管理費や修繕積立金の値上げが必要となったとしても、建物全体のオーナーとしての自覚がないと、家賃の値上げと錯覚して反対するような人もいます。価値観の違う他人と財産を共有すると、建物や敷地の管理が行き届かなくなって、自分の財産の価値が毀損されていくことさえあります。区分所有の建物はそうしたリスクがあることも十分に承知のうえで考えてみて下さい。

お礼

経験上のお話をして頂き、すごくわかりやすい
ご回答ありがとうございます。

おっしゃる通り、もったいないですよね。

もう少し、色々な目線から検討してみます。