区分所有建物の一部共用部分について

質問

複合用途型の区分所有建物の一室を所有している者ですが、今般新たにこの区分建物について管理規約を作成する予定です。
この区分所有建物は１階が店舗、２階～４階が住居となっています。
ワンフロアにつき一専有部分が存在するような形になっています。
また店舗部分と住居部分が給排水設備その他において完全に分離された仕様又は構造となっています。
そこで管理費、修繕積立金を店舗と住居に分けて負担するような規約に
した方が良いと考え、一部共用部分（店舗部分と住居部分）を設けよう
ということになりました。
ところで、この一部共用部分とは区分所有法の考え方又は標準管理規約（複合用途型）では「○○部分の区分所有者のみの共有」といった記載になっています。本件区分建物では店舗部分に関する専有部分は一つ
しかないため、共有といった概念では不適当であると思われます。かといって「共用部分を単独所有する」という表現も違和感を覚えてしまいます。共用部分の単独所有でも一部共用部分といった概念が成り立つのでしょうか？詳しい方がいらっしゃいましたらご教示下さいますようお願い申し上げます。

回答No.4

noname#60749 · ベストアンサー

＞店舗部分に関する専有部分は一つしかないため、共有といった概念では不適当であると思われます

「共有」と書くと語弊がありますが、まず区分建物の中の分類として「専有部分」と「共用部分」とに分類されます。

「共用部分」と聞くと何となく複数で使用するような語感があるのは理解できますが、そういう感覚的な問題ではなくて区分建物の中で「専有部分以外の部分は共用部分」なのです。

そして更に、共用部分の分類として全体共用部分と一部共用部分とに分類されると考えれば、一部共用部分の対象となる区分所有権が一つのみ（単独）か複数かという問題はあまり関係がないということがお解かりになるかと思います。

もし「単独使用だから共用部分ではない」というような解釈をするのであれば、上で書いたような大元の分類に立ち返って「共用部分でないならば専有部分である」という方向に戻ってしまいます。

お礼

ありがとうございます。
区分所有法１１条１項ただし書きにある「共有」という文言に
縛られる必要はないということですね。
マンション管理センターにも確認してみましたが同様の回答でした。

回答No.6

tk-kubota

＞今般新たにこの区分建物について管理規約を作成する予定です。

と云いますが、kannrisyaさんは新築マンションの建築主ではなさそうなので「新たな管理規約」ではなく「管理規約の変更」だと思われます。
その変更の理由は、管理費等を店舗と住居に分けたいようです。
それならば単純に○○号室(専有部分を云う)は幾ら、○○号室は幾らと云うように決めればいいと思います。
「一部共用部分（店舗部分と住居部分）を設けようということになりました。」と難しく考えているようですが、もともと、給排水設備等は法定共用部分なので、その部分を専有部分とはできないのです。
仮に「1階店舗部分の給排水設備は一部共用部分とする。」と規約変更しても、ナンセンスです。(意味がないです。)
変更するとすれば「1階店舗部分の給排水設備は専用使用権を有する。従って、水道料金及び下水道料金は、当該専用使用権者の負担とする。」と云うようになると思います。
以上で、給配水管を店舗部分とそれ以外で分けるたり、エレベーターを店舗以外の部分のみとすると云うように一部共用部分の設定などは必要はないと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
私の説明が足りなかった部分があると思われますが、一部共用部分を
設ける理由は管理費等の扱いだけではないのです。
また規約の設定は任意ですから、管理規約がない区分建物も存在します。ここは元々非区分建物であったのを区分建物に変更したのです。

回答No.5

nhktbs

店舗部分と住居部分の給排水設備が別系統なことで、このことを区分する場合、
まず、管理費や修繕積立金はそもそも単独所有ではなく共有なのでその維持管理のために出し合う金員でありますので、店舗系統の給排水設備を店舗の単独所有なら当然に専有部分と同様にその店舗所有者が負担しますので、
・会計上の費目も全区分所有者の管理費と修繕積立金勘定以外に、住居系給排水管理費と住居系給排水修繕積立金として２階～４階の区分所有者のみが負担する勘定が必要で、それとあわせて
・住居系給排水設備は２階～４階の区分所有者の共有とし、店舗給排水設備は店舗区分所有者の所有とし、共用部分に設置又は配管されていていることを２階～４階の区分所有者が容認している（共用部分内に店舗区分所有者所有の給排水設備が設置または通過し、共用部分をその範囲で専用使用している事を容認）という形で規約を定める。
か、または、
あくまで、店舗系も住居系も給排水設備の所有権上は全区分所有者の共有のままで、住居系給排水設備は２階～４階の区分所有者の共用部分（一部共用部分）とし、その維持管理等の費用（管理費及び修繕積立金）もこれを使用する２階～４階の区分所有者で負担する形とし、店舗系の給排水設備は店舗の専用使用部分とし、店舗区分所有者が負担する形にすれば良いです。

使用する者が所有（共有）する形で所有権から分けて、その所有部分の維持管理費用を負担する形にするか、あくまですべて持分に応じた共有物だけれども、使用する者が限られるので使用する者がその維持管理費用を負担する形にするかのどちらかでまとめなければです。
いずれにしても、管理組合としての通常の管理は住居系だけで、店舗系の部分は店舗で単独で維持管理してもらう（管理費等も組合で集めずその都度店舗で単独で負担してもらう）形でよいと思います。
いずれにしても登記には関係しませんので規約上だけですが、すでに完成し購入している（所有権＝持分権）を取得しているので、所有形態を変えないで後者の使用関係の整理とその維持管理費用の負担の整理だけで良いと思います。
あとは図面と現況を見ながらでないと難しいです。

お礼

ありがとうございます。
私の説明が足りなかったのだと思われますが、他の方にも申し上げましたが、今回、一部共用部分を設ける理由は費用負担だけではないのです。区分所有法１１条１項ただし書きにある「共有」という文言の
解釈についてお聞きしたかったのです。

回答No.3

akak71

質問者の設備は、法定共用部分なので、規約に定めなくても当然に共用部分となります。

規約で定めれば、共用部分となるのは、集会室などです。

お礼

ありがとうございます。

回答No.2

akak71

単独(１区分建物)で使用する設備は共用部分とはなりません。

規約で、１階に使用する給排水設備は、共用部分でないため除外する
と記述すればよいと思います。

お礼

ありがとうございます。

回答No.1

liar_story

どの部分を一部供用部分としたいのですか？廊下ですか、階段ですか、エントランスホール（玄関出入り口）等どの部分でしょうか？具体的に指摘してもらわないと回答できませんが？

補足

一例を挙げると給配水管（店舗部分とそれ以外で分ける）やエレベーター（店舗以外の部分のみ）です。