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区分所有不動産の所有者相違
・区分所有建物の所有者がＡ ・区分所有建物に相応する土地持分の所有者がＢ ・区分所有建物の使用者がＣ とします。 この場合、ＢはＣに地代請求できるでしょうか？ Ａが所有者ということは登記簿謄本から判明しましたが、商業登記簿を調べると既に２年前に解散している為に存在しません。 ＣはＡの関係者と思われますが、詳細はわかりません。 区分所有建物といいましても単に地下一階の建物の基礎部分というだけで造作物もありません。 区分建物の謄本を見ると解散前から公的機関の差押が登記されていますが、公売の予定などは未だ判然としません。
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#3,5です。 お詫びです。 地用は使用のタイプミスでした。 土地を持ち分に応じてＢは使用する権利があるということで、区分所有建物がある土地を実際はどのように使用できるかはよくわかりません。 ＞シンプルにするためにＢを私、と書きました。 申し訳ありません。 ＞Ｂは本業の黒字圧縮の為に毎年この１００万近い税金を払い続けるのだと思いますが、将来どのように目論んでいるのかが判りません。 Ｂが質問者でないとすると、Ｂがわざわざ使用価値が薄い土地だけの持ち分を購入したのはなぜでしょうかという質問もありですね。 まずはご自身が書かれているように、黒字を減らすという節税対策の可能性があります。 Ｂは購入しなければ土地だけを単に持っている状態で利用することは難しいので、正常な状態にしたいのでしたら購入する必要があると思います。しかし入札しない可能性もあるということですね。 これは私の勝手な推測ですが、ＢはＡやＣとぐるではないでしょうか？ 専有部分がない状態で、土地の権利を使用するのは実際問題難しい状況にあります。つまりあまり価値がない状態です。 ところで、次は専有部分が売却されるようですが、この部分老朽化も進んでいるということで、あまり長い期間の使用には耐えられないのではないでしょうか？ また修繕積立金がないということは、補修をする場合は、専有者同士でその持ち分に応じて、実費精算となります。この費用負担も馬鹿にならないので、入札者はその点を考慮して応じる必要もあります。 さらに、建て替えなど行うと、専有部分を購入した人は、土地の所有権はないので、更地になった後の土地を利用することはできなくなるような気がします（特殊な事例なので推測です）。 つまり、建て替えなど行われると、Ｃが利用している専有部分の購入者は追い出されるのではないかと思います。 そのため、土地の持ち分がない寿命の短い専有部分の価値はかなり低くなります。 抵当権などで予定されている価値を大きく下回れば、競売を行っても債権者は資金回収が不可能となります。つまり競売を妨害しやすくなります。 そしてその部分は未だにＣが利用していますので、競売がなされなければＣはそのまま使用し続けることが可能となり、大きなメリットとなります。 また、競売が成立しても解散したＡに被害は及びません。Ｃは追い出されると思いますが。またＢは現状では利用価値がない土地ですが、資産価値の低い老朽化した専有部分を購入しないで、建て替え以後の土地利用権を手に入れているという将来的なメリットがあります。 ということを推測してみました。 ところで、もう１つお詫びです。 現行の区分所有法では以下のように敷地利用権と専有部分を原則分離禁止としています。そのため管理規約で定めていない限り分離することはできないことになっています。つまり管理規約がなければできないのです。 （分離処分の禁止） 第二十二条 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。 しかし、これは現行の区分所有法上の話ですので、古い物件だと適用されていないかもしれません。 区分所有建物になった時点（２人以上の所有者が現れた時点）の法律を調べる必要があると思います（最終改正は平成１８年ですが、私が区分所有法を勉強したのはもう少し前ですので、その前の改正時点では上記の決まりはありました。いつからこのような内容があるのかはよく知りませんが、最初の区分所有法は昭和３７年につくられています）。
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- sakuma1026
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＃１です、概略なんとなく把握できました。 （Ｂが持つことには最も意味が薄いと感じ）とありましたが、 たまに聞く事件物、物件ですね！ 事件ものは、リスクは高いけれどリターンも高い、 普通は、事件物は敬遠しますから、ですが利益は普通以上では？ くれぐれも、リスクは高いですから。
お礼
一筆の土地の謄本だけで４０ページにも及ぶ物件です。 昔は広域暴力団の本部事務所が入っていましたが、今はそんな面影はありません。 リスクが高いことを承知で、且つ資金的余裕があって初めてハイリターンを得ることができるようです。 もちろん、損で終わってしまうこともあると思います。
＃３です。 ちょっとよくわからない点があるのですが、 １）Ｂは質問者ご自身と＃１さんのところに書いてありますが、以下のＢと同一人物でしょうか？Ｂさんは質問者と違うような話になっていますが同なのでしょうか？ ＞ちなみにＢの落札価は３５０万円です。 ところが六分の１ながらも固定資産税評価額は３５００万円ですから毎年の税額は１００万円近いと思います。 Ｂは本業の黒字圧縮の為に毎年この１００万近い税金を払い続けるのだと思いますが、将来どのように目論んでいるのかが判りません。 ２）普通の区分所有建物の場合、最初の管理規約で土地と建物を分離できるという定めをしておかなければ（特に定めがなければ）、土地所有分のみを売却することができないはずなのですが、この点はどうなっているのでしょうか？ 場合によってはその競売自体が無効となる可能性もあります。 なお、建物を所有していないで土地だけの持ち分を所有している場合は、はっきりとはわかりませんが、区分所有法よりも民法の共同所有の土地となってしまう可能性があります。 となると、自己所有分についての土地の地用は、持ち分に応じて自由にできることになってしまうので、問題が出そうです。 ３）土地の賃料請求の根拠は何でしょうか？ 土地は借地契約があるのでしょうか？ 契約がなく単に競売で取得したのなら、何を根拠に請求しようとしているのでしょうか？ 区分所有の持ち分だけをもっていても、建物の所有権がなければ、その持ち分を持っているだけの状態であるような気がします。 有効に権利が利用できるのは老朽化や地震により建物が滅失した場合、つまり建物価値がなくなり、土地のみの資産価値しかなくなった場合に利用できるぐらいしか、価値がないようにも思います。 もし、質問者がＢさんならなぜそんなものを購入したのかわかりません。 なお、単に固定資産税などの費用分を請求したいということの場合は、賃貸契約がなくても請求できる可能性はありますが、それはマンション所有者全員に対するものとなります。 なぜなら建物は１つですので、一体として区分所有者全員が持ち分に応じて負担すべきものですし、区分所有法とはいえ、他の区分所有者も共有関係にありますので、第３者に対しては連帯責任が生じると思います。 また管理費などの滞納分は、その所有権を引き継いだ人が引き継ぐと考えるのが普通ですので、管理組合または所有者全員が一度支払い、持ち分以上に肩代わりした分は、あとで新所有者に請求することになるのではないかと思います。 また、＃４さんへの補足を見ると、賃貸関係にはないように思います。 この場合は、使用料などの請求は難しそうです。 なお、そのまま占用し続けるとＣは２０年（または１０年になるかも）で、Ａの専有部分を時効取得できる可能性があります（差し押さえしているところの対応次第）。 ＞逆に質問ですがsemi-zzz様がＢの立場であればどう行動されますか？？ 私だったら土地所有分だけの競売には先ず参加しません。建物所有権とセットでないと、意味がないように思いますので。 また、そのような状態に陥った場合は、難しすぎるケースですので、弁護士に相談するしか打開できないと思います。 また弁護士に対しては、どのようにすれば早く取り立てができる状態、つまり落札が進み所有者が確定するような状態を作れるかを相談すると思います。
補足
Semi-zzz様 シンプルにするためにＢを私、と書きました。 申し訳ありません。 ＞２）最初の管理規約で土地と建物を分離できるという定めをしておかなければ（特に定めがなければ）、土地所有分のみを売却することができないはずなのですが、この点はどうなっているのでしょうか？ 昭和４５年築のビルですが、元々所有者が一人だったことは前述しましたが売買されているものの売り手と買い手の役員が同一という様子から単に差押逃れで売買していた様子が伺えます。 よって管理規約というものが存在するのかどうかがわかりません。 存在を調べる為には現在入居中の＜元の所有者の同族企業＞テナントに尋ねるしかないのでしょうか？ また、地用という意味が判りませんでした。恐縮の限りです。 地用を変更して問題が生じることで、他のテナントに不利益が生じることがあるのでしょうか？ ＞３）土地の賃料請求の根拠は何でしょうか？ ありません。 無知ゆえに請求できたら、と考えているだけだと存じます。 建物はかなり老朽化が進んでおり、補修もされていません。 おっしゃるとおり、建替えや売却話がでない限り厳しいものがありそうです。 登記簿からは地下１Ｆ建物部分は県税事務所の差押が数種あります。 しかし、参加者などないと踏んで最低価格で落札したとすると土地建物がセットになることで初めて利用価値がでるのかもしれません。 しかし、おっしゃっているように「管理費」「修繕積立金」の未払いがあると仮定すれば、それは恐ろしい金額をでっちあげて申し付けてくる可能性があるようにも思います。 登記がなくても使用しているだけで時効取得要件になるのでしょうか？ 初めて知りました。 勉強不足を恥じます。 有難うございます。 ちなみに、弁護士に謄本や各種資料を添えて検討いただきましたが、わからん、ということでした（泣）これほど的確に答えていただけた事、時間を割いていただいていることに心より御礼申し上げます。 建替えを待つのか、建物の取得を目指すのか、他のテナントに買取を打診する方法も取れないことはないと思いますが、Ｂが持つことには最も意味が薄いと感じています。（ちなみに他フロアーの新興競売業者もこの土地には入札していました）
- sakuma1026
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＃１です （・区分所有建物の所有者がＡ）は、（・区分所有建物の使用者がＣ） に賃貸していると言うことで 家賃の請求権は、（・区分所有建物の使用者がＣ）に対して（・区分所有建物の所有者がＡ）だけで、 （・区分所有建物に相応する土地持分の所有者がＢ）は、区分所有の割合いだけ土地も所有しているだけで、、（・区分所有建物の使用者がＣ）にたいし、請求権は無関係でない。（複雑な条件ある場合は別） 残念でが、そうなるのではないでしょうか。
お礼
sakuma1026 様 有難うございます。 直接請求は無理であると理解しました。 実質は賃貸借しているのではなく、解散して空いているから勝手に使っている、という可能性も考えられます。 その他気付くことがございましたら是非アドバイスの程をお願い致します。
区分所有建物の登記がされている建物をＡが単独所有していたということなのかな？ 状況がよくわかりません。 かなり一般的でないケースのようですから、もっと情報を提示しないと適切な回答は出ないと思います。 ということで、以下は一般論や推測など混じったかなりおおざっぱな回答です。 土地持ち分は専有部分の割合に応じているのが普通ですので、特殊な所有形式のようですね。 また普通は土地の持ち分割合が決められているだけで、どの部分がそれに該当するかという明確な部分はないものと思います。 区分所有建物とは２人以上の所有者がいる建物ですので、その土地も共有部分同様、共同所有されていることが多いです。そのため、Ｂが単独で使用料などを請求するのはおかしいと思います。 普通なら土地を共同所有している形式となりますので、土地の使用料の請求権があるのでしたら、それは区分所有者全員が請求することになり、その請求金額を持ち分割合に応じて配分することになるのではないでしょうか（土地がＢ単独の所有ならあるかもしれませんが）？ 逆に言うと土地の持ち分だけ決められているということは、建物所有者が共同で、地代を負担するということになりますので、管理組合など他の区分所有者に対しても地代請求することができると思います。 つぎに、区分所有建物の管理料（地代の支払いがあるのなら管理組合の管理料などから払うのではないでしょうか）などは使用人（一般的には賃借人のことが多い）に対して、請求することはできないとされています。使用人に対して使用料を請求できるのはあくまでそれを使用させている人＝所有権者だけです（つまりＢはＣに対して請求できない）。 競売なり何なりをされるのを待って、その所有者に対して請求するか、区分所有建物全体（管理組合）などに請求する方が妥当ではないかと思います。 質問文を見るとＡに対しては地代の請求権を持っているようですが、どういう経緯で土地と建物の所有権が分離しているのか、なぜＢは地代をＡに対して請求できるのかよくわかりませんが、Ｃに対して使用料の請求権を持つものはその専有部分の所有者だけです。 もしＣから取り立てるとしたら、ＢがＡに対してもつ債権を差し押さえる形で、ＣがＡに支払う家賃などを差し押さえる以外はできないように思います。 でもＡは既に消滅していますので、解散の時点で負債は清算されていると思いますので、過去の債権分は無理と思います。 あとはＣが家賃を支払っている先が所有権を有していると思いますので、それを相手（場合によってはその公的機関かもしれません）に請求するぐらいでしょうか？ なお、登記簿については公信力はないとされています。つまりその内容は１００％正しいという保証はないということです。
お礼
素晴らしい回答を有難うございます。 明確かつ的確な答えなのだと実感できました。 もう少し補足します。 建物はビルです。 地上５Ｆ 地下１Ｆのビルであり、元々はビル全体と土地全体がＡの持ち物でした。 その後、各フロア毎に区分所有化され売買され、区分所有土地建物として６人の所有者が存在する形となりました。（地上５ 地下１ 計６名） この次点でＡの区分所有分は地下１Ｆ部分のみとなりました。 しかし、このＡの区分所有部分も差押が続き、先日「土地の持分のうち６分の１」が競売で売却されました。（繰り返しですが法人Ａは２年前に解散済み）その資料には「土地持分に相当する区分所有建物は他の区分所有地の関係から地下一階部分に相当すると思われる」との記載はありましたが、断定されていません。 競売により売却されたのは土地持分のみであり、区分所有建物（地下１Ｆ）自体は今も差押などが付与されたままＡの名前で登記簿謄本上残っています。 ちなみにＢの落札価は３５０万円です。 ところが六分の１ながらも固定資産税評価額は３５００万円ですから毎年の税額は１００万円近いと思います。 Ｂは本業の黒字圧縮の為に毎年この１００万近い税金を払い続けるのだと思いますが、将来どのように目論んでいるのかが判りません。 ビル自体は管理組合などは存在していないと思われます。 他のフロアも紆余曲折が繰り返され、元の所有者の関係者グループが１～３Ｆを所有し、４～５Ｆを新興の競落業者が元の所有者関係者グループをさえぎり落札した経緯があると聞いています。 地下１Ｆは繁華街のビルの地下にも関わらず工場のようで、機械の解体を行っているのですが、利用するようになった経緯や賃料の支払があるかどうかなどは判りません。 おっしゃる通り、地下１Ｆ区分所有建物が競売に出た場合に初めて賃料請求できるように思いました。 しかし、仮に競売となってもＢは参加しない可能性も考えられるように思いましたが、逆に質問ですがsemi-zzz様がＢの立場であればどう行動されますか？？
- moumouclub
- ベストアンサー率35% (10/28)
ちなみに、登記は自由なので登記簿が正しいと言うわけではありませんよ。
補足
アドバイス有難うございます。 ちなみに、正しいというわけではない登記内容というのはこの場合、どのことを指していますか？
- sakuma1026
- ベストアンサー率16% (16/99)
情報をもう少し入れてください A=Bですよね？
補足
回答を有難うございます。 誠に感謝いたします。 Ａ＝Ｂは同一でなく、全くの別人です。 Ａは解散済の株式会社 Ｂは個人（私） Ｃは入居者である個人及び有限会社 となっております。 お知恵を拝借できれば大変幸甚であります。
お礼
背景がわかりにくい状態の中、ここまで的確に有難う御座います。 Ｂは私の知人でもあり、素人ながら破天荒な生き方を続け財を成している方です。 その筋の人間でもなく、社会福祉法人に寄付をしたり善行も見られます。 ややこしい話となれば（人が誰もが避ける案件などにも）自ら首を突っ込みます。 全てが儲かっているとは思いませんし、損もしたことはあると思います。 余談でしたが、管理組合などが分離許可を定めていない場合は分離処分できないというこの法律は昭和４０年代では恐らく制定がなかった可能性がありますね・・。 分離しての売買が可能との判断の上で競売に付与されたのかもしれません。 ＣはＡのブレーンのようで、解散した法人のメンバーと思われます。 解散したし、使い道がないから無料で使っておけよ、というのが実情と推測しています。 Ｂとの接点などは全くありません。 現状のおさらいを記載しますと １～３Ｆ 元々の所有者のグループ会社Ａが売買により取得 ４Ｆ 平成１４年に競売業者が取得し、自ら飲食店経営 ５Ｆ 平成１５年に同じ競売業者が取得し、自らバー経営 Ｂ１Ｆ 所有会社は解散 建物部分の国などの差押は平成３年から１４件あり Ａの土地持分６分の３、 競売業者の持分６分の２、 Ｂの持分６分の１という形です。 Ａは４～５Ｆの競売で落札できず、競売業者が落札した経緯。 本当にお世話になりました。