「区分所有建物であり敷地権の登記はない」

質問

「区分所有建物であり敷地権の登記はない」
とは何を意味するのでしょうか？
古くて安いマンションを買おうとしているのですが全く意味が分かりません。
また、買い手にとって不利益なことはありますか？

教えてください。

回答No.2

takapiii

マンションは通常一つの建物を購入者全員で区分所有しますが、マンションを購入する場合は、建物の区分所有権だけではなく同時にそのマンションが建っている土地の敷地利用権が付いてきます。

この敷地利用権を法務局に登記すると敷地権となりますが、敷地権を登記すると、建物の売買だけで敷地権も同時に所有権移転される事になります。
これは区分所有法で決められた物で、敷地権が建物と登記簿に記載されるからです。

しかし敷地権が登記されていないと、建物の売買(所有権移転)だけでは土地の権利は移転しません。そのため同時に土地の所有権移転も行う必要があります。

敷地権が登記されていないマンションにはデメリットがあります。
まず、土地の所有権の移転登記に費用が余分にかかります。(土地が所有権の場合)
土地の所有権者が別の人と言う場合があります。つまり借地権や地上権です。この場合はマンションを借地権者(地主)の許可が無いと売却できませんし、借地料が必要な場合があります。

敷地権の登記が無いマンションを買う場合に確認する事は、まず土地は借地権や地上権ではなく所有権であるか、建物と同時に土地の持ち分を買い受ける事ができるのか、建物の売却主と土地の持ち分の売却主が同じ人であるかを確認してください。
借地権や地上権の場合のマンションは安いですが、今後不便だと感じる事があると思います。
また土地の所有権移転に必要な費用が高額では無いかを確認してください。

回答No.1

kakuhen777

まず、区分所有というのはマンションや長屋を想像してください。独立した一個の建物ですが、その中で仕切り等で構造的に一個の所有権の客体となる、まあ、わかりやすく言うと一個の建物なのに区切りごとに別々の人が所有できるということです。
　で次に、敷地権の説明です。建物が存在するってことは、当然その下にある土地を利用する権利も持ってないといけないわけですよ。でないと、「何勝手に建物たててやがる！」と建物収去土地明渡となるわけです。つまり、建物をきちんと所有し続けるためには、土地を利用する権利（所有権、地上権、賃借権）が必要なわけです。厳密に言うと違いますけどこれを「敷地権」と思ってください。で、これは通常建物との分離処分ができません。つまり、マンションの一室を売ろうとおもったら、当然、その土地の利用権も一緒に買主さんにあげないといけないわけです。
　さて、本題ですが敷地権の登記がない場合というのは、(1)規約で敷地権の分離処分認めていて、「敷地権の登記」はできないから、マンション住民の共有で土地所有権の登記してる場合。これは、あんまり問題ないと思います。登記事項証明書の枚数がトンデモないことになる場合がある程度でしょう。
(2)そもそも土地全体借地という場合。これ、困ることもあります。
　眠くなりましたので寝ます。わかりやすく書こうとして失敗の様相を呈して来ました。もっと詳しい方が、答えてくれると思います。とにかく土地の利用権確認してみてください。