移転登記のトラブル

質問

民法の授業で、次のような課題が出されました。

「Aは所有地をBに2000万円で売却する契約を締結し、Bが1500万円支払った時点でBへの移転登記を経た。
しかし、期限を過ぎても残代金500万円が完済されず、1ヶ月の期間を定めて支払いの催告をした後、当該契約を解除した。
ところがBは、すでに土地をCに売却し、登記も移転済みであった。Aは土地の返還をCに請求できるか？」

私的自治の原則が優先され、Aが土地を請求できるのか、
取引の安全が優先され、善意の第三者であるCが拒否できるのか、
わかりません。　教えてください。

回答No.2

sihourouninn · ベストアンサー

もったいぶらずに、教えちゃいます。

（解除の効果）
第545条　当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。

解除の効果は、契約を遡及的に無効にするものです。そうすると、解除前に取引をした者が害されてしまいます。そこで、法はただし書きで第三者を保護しました。

ですから、「第三者」とは解除前に取引をしたものに限られます。

そうだとしても、どんな「第三者」でも保護されちゃうとすれば、Ａの静的安全が害されてしまいます。よく考えて見ると、悪いのはお金を払わない債務者であって、解除権者（Ａ）は何も悪い事していないわけですから。
つまり、Ａの静的安全も大切です。

そうはいうものの、取引の安全も捨てがたいわけです。

この静的安全と取引の安全の調和の観点から、解除前の第三者には「権利保護要件」として登記を必要としようと解釈されています。保護してもいいけど、登記を具備するくらい深い利害関係をもった人に限るというわけです。

ですから、どういう「第三者」が保護されるのかというと、解除前に登記を取得した第三者です。

善意か悪意かは関係ありません。だって、「善意」ってどういうことについて知らないことをいうのか、確定できないからです。

（詐欺のときは、詐欺について知らないことでよいのですが、解除のときは債務不履行があっても解除されるとは限らないので、善意の対象が明らかではないのです。）

今回の問題では、Ｃの勝ち～

お礼

今回も　ご回答ありがとうございました。
わかりやすく教えていただき、感謝します。
無事に課題を提出することができました。

回答No.1

noname#13694

素で考えた場合
Aは「AB間の売買契約を解除したことにより、所有権は自分に復帰したのだから土地を引き渡せ、或いは、登記ももとにもどせ」
これに対し
Cは「自分はBから譲受けたが、Bが残代金未払いなんて知らなかった」
と主張するような気がします。
そうすると、解除の条文が関係してくるように思えませんか？
続きはご自身で考えてみてください。

お礼

ご回答ありがとうございました。
参考にさせていただき、無事に課題を提出することができました。