中古マンションの代金振り込み日と所有権移転日

質問

宅建業者が売り主の、中古マンションの売買契約を締結しました。
契約期日に現金で支払い、所有権移転の手続きをする予定です。

が、売り主より、振込日を期日の数日前に前倒しして欲しいとの依頼がありました。
理由は、そのマンションには抵当権が設定してあり、抵当権抹消の振込＆手続きが、私の売買契約の期日当日では間に合わないためとのこと。（資金繰りが厳しいと。）

しかし、前倒しして振りこんでも、所有権の移転は契約書期日となりますとのこと。

現金振り込みを予定しているので、数日前倒しは契約書違反ではありますが対応可能なのですが、
振込と所有権移転は同日にしたいです。

売り主に提示できる法律があれば教えてください。

回答No.3

oyazi2008 · ベストアンサー

NO.2です。
私が書いた決済と言うのは、通常通りの手続きということです。
残金支払時を決済と呼ぶのですが、流れとしては
1、司法書士が売主、買主の所有権移転登記申請に必要な書類の記名や署名押印、確認、売主の借り入れに関する担保権等抹消における書類の確認を行ないます。ですから原則、貸付している金融会社もここに立会いで書類を持参し来て貰うのが原則ですし、当たり前のことです。

2、上記で間違いがなければ、司法書士から代金を授受してくださいというOKが出ます。

3、代金授受やその他書類、鍵などの引渡しを受けます。借入先の代金の振り込みなどがある場合は、最終的なこの資金の授受は、銀行等で行なうのが通常です。金融会社は、貸した債権の振込みを以て、解除書類を司法書士に渡します。

4、司法書士は、書類を持ってその日の内に法務局へ登記申請します。

ですから、決済時には、売主、買主、司法書士、貸している金融会社と4者集まる必要があります。

売買の細かな手続きは別ですが、お金のやり取りや登記に関する手続きは上記です。
この手続きを本来は契約書に定めた残金支払日などに行なうのですが、それに依らず、先方の希望日に合わせて、早めて決済をしてあげても差し支えないということです。遅らせて先方がどうしようもない状態になるなら、支払い済みの手付金の行方も危うくなりますから、決済できるように売主には整えてもらい、期日より早く決済してあげたほうが逆に質問者さんにも安心だということです。

最悪、重要事項で説明を受けた保証協会で、今回手付金の損失があった場合などは、実損額の弁済は受けられますので、夜逃げされても支払い済みの手付金が、そのままパーになることはありません。時間は掛かりますが、無利息で戻ってきますのでそれは、御安心を。
ですから、協力しなければ、会社も倒産し、マンションも引き渡せなくなるし、手付金も返せないので、協力してくれなどという泣き落としなどに付き合う必要はありません。
最悪マンションは手に入らないかも知れないが、手付金は戻ってくるという認識で、不必要な協力はしないことです。

お礼

大変ご丁寧に説明くださり、誠にありがとうございます。
ご回答いただいた”当たり前の”状態で手続きできるよう、強い姿勢で臨みます。
手続きについては、司法書士へも確認したいと思います。

手付放棄での解約解除も視野にいてれおりますので、不当な要求や泣き落としには屈せず、対応したいと思います。

回答No.4

yumeiroyamaneko

どのように対応すべきかについては，2番3番回答と同じ意見です。
（というか先に，しかも僕の想定以上に書かれちゃって悔しいｗ）

ということで，「提示できる法律」を。

民法
（同時履行の抗弁）
第五百三十三条　双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行を提供
　するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる。ただし、相手方の債務が
　弁済期にないときは、この限りでない。

売買契約には，
(1)売買物件の所有権は代金の全額が支払われた時に移転する
(2)第三者の抵当権等がある場合，所有権移転の時までに抹消除去する
といった定めがあると思われますが，この同時履行の抗弁権があるので，
買主は，
「第三者の抵当権が抹消できる状態になってなければ代金は払いません」
と言えるのです。

お礼

ご回答ありがとうございます。御礼遅くなり申し訳ありません。
提示できる法律についてご教示いただきありがとうございました。
民法の条項、大変参考になりました。

回答No.2

oyazi2008

業者です。
売買契約書に、残金の支払と所有権に移転に必要な書類やそれを阻害する権利の抹消、物件の引渡しはすべて同時に（抹消はその時までに）行なわなければならないと定められています。
ですから、契約上それに協力する必要はありません。

また宅建業法上、今回は完成物件ですが、手付金の保全はしていないでしょうから、手付けの額は10％以内かつ1000万以内、20％以上の代金を受領する場合は、保全を講じるか物件を引き渡すか（登記を含む）のいづれかでなければ業法違反で、金銭を受領できないのです。

抹消書類の受領だけが、同時で受領できない場合などは、銀行などでなくノンバンクなどの場合はありますが、これは事前にわかっているはずですし、費用がかかっても要求すれば解除には立ち会います。
仲介業者など介入しており、売主側の都合や抹消などの手続きの確認が出来れば、どうしようもない場合は、所有権移転と、債務の返済は同時に行い、抹消登記は後日申請するということも可能ですが、知識や経験を持たない質問者さんがそれを許容して、行なうのはリスクがありすぎます。
間違えば、代金だけ支払い登記や引きわしが行なわれないというリスクは質問者さんも十分把握されているでしょう。

その要求に従ってはいけません。

どうしても協力する場合は、決済を前倒しして先方が必要な資金時期に合わせてあげるから、抹消などの段取りは出来る様に努力してくださいと要求するのが妥協ラインでしょう。かなり窮しているようなら、これには協力したほうが無難です。

一度、物件の登記事項を取得して現在の内容を確認してみてください。もしかしたら購入時と違う権利設定や差し押さえなどあるかも知れませんので。クレジットカードがあればネットで請求可能です。

お礼

ご回答ありがとうございます。
とても参考になり、業者への対応のアドバイスも大変ありがたいです。

＞決済を前倒しして先方が必要な資金時期に合わせてあげるから、抹消などの段取りは出来る様に努力してくださいと要求するのが妥協ラインでしょう。

具体的に、こちらはどのような内容になりますでしょうか？”抹消などの段取り”の部分です。
決済前倒しでも、所有権移転はもちろん同日は死守、でその他、抹消がどのように扱われれば私にとって不利にならないか教えていただければと思います。

よろしくお願いいたします。

回答No.1

doraemonhimitu

売買代金ば事前に振り込むことは非常に危険です。抵当権の抹消は所有権移転と同時にできます。プロの不動産業者か事前に振り込みを依頼してくるはずはあり得ないことです。たとえ資金繰りが厳しいと言っても全く関係はありません。このような取引は騙そうとしていることが見え見えです。
資金を振り込んで不動産業者の運転資金に充当し,マンションは別の人に売却されれば全額損失となります。このような要請をしてくる不動産業者は悪徳業者とみなしております。
抵当権の抹消は抵当権の設定銀行に連絡すれば取引日に取引場所に来てくれますし、司法書士の立ち会いのもとで所有権移転と同時に手続きを進めることが必須うです。代金の振り込みも不自然で、司法書士の了解のもとで銀行の保証小切手で支払うのが原則です。

お礼

早々にご回答いただきありがとうございます。
抵当権抹消と所有権移転は同時にできるのですね。
また、代金振込についてもアドバイスありがとうございました。
大変参考になりました。