建ぺい率について

質問

１．今住んでいる所の隣の土地を追加購入した場合の建ぺい率の計算はどうなるのでしょうか。建ぺい率50％の地域なのですが、今の自宅は昔に建っている為、50％ではないです。同一名義で追加で購入しても、今の土地と隣は別で計算するものなのか、それとも合算して計算されるのでしょうか。不動産屋はその各土地に対して計算されるので、同一名義でも別で計算されると言っていました。。。
隣に別途住居を建てようと思っているのですが、合算されると建築可能面積が少なくなってしまうのですが、不動産屋の説明はあっていますでしょうか。

２．前が細い私道のため、中心線から2メートル下がる必要があるのですが、不動産屋曰く、購入予定の土地（古家あり）の現在の塀をそのまま残すのであれば、その塀が壊れない限り、2メートル下がる必要がないと言っていました。古家を壊し、建替えた場合でも現在の塀さえ残せば、不動産屋が言うように下がる必要はないのでしょうか。

回答No.4

salineroya

建築物の敷地は道路に２ｍ以上接しなければならない（基準法第４３条）。道路とは、次の各号の一に該当する幅員４ｍ（略）以上のものをいう。（基準法第42条）から新たに、購入された土地に建築確認を提出される場合は道路内の塀を撤去されるのがよろしいかと思います。（東京都では細街路整備という事で、建築確認申請の際に、ちゃんとセットバックするように条例定めているところ多いですが、セットバックしていないで建築される方も多いです。道路は私道とはいえ道路です。その道路に面して、建築を行った時には、道路は既にみんなのものと言うように認識しないと日本の道路整備は進みません。不動産屋さんの言うことは、この点で正しくないと思います。
もう一つの点、新たに取得された土地に対し、新たに計画される建築物は今存在する建築物を考慮する必要ありません。今、建っている建築物が、既存不適格なだけです。今後、この土地に新たに建築される時に現行法規に合致するよう経過すればよろしいのです。

お礼

わかりやすい回答ありがとうございました。助かりました。

回答No.2

dr_suguru

１について
用途上可分なものは別敷地で計算します。
主たる建物が住宅で付属も住宅と言う意味です。
住宅と離れは同一敷地として計算します。
↓
http://kodou.web.infoseek.co.jp/jiten/j_12_03.htm

＞今の自宅は昔に建っている為、50％ではないです。

現行の建ペイ、容積に適用させます。

２について

＞不動産屋が言うように下がる必要はないのでしょうか。

法解釈は、その塀の築造年月日です。
道路後退は基準法の集団規定ですから
↓
http://homepage2.nifty.com/takahashi_a/sub/sub_B1.htm
都市計画区域内に限り適用する規定です。
↓
（適用区域）
第四十一条の二 　この章（第八節を除く。）の規定は、都市計画区域及び準都市計画区域内に限り、適用する。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S25/S25HO201.html#1000000000003000000001000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
よって、あなたの都市計画区域が
都市計画区域内になった時期以前から塀があれば
塀は取り壊す必要はありません。
ちなみに私の都市計画区域は
昭和33年8月28日（法適用年月日）です。
不動産屋はこんな事は
ふつー知りません。
試してみたらどうですか？

お礼

ありがとうございました。
今の土地も追加購入しようとしている土地も２m以上道路と接しており、仮に別の方がその土地を購入される場合には、住宅建築可能な土地です。従ってこの場合分割された土地と考え、同一名義で購入しても、それぞれで建ぺい率を計算するという認識でよいのでしょうか（追加購入する土地だけで計算）。素人質問ですみません。

回答No.1

danke3

１．１棟の建物に対し１つの敷地が原則です（可分という事です
　工場など個別に敷地を分けることが不合理なものは複数の建物でも
１つの敷地でいけます-不可分）
ですから名義に関係なく、別敷地になります
むしろ、親子などで同一敷地内に２棟の住宅（台所、風呂があって
独立した生活ができる）を建てるのは難しいです
どちらかの台所はなくしないといけないし、役所によっては
浴室も無理かも・・、（便所は大丈夫です）
２．４２条２項道路に該当するようですね
　建てかえれば建蔽率も現行の50％が適用され、
　塀は取り壊さねばなりませんし
後退する部分は敷地には入れられないので敷地面積は減少します
参考までにどうぞ
◆既存不適格
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A2%E5%AD%98%E4%B8%8D%E9%81%A9%E6%A0%BC
◆既存不適格建築物
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A2%E5%AD%98%E4%B8%8D%E9%81%A9%E6%A0%BC%E5%BB%BA%E7%AF%89%E7%89%A9

お礼

リンク先等ありがとうございました。助かりました。