建蔽率と容積率

質問

基本的なことで恐縮ですがご教示ください。

現在、東京で賃貸併用の共同住宅を計画中です。自分で間取りなどの簡単なプランニングをしたいと思っています。

(1) 外階段、外廊下の場合、建蔽率／容積率の算入から除外される条件はどのようなものでしょうか？　外廊下を支える柱がある（片持ちでは無い）場合、建蔽率に外廊下の面積が算入されると言った話を聞いたことがあります。

(2) 建蔽率／容積率の計算は外壁の中心で計算するのでしょうか？　それとも外壁の外側で計算するのでしょうか？

(3) バルコニーや庇は出っ張りが１ｍ以内であれば建蔽率／容積率の計算から除けるようですが、この１ｍとは外壁の中心からの距離でしょうか？　それとも外壁の外側からの距離でしょうか？

宜しくお願い致します。

回答No.1

noname#45516

基本的に「部屋」的であれば容積率に、「上空から見て見える部分」が建蔽率に関わると考えてください。地域による見解も違えば特例もあるので、あまりギリギリに設定しない方がいいでしょう。
　建蔽率60%や容積率200%の住宅は、図面では効率よく見えますが実際に立つと敷地境界線ギリギリに建っているかのような圧迫感を与えます。敷地境界線から150cmは余裕をみたいものです。

以上を踏まえてざっくり答えますと、
（1）建蔽率にかかわる「建築面積」の定義が「柱や壁で囲まれた空間」ですので、算入されることがほとんどです。アパートの場合は異なります。

（2）木造でしたら柱の中心で計算してください。鉄骨造などは異なります。

（3）中心からの距離ですが、バルコニーは除外されない場合が多いでしょ。簡単なベランダの場合は除外されますが、この境目は明確ではありません。バルコニーにかかる屋根部分を柱で支えたら算入、が基本的な考えです。