地下の建ぺい率について

質問

建蔽率60％容積率200％の60坪の土地があるとします。
この土地は、ニュータウンであり、山肌を削って造成した土地で、
高さ約2Mほどの切り土か盛り土のされたものです。
家の玄関に入るには、階段を何段か昇らなければなりません。
この土地を屋内駐車場にするために、高さ約2Mほどの土をすべて取り払い、
入口を道路の高さに合せたとします。
当然ながら隣の家は約2ｍほど上の土地に建っています。
この場合、この土地に作る屋内駐車場は、地下室扱いになりますか？
屋内駐車場自体の高さは、隣の地面より1ｍ高いとします。
それとも普通の土地として考えられますか？

回答No.1

gezzila · ベストアンサー

まずは、用語の定義を整理します。

「地階」（建築基準法施行令第1条2号）
床が地盤面下にある階で、床面から地盤面までの高さがその階の天井の高さの1／3以上のものをいう。

「地盤面」（建築基準法施行令第2条2項）
建物が周囲の地面と接する位置の平均の高さにおける水平面。
（※厳密には、令2条2項の「地盤面」＝令1条1号の「地盤面」ではないが、ここでは気にしない。）

上記のように、地盤面の測定は、隣地との高低差ではなく、その敷地内で建物自体が地面と接する高さ（平均地盤面）で考えて下さい。道路に接する辺が埋まっていなくても、残る3辺の埋まり具合によっては、地階となり得ます。
こうして算出した平均の地盤面が、天井高さの1／3より高ければ地階ということになります。

実際の計算では、建物外周の展開図に地盤面を記し、できた図形の面積計算で平均地盤面を出します。
以下に、簡単ざっくりな計算例を示します。
(1)例えば、1辺が5ｍの正方形の建物があるとします。：総辺長：5ｍ×4辺＝20ｍ
(2)道路面は埋まっておらず（道路面=床面）、他の3辺が道路から2ｍの高さで地面と接しているとします。：2ｍ×5ｍ×3辺＝30m2
(3)平均地盤面：30m2／20ｍ＝1.5ｍ
よって、道路面から1.5ｍの高さに平均地盤面があります。
(4)駐車場の天井高さが3ｍだとします。
3ｍ×1/3で、床面から1ｍ以上の高さに平均地盤面があれば地階となります。
(5)このケースでは、床面（＝道路面）から1.5ｍのところに平均地盤面があるので、地階となります。

その他、質問にはありませんが、何のために地階扱いとしたいかで、検討すべきポイントがあります。（容積率緩和や、建築面積除外等）

うまく表現することが難しいですが、何となく伝わったでしょうか？

お礼

もっとざっくりしてるものだと思いましたが、
実際は結構複雑なんですね。
正方形の土地なんてめったに無いし。

平均地盤面というものが、大切であるということを初めて知りました。
ありがとうございました。